Найти склад: тенденции развития рынка логистики

Несмотря на непростую экономическую и политическую ситуацию в стране, торговля развивается достаточно активно. Безусловно, не последнюю роль в этом процессе сыграло вступление Украины в ВТО. Логично предположить, что с развитием торговли растет и товарооборот, а значит — увеличивается потребность в складских помещениях. 

В последние годы рынок логистической недвижимости показывает довольно оптимистические результаты свой работы и продолжает неуклонно расти. Кроме того, наблюдается тенденция вывода логистических центров и складов с территории города. Сегодня всевозможные склады растут вокруг Киева как грибы после дождя, а операторы рынка только и успевают заявлять об открытии все новых и новых объектов.

Потребительский спрос

Для Украины сегодня как никогда характерны рост потребительского спроса, активная экспансия сетевых компаний в регионы, отсутствие на региональном рынке предложений качественных складов и высокий спрос на склады класса А. По оценке специалистов, рынок профессиональной складской недвижимости показал в последние годы наиболее активный рост — и спроса, и предложения — во всех сегментах. По итогам 2007 года в Киеве и области объем предложения складских площадей возрос в 2 раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30-40%. На 2008-й год эксперты прогнозируют увеличение спроса и предложения современных качественных складских объектов на уровне прошлогодних.

В настоящее время цена за квадратный метр склада класса А под Киевом составляет порядка $15. А это в несколько раз дороже, чем в ряде европейских стран. Так, к примеру, в Англии стоимость среднемесячной аренды логистических помещений не превышает $10-13 за кв. м , в странах Балтии — $6-7, а в Польше — $5. Как отмечают аналитики компании FIM Group, в дальнейшем ежегодно прогнозируется увеличение арендных ставок на профессиональные складские помещения на 10-15% в силу недостаточного предложения, а также медленных темпов строительства и ввода в эксплуатацию заявленных проектов.

Но даже несмотря на высокую цену, спрос на складские помещения стремительно растет, и многие предприниматели жалуются на дефицит качественных складских помещений. Это и не удивительно, ведь объемы производства растут. Кроме того, увеличиваются темпы розничной торговли. А производимые товары необходимо где-то хранить. К тому же сегодня на рынке огромное значение имеет временной фактор и оперативность при обороте товарами.

Именно этими причинами и объясняется постоянно растущая потребность в высококачественных складских комплексах. Напомним, современный логистический комплекс представляет собой не только помещение для хранения различных товаров, а довольно сложный механизм. Необходимо контролировать, чтобы товар был вовремя завезен на склад, размещен в соответствии с нормами и правилами, а также в срок доставлен далее по назначению, отмечают специалисты. В целом логистика включает в себя, помимо непосредственно складирования продукции, еще и грузоперевозки, страхование ответственности и охрану груза в пути, транспортные услуги, услуги по таможенному оформлению, ответственное хранение грузов, погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и комплектацию заказав, обработку товаров по специальным требованиям клиента, круглосуточную обработку грузов и многое другое.

Эксперты отмечают, что в последнее время все большим спросом пользуются складские помещения классов А и В. Это связано в первую очередь с увеличением количества иностранных компаний, которым требуются качественные склады. Кроме того, по словам специалистов, в настоящее время в сегменте логистической недвижимости преобладают тенденции укрупнения проектов, повышения их классности и реализации смешанного типа проектов. «Девелоперы начинают ориентироваться на потребности клиентов», — считает Станислав Герман, директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank LLC.

В осадном положении

Складская недвижимость может пользоваться рыночным спросом лишь при условии, что место ее расположения будет способствовать быстрому и эффективному обороту поступающих и исходящих грузов. Киев и область вполне соответствуют этому требованию. Крупные логистические центры по традиции концентрируются в городе и окрестностях столицы. На сегодняшний день большинство складских комплексов классов А и B сосредоточены в Киеве и Киевской области.

Примечательно, что большим спросом у операторов пользуется левобережная часть Киевской области. Более того, с начала текущего года уже три компании заявили о намерении реализовать логистические проекты в этом регионе. Среди них — FIM Group, которая планирует построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м. Специалисты компании уверены: популярность Левого берега будет расти, поскольку на правобережной части города наблюдается дефицит подходящих земельных участков и цены на них выше в среднем на $1 тыс. за сотку. На Левом берегу, по данным аналитиков, сейчас освоено не более 30 тыс. кв. м складской недвижимости класса А, и крупных проектов здесь не так много. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время переход девелоперов на Левый берег станет массовым.

