ЧЕМ ДЫШИТ РЫНОК? Какое жильё сегодня строится и проектируется в столице

По мере насыщения рынка жилой недвижимости   эксперты   отмечают все более четкую дифференциацию возводимого  жилья  по   традиционным категориям – эконом, бизнес, премиум. По мере насыщения рынка жилой недвижимости   эксперты   отмечают все более четкую дифференциацию возводимого  жилья  по   традиционным категориям – эконом, бизнес, премиум.   «Покупатель    столичного жилья становится все более из­бирательным,  –   говорит   Татьяна Ткачук, аналитик корпорации «Золотые Ворота». – Сегодня люди чаще интересуются   не   только   сроками и ценами, но и предполагаемой инфраструктурой комплекса, качеством внешней отделки, возможностью ин­дивидуальной планировки квартир». Ломимо всего прочего, будущих новоселов интересуют и потенциальные соседи. Под влиянием активной рекламы  в  столице  сформировался спрос на элитные комплексы по типу город в городе» со своей собственной   инфраструктурой.   Однако   на сегодняшний день комплексы, относящиеся к премиум-сегменту, можно пересчитать по пальцам. Классический пример – комплекс «Ривьера Риверсайд» по улице Раисы Окипной, 16 и 16А. Здания комплекса распола­гаются вдоль набережной Днепра, а из окон открывается вид на Печерскую Лавру. Стоимость квадратного метра в таком комплексе составляет более $4 тыс., и это только на этапе строительства.  Но таких примеров пока  немного.   Большинство   крупных жилых объектов включает в себя дома разных классов, объединенные в один комплекс. Так, например новый проект «Весна на заречье», который планируется закончить к 2011 г.,включает в себя более десятка домов, диапазон цен в которых колеблется от $2 тыс. до $5 тыс. за квадратный метр. Кстати, комплекс предполагает наличие школы, детского садика, причала для яхт, теннисных кортов, фонтанов  и  прочей                структуры. Именно такой подход, по словам экспертов, является наиболее пер­спективным. «На Левом берегу возле Днепра, на Оболони и в целом на окраинах Киева будущее – за масштабной комплексной {застройкой, которая предусматривает) строительство обособленных       районов. Но в плотно застроенной центральной части города, скорее всего, будут преобладать отдельные высотки», – считает Мария Кушакова, представитель «Национальной   строительной компании». Такая застройка выгодна не только застройщикам, которые могут привлечь больше ресурсов под крупные проекты, но и городской власти. Как-никак, решается вопрос благоустройства столичных улиц. Пока что в Киеве все ещё активно возводят отдельные дома без сопутствующей инфраструктуры, но даже беглый анализ основных проектов крупных девелоперских компаний показывает, что будущее столицы за комплексной застройкой.

Расположение комплекса тоже играет свою роль в его позиционировании, но на сегодняшний день это   очень   спорный   критерий. Так, наиболее активно сегодня застраивается левобережная часть Киева, именно там находится немало примеров будущего элитного жилья. В основном такие здания расположены вдоль русла Днепра, а из окон открывается роскошный вид на реку и противоположный берег. Риэлторы отмечают, что платежеспособные покупатели нередко предпочитают видовую квартиру в качественном доме на Левом берегу новостройкам в более престижных центральных районах. Не последнюю роль здесь играет и экология.

Внутренние планировки и отделка

Основная масса новых зданий в столице строится с использованием монолитно-каркасной технологии. Основное преимущество такого строительства – минимум несущих стен, что позволяет архитекторам разнообразить внешний облик зданий, а жильцам – создать собственную уникальную планировку квартиры. Впрочем, еще на этапе проекта застройщики стремятся предусмотреть пожелания потенциальных покупателей. Если еще несколько лет назад популярны были многокомнатные квартиры с множеством перегородок и дверных проемов, то современный покупатель чаще отдает предпочтение крупнометражным квартирам с небольшим количеством комнат. Так, площадь в 100 м2 на сегодняшний день является стандартом для трехкомнатной квартиры, тогда как раньше такая квартира могла быть четырех-, а то и пятикомнатной. Стандарт для современной однокомнатной квартиры – 50-55 м2, что раньше было характерно для двухкомнатных. Кроме того, возрастает спрос на жилье типа «студио», в котором практически отсутствуют внутренние перегородки, а основной акцент делается на свободное про­странство. Но как бы ни старались девелоперы, предусмотреть желания каждого покупателя невозможно, поэтому, по оценкам экспертов, каждая вторая квартира в столичных новостройках подвергается внутренней перепланировке либо еще на этапе строительства, либо в ходе ремонта. Именно поэтому большинство проектов предусматривает свободную планировку.

