Условная классификация

По мнению ряда экспертов, классификация офисной недвижимости Киева, принятая в 2004 году Американской торговой палатой в Украине, морально устарела и требует кардинального пересмотра. Создание нового классификатора приведет к сегментному переделу рынка офисной недвижимости. Сегмент офисных площадей С-класса пополнится весомой долей площадей, которые ранее находились в секторе В-класса. Учитывая, что в структуре профессиональной офисной недвижимости удельный вес бизнес-центров класса В составляет 48%, где В+ — 22%, В- — 26%, резонно предположить, что репозиционирование данных объектов для С‑класса будет новым витком развития.

Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.
«Отличительной особенностью помещений класса С является большое количество сложностей, возникающих в процессе управления, — замечает Юлия Яценко, специалист по вопросам аренды компании Silver Center. — Прежде всего это связано с высоким уровнем изношенности коммуникаций и инженерных сетей. Это приводит к перебоям в работе систем вентиляции и кондиционирования, что вынуждает арендаторов устанавливать дополнительные кондиционеры».
В системе общих требований к офисным зданиям, которые состоят из 10 обязательных и 10 факультативных критериев, бизнес-центры класса С должны соответствовать семи пунктам следующих требований, как минимум пять из которых должны быть в числе обязательных.

10 обязательных требований:
• месторасположение в центральном деловом районе города или в рамках других сложившихся районов города, вблизи к транспортным развязкам;
• профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения;
• отдельная, четко обозначенная входная группа в офисное здание с фойе;
• чистая высота потолков не ниже 2,7 м на площади не менее 90% используемых офисных площадей;
• охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на прилегающей к зданию территории из расчета не менее одно машино-место на 100 кв. м арендуемых (продаваемых) площадей;
• энергоснабжение по меньшей мере 50 Вт на 1 кв. м площади при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное дизель-генератором;
• система отопления, вентиляции и кондиционирования — двухтрубная (1 контур) с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха);
• открытая планировка площадей с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость перепланировки;
• оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, интернет-услуги;
• коэффициент помещений общего пользования, подлежащих к оплате, не более 12%.
10 факультативных требований:
• выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение на улице);
• рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых площадей находится в пределах 10 м от источника природного освещения (окна или атриума);
• минимальная площадь этажа — 500 кв. м;
• среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей не должно превышать 10 м;
• обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений;
• среднее время ожидания лифта в часы пик не должно превышать 30 секунд с момента вызова;
• расположение вблизи станции метро или остановки транспорта;
• точки общественного питания для сотрудников внутри здания или на близком расстоянии от здания;
• допустимая нагрузка на пол — 450 кг/кв. м;
• освещение офисных помещений — не менее 400 люксов на уровне рабочей поверхности.
В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса С составляют примерно 15-16%, причем удельный вес бизнес-центров данного сегмента составляет 39%.
Офисные здания С-класса представлены «Ост-Вест Экспресс» (10 тыс. кв. м), «Петровка-Центр» (5 тыс. кв. м), Silver Center (6 480 кв. м), «НЕСТ» (14 235 кв. м), Cempa Center (12 тыс. кв. м), «Бизнес Сити» (2 600 кв. м), «Аквамарин» (2 800 кв. м), «Кришталь» (4 811 кв. м), «Контрактовый» (6 500 кв. м), «Ирва» (22 тыс. кв. м), «Стенд» (15 тыс. кв. м).