Как отметил генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов, этому будет способствовать более низкая стоимость земли: «Для складской недвижимости нормальной считается цена в $2 тыс. за сотку, тогда как на Правом берегу она достигает $3 тыс.». «Нам интересен Левый берег, и мы уже сейчас подыскиваем там земельные участки для реализации своих проектов», — добавили в девелоперской компании Raif-reisen Evolution.

Интересно, что если несколько лет назад одним из основных требований потребителей складских помещений было размещение логистического центра не далее, чем в 10 км от городской черты, то на сегодняшний день охотно рассматриваются предложения складов, расположенных в 30-40 км от Киева. Важным требованием в таком случае является наличие удобной подъездной дороги, а также, по возможности, железнодорожной ветки. «По мере развития рынка розничной торговли складская недвижимость перемещается за черту Киева. Вынос промышленных предприятий в 30-километровую зону сопровождается строительством здесь масштабных логистических комплексов», — рассказывает Виктор Оборский, маркетинг-аналитик международной консалтинговой компании Astera. Аналитик отметил, что в ближайшее время наибольшее количество заявленных проектов будет расположено в южном и западном направлениях.

Наиболее популярными направлениями, по данным компании «Соцмарт», являются западное (Житомирская трасса), северо-западное (Варшавское шоссе), южное (Одесская трасса), а также Московское направление, поскольку именно по этим трассам идет наибольший грузопоток. По данным компании Colliers International, наиболее перспективными для развития логистической недвижимости являются Одесская (Е-95/М-05), Житомирская (Е-40/М-06), Ковельская (Е-273/М-07) и Днепропетровская трассы (М-04). На Левом берегу Киева существуют только две привлекательные трассы — Черниговская (Е-95/М-01) и Харьковская (Е-40/М-03).

Эксперты сходятся во мнении, что в Киеве и области ощущается острая нехватка высококлассных логистических центров. По данным аналитической компании «Соцмарт», это связано с тем, что в регионе порядка 80% складов представляют собой металлические или железобетонные ангары, либо переоборудованные производственные помещения, а качественных складских комплексов всего несколько десятков. В Киеве спрос на складские помещения удовлетворен на 60%, отмечают аналитики рынка, при этом проблема заключается в том, что до сих пор точно никто не может определить — сколько нужно профессиональных складских площадей и сколько их существует.

Примечательно, что по одним данным, сегодня на рынок города выведено 400 тыс. кв. м профессиональных складских помещений, по другим — 800 тыс. С одной стороны утверждают, что потребность Киева и пригорода в профессиональных складских помещениях — 1,5 млн. кв. м, в то же время существует оценка, согласно которой эта потребность составляет 1,8 млн кв. м.

В то же время, по данным компании Colliers International, в Киеве и Киевской области объем предложения складских площадей А и B классов увеличился за 2007 год более чем в 1,5 раза — с 225 до 355 тыс. кв. м. Еще более активный рост ожидается к концу текущего года — предложение вырастет в 2 раза и достигнет к концу года 745 тыс. кв. м.

Спрос порождает

Основными потребителями логистических комплексов класса А в настоящее время являются крупные отечественные и международные логистические компании, а также производители различной промышленной продукции. По мнению аналитиков компании «Соцмарт», это объясняется тем, что производители товаров народного потребления заинтересованы в качественном хранении и обслуживании своих товаров. Что касается крупных торговых сетей, то они предпочитают строить собственные склады и обслуживать их самостоятельно. Это прежде всего касается компаний, торгующих продуктами питания, медикаментами, косметикой. Также в последнее время большую популярность набирают специализированные складские комплексы, предоставляющие возможность создания специального температурного режима внутри помещения, а также предназначенные для хранения опасных грузов.

