Классификация коттеджных поселков

Создание классификатора коттеджных городков является лишь попыткой упорядочить рынок со стороны меньшинства его операторов. В любом случае, это никому не мешает даже зарабатывать на отсутствии единых критериев, называя эконом-класс «бизнесом» или премиум де-люксом.

Коттеджный поселок Балтийская Слобода в Ленинградской области - это лучшее место жизни. Купить недвижимость можно на http://baltsloboda.ru/. Цены очень низкие.

Поселки, рассчитайсь!

До последнего времени в Украине не было собственной классификации коттеджных городков. Собственно, как не было ее и в России.

«Украинскую классификацию разрабатывали специалисты 15 компаний, и в их число входили как консалтинговые структуры, застройщики и девелоперы коттеджных городков, агентства недвижимости, так и профильные СМИ. До этого единой классификации не было. На сегодняшний день многие застройщики уже придерживается ее, некоторые пока только изучают сам документ», - отмечает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.

«Мы подходили к разработке классификатора с нескольких позиций. Во-первых, мы проводим клиентоориентированную политику, и хотим информировать конечного потребителя и помочь ему разобраться в большом количестве предложений на рынке. Во-вторых, по нашему мнению, цена на загородную недвижимость должна быть обусловлена теми или иными характеристиками предлагаемого товара, т.е. если мы говорим о коттеджном поселке определенной ценовой категории, то эта ценовая категория должна быть подкреплена инфраструктурой, инженерными, социальными и другими факторами. Цена является производной от качества товара, который предлагается клиенту. Предложенный рынку классификатор позволяет разделить коттеджные поселки на классы и является первым шагом к объективной ценовой политике на рынке загородной недвижимости», - отмечает PR-менеджер корпорации «Золотые Ворота» Екатерина Корченко.

Классификатор коттеджных городков выделяет такие их виды:
- эконом,
- эконом +,
- бизнес,
- премиум и де-люкс.

Оценка принадлежности того или иного городка к определенному классу определяется по шести основным и ряду дополнительных критериев, каждому из которых присваивается оценочный балл. Соответствие обязательным критериям, а также сумма баллов определяет класс поселка. Чем выше итоговая оценка, тем выше класс.

Обязательные критерии оценки:
1. Характеристики месторасположения.
2. Социальная инфраструктура.
3. Инженерная и эксплуатационная инфраструктура;
4. Площади домов.
5. Площади участков.
6. Используемые технологии строительства и материалы.

Дополнительные критерии оценки:
1. Внешняя инфраструктура и зоны окружающей застройки в радиусе 5 км;
2. Уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам в дневное время суток;
3. Экологические характеристики и благоустройство, озеленение.

Так, например, для статуса де-люкс поселку необходимо соответствовать не менее 5 обязательным критериям, а также набрать не менее 60 баллов, для эконом-категории достаточно 2 критериев и 17 баллов.

Касательно класса де-люкс, то будет идеально, если бы такой коттеджный поселок располагался в лесу и возле реки одновременно. Чем больше территории поселка отведено под зоны общего пользования, тем выше статус поселка.

Самые высокие баллы за инфраструктуру присваиваются при наличии гостиницы, спортивного центра, школы, супермаркета (площадью более 200 м²), яхт- и гольф-клуба. Минимаркет (площадью более 100 м²) и наличие церкви (россияне вроде до такого даже не додумались!) оцениваются уже баллом ниже. Совсем плохи дела у поселка, где есть только прачечная, сауна, бильярд и зона барбекю.

Классификатором предполагается, что самые «де-люксовые» покупатели не обойдутся без пруда для ловли рыбы, зоопарка, охотничьего клуба и ипподрома. При этом, бильярд, фитнесс-зал, детскую площадку, кафе или ресторан должны иметь коттеджные городки всех типов.

Дома поселков эконом–класса должны быть площадью до 170 м², эконом + - до 220 м², бизнес – 200-400 м², премиум – от 350 м² и де-люкс – от 400 м². Допускается наличие домов с площадями, соответствующими разным классам. В таком случае, учитываются классы домов, чья совокупная площадь составляет не менее 20% от общей площади всех домов посёлка.

Относительно стройматериалов, то идеально, когда дом построен из киприча или клееного бруса (если деревянное строение), с натуральной черепицей на кровле, внешней отделкой облицовочным кирпичом и с кованным забором в качестве ограждения. При этом централизованная канализация имеет приоритет перед автономными системами жизнеобеспечения.

«Ограничением классификации является то, что она разработана применительно к рынку загородной недвижимости Киевской области, хотя в ходе работы учитывался как опыт подмосковного рынка, так и всевозможные наработки по классификации коттеджных поселков Подмосковья. Например, если судить по критерию удаленности от города, то в Киевской области коттеджные городки размещаются не далее 50-60 километров от границ столицы, тогда как в Подмосковье – значительно дальше, что и влияет на отнесение городка к тому или иному классу», - подчеркивает Владимир Степенко.

В севастопольской компании Conex (судя по всему, это заимствованные «анонимные» оценки) выделяют 5 категорий коттеджных поселков:
- элитная категория,
- бизнес-категория,
- эконом-категория,
- таунхаусы,
- дома бюджет-класса.
Критерии оценки предусматривают весьма упрощенные оценки – площадь дома, его стоимость, стоимость земли под домом и территориальное расположение. Для профессиональной оценки коттеджных городков таких общих характеристик (к тому же без учета уровня инфраструктуры) явно недостаточно.

В целом, если хорошо поискать, то в многочисленных публикациях касательно рынка загородной недвижимости можно встретить и другие попытки классификации, но они скорее являются кальками с российских классификаторов или собственными «разработками» с весьма условными характеристиками и без детального описания всех возникающих нюансов.