|
2008-10-13 13:22:34
 Кризисные явления, охватившие экономику Украины, негативно влияют на развитие
розничного рынка, который, несмотря на дальнейший рост, низкий уровень
насыщенности и высокую привлекательность для инвесторов, несколько потерял свои
позиции. По данным исследования международной консалтинговой компании A.T.Kearney, в
2008 году Украина опустилась на 17-е место в мире по инвестиционной
привлекательности рынка ритейла, спустившись на 12 позиций по сравнению с 2007
г. По мнению A.T.Kearney, основными проблемами развития ритейла в Украине
являются: слабое развитие инфраструктуры розничного рынка, бюрократические
преграды, политическая нестабильность и высокий уровень инфляции. Также на
привлекательность розничного рынка накладывают негативный отпечаток постоянный
рост денежной массы и высокие топливные затраты, которые выросли на 400 %,
начиная с 2005 г.
Однако, несмотря на снижение инвестиционной привлекательности, розничный
рынок Украины продолжает развиваться весьма динамично. По данным Госкомстата,
оборот розничной торговли в Украине в 2007 году составил 318,7 млрд. грн., что
выше показателей прошлого года на 28,8%. Отметим, что подобная динамика
розничного товарооборота на уровне 25-30%, характерная для украинского рынка уже
на протяжении нескольких лет, существенно выше как показателей большинства
европейских стран, в которых динамика розничного товарооборота составляет 5-10%,
так и России, рост товарооборота в которой составляет в среднем около 15%.
Динамика розничного товарооборота отвечает динамике роста располагаемых доходов
населения, которая за 2007 год составила 27,0%.
Киев традиционно является лидером по показателю объема розничного
товарооборота среди городов Украины, который в 2007 г. составил 45,2 млрд. грн.,
занимая согласно рейтингу International Retailers Survey компании Cushman &
Wakefield 10-е место по инвестиционной привлекательности для зарубежных
ритейлеров и опережая такие города, как Берлин, Варшава, Загреб, Копенгаген,
Рига, Вильнюс, Стокгольм, Сплит, Париж, Женева, уступая, однако Москве,
Санкт-Петербургу и Праге, которые входят в первую тройку данного рейтинга.
Развитие рынка торговой недвижимости Киева в 1-м полугодии 2008 г.
ознаменовалось нижеследующими тенденциями:
▪ Существенное превышение спроса над предложением на рынке торговой
недвижимости Киева ввиду недостаточного количества вводимых торговых
объектов.
▪ Нарушение графика ввода в эксплуатацию новых торговых объектов в Киеве и
регионах.
▪ Развитие многофункциональных комплексов, в которых торговля выступает одной
из составляющих, особенно в центральной части г. Киева.
▪ Дальнейшее освоение левобережной части города, промзон в районах,
прилегающих к центру, «спальных» массивов, окраин и пригородов вдоль крупнейших
автотрасс с целью создания крупных торгово-развлекательных центров ввиду
дефицита участков в центре г. Киева.
▪ Повышение качества проектируемых торговых центров за счет более тщательной
проработки концепций и финансового планирования на ранних этапах проектирования,
новых привлекательных нестандартных архитектурных решений как экстерьера, так и
интерьера ТРЦ.
▪ Дальнейшее развитие развлекающей составляющей ТРЦ, увеличение площадей,
которые отводятся под развлечения.
▪ Рост рынка инвестиционных продаж объектов торговой недвижимости.
▪ Развитие новых форматов торговой недвижимости — ритейл-парков, моллов,
осуществляемое силами международных девелоперов.
▪ Увеличение присутствия на отечественном розничном рынке международных
торговых операторов, в том числе работающих на основе франчайзинга.
▪ Дальнейший рост уровня арендных ставок в качественных торговых помещениях
как Киева, так и региональных центров.
▪ Низкий уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ высокого класса.
▪ Дальнейшее развитие корпоративных торговых сетей сетевых операторов —
расширение и укрупнение большинства ведущих торговых сетей, открытие новых
магазинов в Киеве и регионах.
Обзор предложений на рынке торговой недвижимости Киева за первое
полугодие
Совокупный объем предложения торговых площадей Киева в первом полугодии 2008
года составил около 720 тыс. кв. м (GLA около 450 тыс. кв. м). При этом
насыщенность рынка остается крайне низкой, составляя в среднем 150-160 кв. м на
1000 жителей столицы.
Объекты, введенные в 1-м полугодии 2008 года 
В первом полугодии 2008 года введены в эксплуатацию три новых торговых
центра, а также третья очередь ТРЦ «Большевик» общей площадью около 106 тыс. кв.
метров.
ТРЦ «Квадрат» на бул. Перова, 36 — самый крупный ТРЦ на Левобережье Киева,
был открыт 29 марта 2008 г. Девелопер проекта — компания «ХХI Век». «Квадрат» —
торговый центр формата гипермаркет-галерея, общей площадью около 41 тыс. кв. м,
позиционирующийся в среднем ценовом сегменте, комплекс состоит из 3 уровней,
включая цокольный этаж. Его торговая площадь составляет около 19 тыс. кв.