За увеличением спроса на складскую недвижимость стараются успеть и девелоперы. Только в текущем году они заявили о введении в эксплуатацию порядка 30 складских комплексов, большая часть которых строится в 20-30 км от Киева. По словам вице-президента по недвижимости и капитальному строительству компании «ВС Энерджи Интернейшнл Украина» Александра Лесникова, на протяжении 2008-2009 гг. в Киевском регионе планируется ввести в эксплуатацию около 30 новых складских комплексов. Одним из таких проектов станет строительство логистического центра площадью 17 тыс. кв. м на Троещине, концепцию которого ныне разрабатывает Real Estate Solutions. «Инвестиции в его запуск составят $21 млн, а строительные работы займут 18-20 месяцев», — говорит руководитель департамента маркетинга компании Андрей Борщ.

Воплотить в жизнь несколько логистических проектов планирует и компания «ВС Энерджи Интернейшнл Украина». Склад общей площадью 44 тыс. кв. м планируют построить на Одесской трассе (Васильковский р-н). Он будет введен в эксплуатацию в 3 кв. 2009 г. Еще один комплекс площадью в 170 тыс. кв. м, первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2009 г., появится в Буче, на Варшавской трассе. По соседству собираются соорудить и логистический центр со специальными условиями хранения (холодильный склад) общей площадью 54 тыс. кв. м. Запуск первой очереди запланирован в текущем году.

Свои планы реализует и австрийская компания GLD Invest Group, подрядчиком которой выступает кипрская Aisi Realty Public Limited. В Киевской области девелопер планирует сдать вторую очередь West Gate Logistic, в состав которой войдут 70 тыс. кв. м торговых и 15 тыс. кв. м офисных помещений. Первая очередь комплекса класса А (94 тыс. кв. м) была введена в эксплуатацию в феврале 2008 г. Также на середину года запланирован запуск складского центра «Терминал «Бровары» — 42,8 тыс. кв. м, расположенный в 27 км от Киева и в 17-и км от аэропорта «Борисполь».

Бельгийская девелоперская компания Ghelamko планирует ввести в эксплуатацию логистический комплекс класса А Kopylov Logistics Park в Макаровском районе к августу 2008 года. Комплекс расположен на участке площадью 5,7 га в 25 км от Киева в Житомирском направлении. Он будет состоять из двух логистических зданий с общей арендной площадью 27,5 тыс. кв. м (по 18,3 и 9,2 тыс. кв. м соответственно). Арендная площадь под офисные помещения составляет 1,3 тыс. кв. м. Проектом также предусмотрена парковая зона на 8 грузовых автомобилей и 103 легковых.

Как отметили в компании Colliers International, на сегодняшний день в Киеве и области насчитываются порядка 338 тыс. кв. м современных складских помещений классов А и В. При условии реализации новых проектов в срок в этом году на рынке дополнительно появятся еще 443 тыс. кв. м. Руководитель отдела аналитики и исследований компании DEOL Partners Олесь Романишин считает главной причиной растущего интереса к складской недвижимости увеличение доходности комплексов. «Срок их окупаемости уже сравнялся с другими объектами коммерческой недвижимости и составляет шесть-восемь лет. Но получить земельный участок в области намного легче, чем в Киеве», — пояснил он. По словам других экспертов, окупаемость инвестиций в складскую недвижимость составляет в Украине в среднем девять с половиной лет, кроме того, на рынке складкой недвижимости пока что невысокая конкуренция.

Более того, участники рынка считают, что после утверждения Генерального плана развития Киева до 2020 г. у девелоперов появился еще один ориентир для запуска комплексов — новая Окружная дорога, некоторые участки которой будут расположены в пределах 20-25 км от Киева.

Согласно правилам логистики, подтвержденным международным опытом, высокая эффективность перевозок достигается лишь тогда, когда склады размещаются вне городов. Наилучшие места их дислокации — пригородные территории, вблизи оживленных автотрасс и транспортных развязок. Это удобно городам, поскольку их улицы освобождаются от большегрузного транспорта, выгодно арендаторам, получающим более дешевые услуги по хранению грузов. Для срочного решения проблемы необходимо было идти путем всех цивилизованных стран, передислоцируя складскую недвижимость из городов в пригороды.

По расчетам, произведенным специалистами международной фирмы «Найт Фрэнк», складская недвижимость, возведенная за чертой города, окупается в 2,5 раза быстрее, чем такая же недвижимость в городе. При этом пользователи платят за загородные склады на 30% меньше, чем за их аналоги в городе. Разрыв в ценах станет еще значительнее, если учесть, что в столице доля недвижимости класса А и В составляет незначительную часть, а в новых складах пригородов есть полный набор услуг.