Конкурентность С-сегмента

Популярность офисных площадей эконом-класса эксперты оценивают по-разному. По мнению Юлии Яценко, основная причина заключается в срыве сроков ввода в эксплуатацию высококлассных бизнес-центров. Это вынуждает арендаторов располагаться на офисных площадях С-класса. Несмотря на низкое качество сервисного обслуживания и управления объекта, арендаторы предпочитают данные условия простою бизнес-деятельности. На фоне увеличившейся за последнее время в столице деловой активности дисбаланс спроса и предложения на офисные площади тормозит бизнес и его процессы. Компании требуют новых высококлассных площадей, однако девелоперы не могут удовлетворить данный спрос одномоментно. Это вынуждает крупные компании располагать свои бэк-офисы на площадях класса С. В данном случае именитые арендаторы могут пожертвовать и столичным CBD, и высокими потолками, но если подъездные пути к объекту будут затруднены, заселение не состоится.
Другую причину популярности офисного С-сегмента объясняет Андрей Плюгин, директор компании Astera Oncor: «Деловая активность в Киеве находится на этапе развития, и доля среднего бизнеса в данном развитии очень велика. Безусловно, компании растут, но не настолько быстро, чтобы тратить на аренду офиса около $10 тыс. в год. Более того, сегодня компании среднего и мелкого бизнеса расценивают офисные помещения не как выгодный актив, а как затраты, которые необходимо минимизировать. Думаю, что даже с появлением достаточного количества высококлассных офисов мелкие и средние компании будут предпочитать им офисы, находящиеся на первых этажах жилых зданий, в подвальных помещениях и бизнес-центрах класса С, расположенных на периферии. В данном случае необходимо учитывать психологию бизнесмена и корпоративную культуру украинского бизнеса. Несмотря на все перспективы столицы, развитие бизнес-среды в ней находится на начальном этапе».
По мнению Игоря Евтушенко, управляющего партнера компании Gilyoner, популярность С-класса обусловлена переходом зданий из одной категории в другую. Данная тенденция диктуется ажиотажным спросом на рынке офисной недвижимости. Сегодня наблюдается переход объектов из непрофессиональных зданий категории D в С-сегмент и, соответственно, из С в В. Но не всегда это правомерно, поскольку здания 20-30-летней давности даже с евроремонтом сложно отнести к классу B. К примеру, реконструкция здания по ул. Большая Васильковская, 1 в офисный центр Kempa Center. После реконструкции общая функционирующая площадь центра составила 12 тыс. кв. м. В настоящее время здание включает в себя как офисные помещения, так и торговые залы. Собственники бизнес-центра позиционируют объект в сегменте класса В. По мнению экспертов, эта оценка завышена, поскольку БЦ расположен в месте плохой транспортной развязки, где в вечернее время суток создаются постоянные пробки. Внутренние планировки здания имеют кабинетную систему расположения, что ограничивает арендатора в размещении сотрудников. Перепланировка в таком здании — длительное мероприятие, отягощенное расположением несущих стен, что не всегда удобно для арендатора.
Переход из категории С в класс В произошел с офисным зданием «Беарс-Центр». Имея похожие проблемы и планировочные решения, в будущем этот бизнес-центр переживет репозиционирование, что негативно отразится на качестве самого объекта и на отношениях с арендаторами.
Несмотря на это, заполняемость отдельных объектов подобного типа в Киеве близка к 100%. В данном случае действующий С-класс составляет конкуренцию высококлассным бизнес-центрам. Объясняется это прежде всего приемлемостью цен и достойным набором качественных характеристик ряда объектов класса С (месторасположение, транспортная доступность, наличие парковки, внутренние коммуникации).

Арендные ставки

По данным компании Astera Oncor, средние арендные ставки на офисы класса С в августе 2007 года находились на уровне $20-35 за 1 кв. м без НДС. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года подорожание составило 35% без учета НДС.
Также наблюдается рост цен на операционные расходы. Это плата за уборку офисных помещений, лифтов, лестничных клеток. В 2007 году стоимость операционных расходов в бизнес-центрах класса С составляла $2‑3. Стоимость парко-места — $100.

Реконструкция для С-сегмента
еконструкция зданий — проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования. Она предусматривает:
• реорганизацию объекта;
• изменение габаритов и технических показателей;
• капитальное строительство, пристройки, надстройки;
• разборка и усиление несущих конструкций;
• переоборудование чердачного помещения под мансарду;
• строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.
Реконструкция здания предполагает покупку либо аренду реконструируемого здания. Сложность реконструкции зависит от состояния объекта и конструктивных особенностей. Например, реконструкция бизнес-центра «Нест» заключалась в современном ремонте внутренних помещений.
Процедура реконструкции состоит из следующих этапов:
• экспертная оценка состояния самого здания и его фундамента. Акт экспертизы является базовым документом для последующей разработки проектной документации, которая согласовывается с разрешительными инстанциями. В зависимости от сложности реконструкции, а также от степени изношенности самого здания экспертно-проектно-согласовательный период может занять от 8 до 18 месяцев;
• непосредственно строительные работы. Важно, чтобы девелопер или генподрядная организация имели опыт подобных работ, обладали всеми необходимыми технологиями и штатом профессионалов.
Технологическое решение IT-составляющей и инженерных коммуникаций для реконструируемых объектов не является сложностью, замечает Юлия Яценко. Достаточно пригласить профессионального провайдера, который обеспечит бизнес-центры доступом в Интернет и телефонией. Например, в Silver Centre для этого нашей компанией была создана специальная структура — «Сильверст Телеком», — которая на достаточно высоком уровне обслуживает арендаторов объекта.
По мнению Андрея Плюгина, потенциальными объектами для реконструкции зданий под бизнес-центры класса С являются существующие ведомственные НИИ, административные учреждения.

Возможная перспектива

В отличие от центра города, в периферийных районах имеется большой ресурс для развития офисного сегмента С-класса. Здесь еще достаточное количество административных, промышленных и других зданий, которые можно использовать под офисы.
Продолжают активно расти предложение и спрос на офисы в так называемых новых деловых районах города, на которые приходится 12% общего предложения. Это район метро «Петровка» и проспекта Героев Сталинграда, проспект Бажана возле станции метро «Позняки», район станции метро «Левобережная» и улицы Луначарского.
Несмотря на высокий спрос на офисы класса С со стороны потенциальных арендаторов, девелоперы не собираются активно осваивать этот сегмент коммерческой недвижимости. Такой факт объясняется тем, что затраты на строительство бизнес-центров классов А и С почти не отличаются, в то время как арендные ставки на офисы высокого уровня намного выше. Это обу­славливает развитие «высокого» офисного сегмента. Однако С-класс не является ущербным или малоликвидным. Сегодня его потенциал находится в латентном состоянии и ожидает своего часа, чтобы заявить о своем развитии.