Сдаем гараж под логистический цетр

Чтобы зарабатывать, сдавая недвижимость под склад, не обязательно вкладывать миллионы долларов в строительство логистического центра. Спрос настолько превышает предложение, что предприниматели готовы арендовать даже гаражи, где установлены гаражные ворота дорхан.

Для большинства киевских предпринимателей снять помещение под склад — большая проблема. «Арендные ставки в специализированных центрах многим не по карману, да и места в складских помещениях, даже пригородных, не хватает, — сетует Александр Базарский, частный предприниматель, владелец пяти киосков, торгующих продуктовыми и непродуктовыми товарами. — Большую часть квадратных метров уже прочно застолбили за собой большие компании. Приходится искать другие пути решения проблемы, в частности договариваться с людьми, владеющими недвижимостью, которую можно оборудовать под склад». Собственникам нежилых помещений — гаражей, подвалов, квартир, переведенных в нежилой фонд, — предоставляется отличная возможность зарабатывать, сдавая частным предпринимателям и небольшим компаниям свою недвижимость в аренду под склад. При этом арендаторы особо не привередничают, соглашаясь за свои деньги сделать ремонт и оборудовать помещение.

Складская нужда

   Дефицит складских помещений в Киеве вызван экспансией зарубежных компаний и региональных производителей
   Массовый приход в Украину транснациональных корпораций и активное освоение киевского рынка региональными производителями вкупе с развитием столичного малого и среднего бизнеса породили повышенный спрос на коммерческую недвижимость — офисы, торговые площади и, разумеется, склады. В Киеве на 1000 жителей приходится 40 кв. м складов, в других городах-миллионниках — еще меньше, а в целом по Украине этот показатель составляет менее 15 кв. м. В странах  Западной Европы уровень насыщения складской недвижимостью в 15–17 раз выше. По данным строительных компаний, Киеву нужно еще более 500 тыс. кв. м складских помещений. Развивать это направление стремятся как стройгиганты, так и представители малого и среднего бизнеса — спросом пользуются все объекты: и крупные комплексы, и небольшие склады.
   Специалисты дают весьма благоприятный прогноз развития рынка складских услуг. В первую очередь это относится к профессиональным складским объектам. Многие строительные компании, например ТММ и «ХХI век», уже заинтересовались этим сегментом и планируют строительство крупных логистических комплексов. В строительство складских помещений классов А и В нужно вложить $10–15 млн. Срок возврата инвестиций в подобные проекты составляет 6–7 лет. Постоянно растущий спрос, провоцирующий увеличение арендных ставок, уменьшает срок окупаемости до 3–5 лет, что делает данный сегмент коммерческой недвижимости все более привлекательным для инвесторов (срок возврата инвестиций в строительство торговых помещений составляет 2–4 года, бизнес-центр окупится за 3–5 лет).
   Инна Шевченко, руководитель маркетинговой группы «Логос Девелопмент Групп», убеждена, что складская недвижимость — динамично развивающийся и доходный сектор. Тем не менее арендаторами профессиональных складов в большинстве являются иностранные компании, для которых логистический центр — это не только место хранения грузов, но и возможность получить комплексные услуги по расфасовке, упаковке, транспортировке и т. д.
   Большей части представителей малого и среднего бизнеса приходится арендовать под склады помещения, принадлежащие частным лицам. Причем спросом пользуется и уже оборудованная недвижимость, и здания с голыми стенами, которые арендатор сам обустраивает. Впрочем, дальновидные предприниматели стараются не арендовать склады, а выкупать подходящие помещения или строить небольшие здания для самостоятельного использования и сдачи в наем менее удачливым коллегам.

Профессионалы и приспосбленцы

   «Точно указать количество и общую площадь помещений, использующихся в Киеве под склады, практически невозможно, — утверждает Ольга Марченко, специалист риэлторской компании «Идеал-К». — Если собрать данные по складским комплексам классов А, В и С еще реально, то по складам класса D — уже проблематично. А количество различных подсобных помещений, незарегистрированных официально как склады, учету вообще не поддается». По словам эксперта, большая часть складских площадей находится в приспособленных помещениях.
   Сдают в аренду склады госпредприятия, распоряжающиеся различными административными зданиями, подвальными и полуподвальными помещениями, гаражами. Физические лица в качестве складских помещений предлагают обычные сараи в частных секторах, гаражи в гаражных кооперативах или же квартиры на первых этажах. Спросом пользуются полуподвальные и подвальные помещения. Как правило, подобные «склады» располагаются недалеко от городских рынков, а арендуют их мелкие торговцы.
   Склад можно купить, а можно арендовать, причем как целиком, так и частично, например отдельный бокс. Однако далеко не все предприниматели спешат покупать помещения. «У одних банально не хватает средств на подобное приобретение, другие не стремятся иметь собственный склад (к примеру, иногородних и мелких бизнесменов в большей степени устраивает аренда), — поясняет Александр Базарский. — Арендуя помещение, не приходится вкладывать деньги в охрану, специальное оборудование, обустройство территории и так далее».

