|
2008-07-29 16:59:12
 Тенденции
- Существующий дисбаланс между предложением и спросом в Киеве и
регионах не был смягчен появлением на рынке новых торговых помещений.
- Задержка на год-два с вводом в эксплуатацию торговых центров в Киеве и
регионах.
- Развитие проектов торговой недвижимости в составе
мультифункциональных комплексов на территории бывших промышленных зон Киева.
- Начало развития нескольких крупных проектов в региональных городах Украины.
- Развитие рынка инвестиционной торговой недвижимости (продажа ТРЦ «Аладдин» и
ТРЦ «Альта Центр»).
- Появление международных девелоперов, планирующих к
реализации проекты в формате ритейл-парков.
- Увеличение числа международных
ритейлеров. Многие из ритейл-операторов пытаются выйти на украинский рынок путем
заключения сделок с украинскими партнерами по франчайзинговой схеме.
- Рост
уровня арендных ставок начиная с начала 2008 года на площади в торговых центрах
и помещениях, расположенных на главных торговых улицах. Уровень вакантности в
торговых объектах высокого класса остается предельно низким.
Предложение
За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было
введено в эксплуатацию около 43 500 м2 качественных торговых помещений, что
увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого
полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400
000 м2.
Торговые центры в Киеве, открытые/заявленные к открытию в 2008 году
Наиболее значимые проекты, открытые в 2008 году:
Самый крупный ТРЦ на Левобережье Киева – ТРЦ «Квадрат» (GLA – 19 100 м2),
включающий гипермаркет и торговую галерею. Наличие сильных якорей, качественный
подбор арендаторов и профессиональная концепция (Chapman Taylor) – преимущества
данного торгового центра.
ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной (GLA – 18 400 м2), расположенный в
левобережной части города. Главными преимуществами данного проекта являются
хорошая транспортная доступность и близость к густонаселенному массиву. В то же
время сложные поэтажные планировки и небольшой размер галереи снижают
конкурентоспособность данного объекта.
Предполагается, что из заявленных на 2008 год проектов наибольшую вероятность
реализации в срок имеют РТЦ «Блокбастер» (GLA – 25 500 м2) и четвертая очередь
ТРЦ «Караван» (GLA – 2000 м2), в то время как открытие МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky
Mall будет перенесено на 2009 год. Необходимо также отметить, что в феврале 2008
года было принято решение о демонтаже недостроенного ТРЦ «Троицкий»,
расположенного перед Национальным спортивным комплексом «Олимпийский» в Киеве.
За первое полугодие 2008 года в крупных региональных городах Украины не
открылось ни одного торгового центра высокого класса. До конца 2008 года,
вероятнее всего, будут введены в эксплуатацию вторая очередь ТРЦ «Дафи» (GLA –
45 000 м2) и ТРЦ «Французский бульвар» (GLA – 40 000 м2) в Харькове, ТРЦ
«Караван» (GLA – 95 000 м2) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ «Солнечная
галерея» (GLA – 32 000 м2) в Кривом Роге. Согласно заявлениям девелоперов, к
2011-2013 годам общее предложение качественных торговых помещений в Харькове
может составить около 680 000 м2, в Днепропетровске – 500 000 м2, в Одессе – 570
000 м2, в Донецке – 300 000 м2 и во Львове – 350 000 м2.
Спрос
Рост доходов населения (по итогам I квартала 2008 года составил 19,8% против
I квартала 2007 года) и расширение краткосрочного потребительского кредитования
наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали дальнейшему росту
потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на
30% в реальном измерении в январе-апреле 2008 года против января-апреля 2007
года. Вышеперечисленные факторы положительно сказываются на укреплении и
расширении рынка торговой недвижимости Украины. В то же время ожидается
замедление темпов роста товарооборота (прогноз на конец 2008 года – 27%), что
связано с замедлением динамики кредитования на приобретение товаров
долгосрочного пользования.
