Недвижимость Киева: стагнация или обвал?

Первое полугодие 2008 года пройдено. Самое время подвести итоги на рынке недвижимости Киева. Есть формальные статистические данные. Согласно данным http://www.ekaterina-land.ru/, средний уровень цен на квартиры с января вырос на 18%. На первый взгляд, казалось бы, это  хороший подъем рынка, заставляющий уверовать в бесконечный рост цен. Но при более тщательном анализе рынка недвижимости возникает немало всяких «но».

Для начала обратим внимание, что последняя волна подорожания жилья оказалась уж больно короткой – максимум полгода с конца прошлого и до начала лета текущего года. Для сравнения: прошлые 2 волны подорожания квартир в Киеве продолжались примерно по полтора года, то есть, втрое дольше. Для ответа на вопрос «почему», следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания: переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижения курса доллара и слухов о ревальвации гривны, и т.п. Но следует признать, что все эти причины носят сугубо инвестиционный характер и, в общем-то, имеют очень малое отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей квартир.

Это обстоятельство позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания жилья. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, гривна таки усилилась, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для киевского рынка недвижимости самое время заметно откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации начала 2007 года. Однако, несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И практически единственной серьезной причиной поддерживающей цены, по мнению аналитиков АН «Виктория и Ко», оказывается выжидательная позиция продавцов, и как следствие - ограниченное предложение квартир.

В этой ситуации Киевский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым. Ведь рынка как такового, где может свободно действовать достаточно большое количество продавцов и покупателей, а также формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Киевский рынок недвижимости практически вырождается в узкий круг, доступный только людям с доходами значительно выше среднего.

При этом адекватно оценить количество покупателей современного жилья с бюджетом порядка миллиона долларов при непрозрачности украинской экономики и структуры доходов довольно проблематично. Не менее проблематично оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как  сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и неоднократно сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче, усложняя процесс строительства. В результате адекватно оценить какая же из этих двух величин перевесит – оставшиеся свободные квадратные метры или люди с деньгами в руках, в нынешних условиях оказывается практически нереально.

Так же киевский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор – сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую банки без проблем рефинансировали из-за рубежа, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, которые уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, и пограничные темпы роста цен на отечественную недвижимость, перекрыли канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно – заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

Первое полугодие 2008 года многие девелоперы и застройщики прожили «по инерции», используя денежную «подушку», сформировавшуюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков либо будут готовы пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы стимулировать продажу квартир, либо приостановят широкую продажу квартир и на некоторое время займут выжидательную позицию.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная интрига рынка недвижимости будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Какой из не просчитываемых факторов перевесит в эти полгода – окончательно не ясно. Но возможны кардинально разные исходы этого противостояния.

Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом рынка недвижимости. В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект «снежного кома», в результате которого стоимость Киевских квартир может обвалиться на 25-30%.

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на киевскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала.

Аналитики же больше склонны к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Киева летом, приведет осенью к продолжительной стабилизации рынка с умеренной коррекцией цен. По общим оценкам, сейчас рынку нужно порядка года, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что пойдя по этому пути, рынок недвижимости сможет миновать резкой кризисной ситуации и последующего коллапса.