метров. В ТРЦ расположены продовольственный супермаркет «Перекресток» площадью
около 4 тыс. кв. м, кинотеатр «Одесса Кино» на 4 зала, детский игровой центр
«Ураган», фуд-корд на 6 операторов, торговая галерея, в состав которой входит
около 100 магазинов. В ТРЦ предусмотрен наземно-подземный паркинг на 600
машиномест. Объем инвестиций в проект составил 41 млн. дол. США, себестоимость
строительства — 1 тыс. дол. США за кв. м, доходность — до 20%, срок окупаемости
5-6 лет. Генеральным подрядчиком строительства центра выступила корпорация
«Альтис-Холдинг». Строительство комплекса заняло менее 2 лет. В рамках
строительства комплекса было реконструировано более 6 га парка «Аврора». В
реконструкцию «ХХI Век» вложил более 2 млн. грн. По данным директора по
управлению активами «ХХI Век» Татьяны Честнейшей, в аренду сданы 100% площадей
комплекса, средняя арендная плата составляет 80-100 дол. за кв. метр. Основными
преимуществами данного проекта является наличие сильных якорей, качественный
подбор арендаторов и профессиональная концепция, разработанная Chapman
Taylor.
Второй ТРЦ, открытый 19 апреля 2008 г. — «Материк» на Днепровской набережной
— также расположен в левобережной части Киева. Девелопером проекта выступил
концерн Rainford, уже открывший один ТРЦ в Киеве («Материк» на ул. Борщаговская,
154). В двухуровневом ТРЦ расположены такие якоря, как продовольственный
супермаркет Rainford, супермаркет бытовой техники «АБВ», магазин «Дом игрушек».
На первом этаже находится продуктовый супермаркет Rainford, насчитывающий более
40 касс для обслуживания покупателей, более мелкие торговые объекты, большой
фуд-корт кофейни «Шоколадница», а также фонтан. Второй этаж торгового центра
разбит на два сектора — торговый и общественного питания. Торговый сектор
состоит из двух торговых «улиц», вдоль которых размещаются магазины. Более 100
магазинов предлагают товары таких категорий, как одежда, обувь, галантерея,
деловые аксессуары, подарки, сувениры, товары для дома и интерьера, зоотовары.
Сектор питания включает в себя различные заведения общественного питания на
любой вкус — здесь предлагают как русскую, так и немецкую, и итальянскую кухню.
График работы данных заведений — с 9 утра и до 3 часов ночи. Суммарная
пропускная способность ресторанов «Баварский двор», «12 стульев», «Русская
кухня» и Villa Italia более 500 мест. Наземный паркинг ТРЦ имеет емкость более
300 машиномест.
Главные преимущества данного проекта — близость к густонаселенному массиву,
отсутствие конкуренции. Недостатки — затрудненная транспортная доступность для
жителей правого берега Киева, сложные поэтажные планировки и небольшой размер
галереи, что отрицательно влияет на конкурентоспособность данного объекта.
Первый в Украине гипермаркет французской сети Auchan был открыт 27 марта 2008
года на Петровке на территории бывшего завода «Укркабель». Общая площадь — 22,8
тыс. кв. м, торговая — 15,9 тыс. кв. м. Большую часть торговой площади, 14,3
тыс. кв. м, занимает одноименный гипермаркет. Количество касс — 109, в
прикассовой зоне по двум периметральным сторонам на площади 1,6 тыс. кв. м
размещена галерея магазинов и ресторанов быстрого питания, состоящая из 31
торгового объекта. В гипермаркете представлены, кроме продуктов питания, одежда,
обувь, мебель, бытовая техника, автотовары, спортивные товары и пр. Арендная
ставка — $150-180 за кв. м в месяц без НДС.
В январе 2008 г. в ТРЦ «Большевик», который размещается в двух бывших цехах
одноименного завода, открылся ледовый каток в составе второй очереди
комплекса.
В начале 2008 г. анонсировались планы застройщиков достроить и открыть до
конца 2008 г. еще шесть крупномасштабных торговых объектов, однако кризис
ликвидности вносит существенные коррективы в развитие рынка недвижимости,
поэтому наиболее вероятна реализация в оговоренные сроки РТЦ «Блокбастер» (GLA —
25500 кв. м) и четвертой очереди ТРЦ «Караван» (GLA – 2000 кв. м), а открытие
МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky Mall переносится на 2009 г.
Также высока вероятность открытия еще нескольких ТРЦ, среди которых:
«Мультиплекс-Плаза» на Московском проспекте, 34 а (GBA — 30000 кв. м, GLA —
20000 кв. м), «Pacific Plaza» на ул. Сивашская (GBA — 22800 кв. м, GLA — 18 800
кв. м) и первая очередь специализированного ТЦ товаров для дома «Домосфера» на
пересечении Столичного шоссе и ул. А. Заболотного (GBA — 30 500 кв. м, GLA — 22
300 кв. м).
http://www.prometr.com.ua/
|