Чего хочет арендатор

   Ольга Марченко выделяет несколько критериев, влияющих на выбор складского помещения. Во-первых, наличие подъездных путей и месторасположение здания. В зависимости от специализации арендатора это может быть железнодорожная ветка, республиканская трасса, водная артерия. Причем практически любой съемщик настаивает на наличии неподалеку от склада удобной автомобильной развязки. Во-вторых, очень важно количество и качество коммуникаций в помещении — стандартные сети, проложенные строителями, не всегда соответствуют требованиям арендатора. К профессиональным складам предъявляются и более специфические требования, такие, как наличие складского оборудования, — кран-балок, тельферов, автопогрузчиков и так далее; подсобной рабочей территории (удобство для маневров грузовиков, наличие рампы). Помещение должно быть оборудовано современными системами сигнализации и пожаротушения. Практически все арендаторы настаивают на том, чтобы хранилище располагалось на первом этаже или в здании ангарного типа.

Большая часть столичных складов работает нелегально, без разрешения СЭС и пожарной охраны

   Впрочем, для представителей малого и среднего бизнеса важнее стоимость аренды. «Если я арендую нелегальный склад в подвале, мне не принципиально наличие в нем автопогрузчиков, подсобной территории и так далее. Сигнализация, невысокая цена квадратного метра, пара огнетушителей и гарантии отсутствия проблем с жильцами и жэком — вот минимум моих требований. Но зачастую я настаиваю, чтобы в случае проблем с госорганами ответственность на себя брал собственник помещения. Как ни странно, но люди на это соглашаются», — рассказывает г-н Базарский.

Арендуй и властвуй

   С одной стороны, вложения в строительство или оборудование складов выгодно отличаются от инвестиций в другие сегменты коммерческой недвижимости стабильностью спроса. С другой — рентабельность работы коммерческих складов уступает доходности офисных и торговых центров в первую очередь из-за невысоких арендных ставок. Если стоимость аренды торговых и офисных площадей в престижных бизнес-центрах может достигать $70 за кв. м, то аренда складских помещений даже класса А со специальным холодильным оборудованием и имеющих лицензию на хранение медицинских препаратов обойдется вдвое дешевле — $35–40. Снять квадратный метр в складских комплексах попроще можно за $12–20. А аренда «нелегальных» складов обойдется от $5/кв. м.
   Однако если по прибыльности в долгосрочной перспективе склады уступают офисам и бутикам, то по сроку окупаемости они однозначно выгоднее. В отличие от ТРЦ, при возведении которых используются дорогие материалы, склады чаще всего строят по технологии быстровозводимых зданий. В таком случае стоимость 1 кв. м сооружения составит EUR170 (материалы + монтаж). Не избежать и дополнительных затрат — прокладки вентиляции, электросетей, систем сигнализации и пожаротушения. Сумма этих расходов зависит от площади, этажности склада и используемых материалов и составляет от $5 до $100/кв. м. Но несмотря на это, по словам Андрея Озейчука, директора по продажам компании «Руукки Украина», при применении технологии быстровозводимых зданий инвестиции в строительство возвращаются вдвое быстрее, а затраты меньше на 20%.
   Впрочем, можно использовать и уже построенные помещения, прежде всего гаражи и подвалы. Проще всего оборудовать склад в гаражном кооперативе — минимальные удобства компенсируются невысокой арендной платой. Само собой, такое хранилище практически будет работать нелегально (ни СЭС, ни пожарная охрана не дадут разрешение на использование гаража под склад). «Но это условности. Есть спрос — будет и предложение, — рассказывает Филипп, владелец трех нелегальных складов в гаражном кооперативе. — С руководством кооператива всегда можно договориться — получая некоторую сумму, они сквозь пальцы смотрят на то, что вы оборудовали гараж под склад». Привлекательность данного варианта и в том, что нужно минимум инвестиций — не больше $2–3 тыс. в каждый гараж. Есть и другой путь — сдавать только стены. «В таком случае арендатор сам обустраивает помещение: делает ремонт, завозит оборудование и стеллажи, прокладывает дополнительные коммуникации, — делится опытом Филипп. — Но и арендная ставка тогда будет минимум вдвое ниже, чем у более-менее обустроенного склада-гаража. С другой стороны, в этом случае от собственника вообще ничего не требуется: вынес мусор, дал объявление — и «склад» готов к сдаче в наем».