Основные макроэкономические показатели 
Гипермаркеты/супермаркеты
- В конце марта 2008 года на территории бывшего завода «Киевкабель» (Петровка) состоялось открытие первого в Украине гипермаркета французского оператора Auchan. Общая площадь гипермаркета составляет около 19 000 м2. Кроме того, в планах развития французского ритейлера – открытие в ближайшее время гипермаркета Auchan в Макеевке. - Российская торговая сеть «Вестер», первые объекты которой были открыты в 2007 году в Тернополе и Симферополе, намерена до конца 2008 года открыть супермаркеты в Хмельницком, Севастополе, Северодонецке и Харькове. - Российская сеть супермаркетов «Патэрсон» официально объявила об уходе с украинского рынка, продав сеть своих магазинов компании «ЭКО». - В апреле 2008 года стало известно, что российская розничная сеть «Мосмарт» создала совместное предприятие с компанией по управлению активами EastOne LLC для развития розничной торговли в Украине. - О своих планах развития продуктового ритейла в Украине заявили сербский ритейл-оператор Delta Maxi Group, международная группа SPAR, прибалтийская розничная сеть Maxima и российская сеть супермаркетов «Азбука Вкуса». - Продолжается экспансия в регионы и укрепление позиций крупных национальных сетевых операторов. О своих намерениях открыть новые магазины заявили компания «Фуршет», торгово-промышленная корпорация Fozzy Group, Retail Group, розничная компания «ПАККО-Холдинг», группа компаний «Амстор», компания «ЭКО». - В феврале 2008 года стало известно, что группа копаний «Евротэк» создала одноименную ритейл-компанию для развития сети продовольственных магазинов «Фреш». Сравнение крупноформатной торговли (супермаркеты)
 DIY - В ноябре 2008 года планируется открытие первого супермаркета немецкой
розничной сети OBI в составе ритейл-парка «Дафи» в Харькове. - Немецкая сеть
торговли строительными материалами Praktiker заявила о своих намерениях
построить 25 гипермаркетов в Украине. - Один из крупнейших европейских
операторов формата DIY Leroy Merlin открыл свой офис в Киеве и намерен активно
развиваться на украинском рынке. Новые брэнды - В начале мая 2008 года на главной торговой улице Киева
состоялось открытие первого магазина ZARA – крупнейшей группы розничной торговли
модной одеждой Inditex Group. - Вслед за открытием в 2007 году первого
универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks &
Spencer ожидается выход на украинский рынок и других профессиональных
ритейл-операторов, работающих в сегменте department store. Так, британская
торговая сеть одежды Debenhams и немецкий оператор Peek & Cloppenburg
(P&C) находятся в процессе поиска локальных партнеров. Другие иностранные
операторы, например, финская сеть Stockmann, активно подыскивают подходящие для
аренды торговые помещения. - Многие международные ритейлеры принимают решение
о выходе на украинский рынок путем заключения сделок с украинскими партнерами по
франчайзинговой схеме. Среди них известные американские брэнды Gap и Banana
Republic, датский брэнд Vero Moda, итальянская торговая сеть Oviesse и
британская сеть магазинов New Look. - Турецкая компания Ayadin Group также
планирует открытие своих магазинов в Украине и развитие здесь трех брэндов –
Ipekyol, Machka и Twist. О своем намерении работать на украинском рынке заявила
также итальянская компания Intesa, которая планирует открытие монобрэндовых
магазинов F5 jeans во всех городах-миллионниках. Операторы развлекательного сектора - Открытие одного из крупнейших в
Украине развлекательного центра «Мисто» (GLA – 4000 м2) состоится в Запорожье в
составе ТЦ «Пальмира plaza» в июле 2008 года. - Российская сеть кинотеатров
«Кронверк Синема» заявила об открытии в ближайшее время двух кинотеатров в
Харькове и одного в Киеве. Свое присутствие в торговых центрах Киева и Запорожья
обеспечила и российская группа компаний Paradise (сеть кинотеатров «Пять
звезд»). - В феврале 2008 года стало известно, что польская медиа-группа ITI
приобрела сеть кинотеатров Silver Screens. В планы развития медиа-группы ITI
входит открытие своего первого мультиплекса Multikino во Львове. - В процессе
активного поиска подходящих для аренды помещений находятся такие операторы
развлекательного сегмента, как российские киносети «Киномакс» и «Синема Парк»,
оператор детских развлекательных центров Play Day. Арендные ставки и вакантностьПовышение спроса на торговые помещения со стороны международных
ритейл-операторов, наряду со значительным дефицитом качественных помещений на
столичном рынке торговой недвижимости, способствует дальнейшему росту арендных
ставок. С начала 2008 года базовые арендные ставки в успешных проектах для
секций 100–300 м2 выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют
$150–250/м2/в месяц. В то же время арендные ставки в менее успешных проектах
практически не изменились и составляют $70–80/м2/в месяц. Уровень вакантности
практически во всех торговых центрах высокого класса остается предельно низким,
около 2–3%. Пустующие помещения имеются лишь в менее успешных проектах. Базовые арендные ставки в некоторых торговых центрах Киева
Прогноз
Незначительное повышение предложения в первой половине 2008 года не повлекло
за собой значительных изменений в существующем дисбалансе между спросом и
предложением. Таким образом, большинство тенденций, спрогнозированных в начале
года, сохранилось. Объем нового предложения качественных торговых помещений в
Киеве прогнозируется на уровне 71 000 м2 в 2008 году и порядка 190 000 м2 в 2009
году, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового
предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос.
Спрос на качественные торговые помещения сохраняется на прежнем высоком уровне.
Учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве,
прогнозируется дальнейший рост базовых арендных ставок. Ситуация, вероятно,
изменится лишь в 2010-2011 годах – в случае открытия ряда крупных проектов. Источник: http://commercialproperty.ua/ |
