Тенденции на рынке складской недвижимости

В последние годы рынок логистической недвижимости показывает довольно оптимистические результаты свой работы и продолжает стремительно расти. Сегодня крупные операторы рынка только и успевают заявлять об открытии новых объектов в Киеве и в регионах Украины. На протяжении 2008-2009 гг. в Киевском регионе планируется ввести в эксплуатацию более 30 новых складских комплексов. Кроме того, наблюдается тенденция вывода логистических центров и складов с территории города. Согласно правилам логистики, подтвержденным международным опытом, высокая эффективность перевозок достигается лишь тогда, когда склады размещаются вне городов. Наилучшие места их дислокации — пригородные территории, вблизи оживленных автотрасс и транспортных развязок. По расчетам, произведенным специалистами международной фирмы «Найт Фрэнк», складская недвижимость, возведенная за чертой города, окупается в 2,5 раза быстрее, чем такая же недвижимость в городе. При этом пользователи платят за загородные склады на 30% меньше, чем за их аналоги в городе. Разрыв в ценах станет еще значительнее, если учесть, что в столице доля недвижимости класса А и В составляет незначительную часть, а в новых складах пригородов есть полный набор услуг.

Для Украины сегодня характерны рост потребительского спроса, активная экспансия сетевых компаний в регионы, отсутствие на региональном рынке предложений качественных складов и высокий спрос на склады класса А. По оценке специалистов, рынок профессиональной складской недвижимости показал в последние годы наиболее активный рост — и спроса, и предложения — во всех сегментах. По итогам 2007 года в Киеве и области объем предложения складских площадей возрос в 2 раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30-40%. На 2008-й год эксперты прогнозируют увеличение спроса и предложения современных качественных складских объектов на уровне прошлогодних. Как отметили в компании Colliers International, на сегодняшний день в Киеве и области насчитываются порядка 338 тыс. кв. м современных складских помещений классов А и В. При условии реализации новых проектов в срок в этом году на рынке дополнительно появятся еще 443 тыс. кв. м. Руководитель отдела аналитики и исследований компании DEOL Partners Олесь Романишин считает главной причиной растущего интереса к складской недвижимости увеличение доходности комплексов. По некоторым экспертным оценкам потребность Киева и пригорода в профессиональных складских помещениях — 1,5 млн. кв. м, в то же время существует оценка, согласно которой эта потребность составляет 1,8 млн кв. м.

В настоящее время цена за квадратный метр склада класса А под Киевом составляет порядка $15. А это в несколько раз дороже, чем в ряде европейских стран. Так, к примеру, в Англии стоимость среднемесячной аренды логистических помещений не превышает $10-13 за кв. м , в странах Балтии — $6-7, а в Польше — $5. Как отмечают аналитики компании FIM Group, в дальнейшем ежегодно прогнозируется увеличение арендных ставок на профессиональные складские помещения на 10-15% в силу недостаточного предложения, а также медленных темпов строительства и ввода в эксплуатацию заявленных проектов. Несмотря на высокую цену, спрос на складские помещения стремительно растет, и многие предприниматели жалуются на дефицит качественных складских помещений, ведь объемы производства растут и увеличиваются темпы розничной торговли. К тому же сегодня на рынке огромное значение имеет временной фактор и оперативность при обороте товарами.

Эксперты отмечают, что в последнее время все большим спросом пользуются складские помещения классов А и В. Это связано в первую очередь с увеличением количества иностранных компаний, которым требуются качественные склады. Кроме того, по словам специалистов, в настоящее время в сегменте логистической недвижимости преобладают тенденции укрупнения проектов, повышения их классности и реализации смешанного типа проектов.