Инвестиции в оборудование гаража под склад составят $2-3 тыс. Вернуть вложения можно менее чем за пол года

   С подвалами и полуподвалами немного сложнее. Во-первых, не исключены проблемы с жильцами, недовольными размещением склада в их доме (особенно, если там хранятся опасные вещества или продукты с сильным запахом). Во-вторых, сложнее оформить право собственности или аренды. Да и риск неожиданного визита представителей контролирующих и разрешительных органов гораздо выше, ведь в жилых кварталах они бывают чаще, чем в гаражных кооперативах. В то же время есть и преимущества. Например, арендаторы охотнее снимают площади в подвалах, чем в гаражах. Что позволяет собственникам импровизированных складов завышать арендную плату. «Полуподвальное помещение даже в жилом доме гораздо проще обустроить под мои нужды, — убежден Александр Базарский. — Во многом из-за того, что все коммуникации «под рукой», не нужно тянуть кабели, прокладывать дополнительные силовые линии и т. п. ».
   Вложения в обустройство подвала площадью 50–100 кв. м в жилом доме под склад составят $5–10 тыс. Но не исключено, что эту сумму придется увеличить как минимум вдвое, если владелец или съемщик настаивает на легализации склада. Тогда придется потратиться на то, чтобы помещение соответствовало всем требованиям разрешительных органов.
   Арендная ставка зависит от легальности склада (получены ли все необходимые документы), оборудования, которое собственник установил в хранилище, и составляет от $5 до $12/ кв. м. Несложно подсчитать, что деньги, вложенные в открытие хранилища, вернутся к предпринимателю менее чем за год.

Типы складов в зависимости от их назначения

- производственные — для хранения сырья, комплектующих, материалов, готовых изделий (в цехах), готовой продукции (на заводах);
- транзитно-перевалочные при железнодорожных станциях, портах, речных пристанях, аэропортах, автогрузовых терминалах; служат для кратковременного хранения грузов в период перегрузки их с одного вида транспорта на другой;
- таможенные — для хранения товаров в ожидании таможенной очистки;
- досрочного завоза — располагаются в районах, доставка товаров в которые возможна лишь в определенные периоды года;
- сезонного хранения — для товаров сезонного характера;
- резервные — для хранения запасов на случай чрезвычайных обстоятельств;
- оптовые распределительные — для снабжения товаропроводящих сетей;
- коммерческие общего пользования — обслуживают любых владельцев товаров;
- розничные — используются торговыми предприятиями.

   По условиям хранения различают склады общего назначения, резервуары, сейфы для опасных веществ, специализированные склады-хранилища (овощехранилища, фруктохранилища, складыхолодильники с машинным охлаждением, ледники для хранения продуктов и др.). На складах создают необходимые условия для хранения с учетом физико-химических свойств товаров. В ряде случаев имеются мощности по расфасовке, упаковке, тестированию и другим операциям. В зависимости от товаров и материалов, которые требуют хранения, к складам могут предъявляться и специальные требования: возможность регулярной влажной уборки, требования к стабильности температурного режима, уровню загрязненности (запыленности) помещения и т. д.

Классификация складов по объему и инфраструктуре

   Склады подразделяются на четыре класса — А, В, С, D. По словам консультанта агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, классификация обусловливается прежде всего высотой самого здания — чем выше склад, тем он более высокотехнологичен и требует больших капиталовложений. При организации работы данного объекта необходимо использовать оборудование (многоуровневые стеллажи) и погрузочную технику, позволяющую поднимать грузы на определенную высоту. При этом важную роль играют полы, так как техника, работающая на складе, создает большие нагрузки на каждый квадратный метр. Склады категорий С и D отличаются сравнительно небольшими площадями (200–500 кв. м). При этом арендаторы часто вынуждены самостоятельно их «облагораживать» — делать внутренний ремонт, подводить освещение, отопление, телефонные линии, устанавливать стеллажи, организовывать охрану и пр.