А вот настоящей проблемой возводимого жилья, по оценкам экспертов, становится его неподготовленность к заселению на этапе сдачи в эксплуатацию. Если в европейских странах квартиры сдаются с практически полной внутренней отделкой, то у нас застройщики в лучшем случае устанавливают радиаторы и металло-пластиковые окна. Застройщики объясняют ситуацию тем, что у каждого будущего жильца индивидуальные вкусы и предпочтения относительно внутренней отделки помещений, покрытий пола, системы освещения и уж тем более мебели. Включить все эти позиции в стоимость квадратного метра не представляется возможным, кроме того, это сильно повысило бы итоговую стоимость жилья. Внутренней отделкой помещений могут похва­статься лишь здания премиум-класса. Например, в уже упоминавшейся «Ривьере Риверсайд» застройщик обещает будущим жильцам выполнить современный интерьер всех общественных зон комплекса в духе последних тенденций, а также индивидуальную планировку всех внутренних помещений. Еще один элитный комплекс Аmbassador Ноuse сможет похвастаться плавательным бассейном на первом этаже. Полы в общественных зонах этого комплекса будут выполнены из мрамора, а в холлах будет установлена эксклюзивная мягкая мебель и живые растения.

Коммерческое строительство

С тех пор, как цены на жилую недвижимость перестали расти прежними темпами, многие застройщики сделали ставку на коммерческие объекты. На сегодняшний день эксперты отмечают настоящий бум спроса на такую недвижимость. Особенно это касается торговых центров и офисных центров премиум-класса.

На сегодняшний день в столице функционирует более 150 офисных центров общей площадью около 1 млн м2. Как показывает стабильный рост арендных ставок и стоимости самих офисов, этого явно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Помимо количественных характеристик, этот рынок характеризуют и качественные изменения. Риэлторы в целом отмечают рост потребительской культуры и увеличение роли неценовых факторов. Потенциальные покупатели и  арендаторы предъявляют все более высокие требования к объектам. Сегодня пользуются спросом профессиональные офисные центры, в которых предусмотрены отдельные зоны отдыха, большие конференц-залы, фитнес-клубы и рестораны. Именно поэтому девелоперы делают ставку на крупные коммерческие объекты с развитой инфраструктурой. В строительстве таких комплексов преобладают высотные здания (30 этажей и выше) с активным использованием стеклянных конструкций. Что касается местоположения, наиболее привлекательным местом для офисных центров традиционно считаются улицы Крещатик, Жилянская, Большая Васильковская, Богдана Хмельницкого, а также площадь Победы и улица Воровского.

Еще недавно многие эксперты предрекали постепенное исчезновение офисных помещений на первых этажах жилых домов. Такие прогнозы не оправдались – практически в каждой жилой новостройке первый этаж по умолчанию отводится под офисные помещения. Так, в жилом комплексе «Времена года» по улице Кудряшова, 16, на первых этажах можно приобрести коммерческие помещения площадью от 60 до 200 м2. И это притом, что в составе комплекса предусмотрено отдельно стоящее здание офисного центра.

Есть ли жизнь за городом?

За последние годы резко выросло строительство   загородного   жилья. Киев и городаспутники обрастают огромным количеством коттеджных городков и таунхаусов. Девелоперы считают данное направление наиболее перспективным, поскольку такая недвижимость, в отличие от городах квартир, продолжает активно расти в цене, равно как и земля, на которой строятся коттеджи. В целом для загородного строительства характерны те же тенденции, что и для рынка городской недвижимости. Уже сегодня прослеживается четкая дифференциация коттеджных городков по категориям, но в данном случае застройщика гораздо больше свободы, чем  с  городским  строительством. В частности, активно строятся городки закрытого типа, приобрести жилье в которых, могут лишь люди с определенным социальным статусом.

Эксперты считают, что перспектива ближайшего будущего – коттеджные городки, жители которых объединены работой в одной корпорации. Такая схема активно используется в странах Европы, а также в Южной Корее и Японии, а в нашей стране инициативу поддержали крупные промышленные холдинги и банки. «Возможность приобрести жилье на льготных условиях – это была бы едва ли не лучшая мотивация персонала в наших условиях, – считает НК-менеджер одной из крупных столичных компаний. – К тому же это снизило бы текучку кадров в крупных компаниях, ведь при увольнении сотруднику придется или досрочно погашать кредит, или переезжать с насиженного места».

Отечественное загородное жилье объединяет понятия частного коттеджа и таунхауса. Первое является домом в классическом понимании этого слова, тогда как таунхаус представляет собой жилье полуквартирного типа в двух-, трехэтажном доме с отдельным выходом и местом для парковки. Пока что девелоперы не балуют по­тенциальных покупателей загородной недвижимости разнообразием планировок и архитектурных решений. Поэтому, приобретая загородный дом в коттеджном городке, покупатель должен быть готов к тому, что внешне его здание будет как две капли воды похоже на соседние. Разнообразить внешний вид фасадов позволяет разве что использование уникальных оконных конструкций. Девелоперы отмечают растущую популярность больших окон с округлой, арочной и другими необычными формами. Возможностью строительства по индивидуальному заказу могут похвастаться разве что будущие обитатели элитных городков закрытого типа. Кроме того, в сегменте загородной недвижимости традиционно велика доля отдельных зданий, которые инвесторы и будущие жильцы возводят самостоятельно с помощью небольших строительных бригад. Но и такие здания редко отличаются интересной архитектурой, как правило, владельцы делают ставку на простые формы, недорогие материалы и функциональность.