Смена образа жизни

Кризис, коснувшийся рынка коттеджей, привел к перераспределению сил за счет отсеивания слабых игроков. По различным данным, в Киевской области насчитывается порядка 23 тыс. домов в коттеджных городках и около восьми тысяч индивидуальных построек. О реализации более 10 новых поселков в течение этого года заявили еще несколько компаний, а это говорит о том, что загородная недвижимость остается популярной среди наших соотечественников. Однако в связи с мировым финансовым кризисом, который отразился и на рынке коттеджей, произошло перераспределение сил за счет отсеивания более слабых игроков. Ликвидные же объекты на первичном рынке - не затронуты. А портал наших друзей может более рассказать вам о смене образа жизни, и вы можете прочесть информацию на очень нужную для нас всех тему - здоровый образ жизни детей.

Факторы развития

По мнению директора филиала АН Park Lane Никиты Ковалика, несмотря на то что рынок загородной недвижимости в Киевской области достаточно молод, он имеет большой потенциал для активного развития.Кстати, у наших партнеров на портале maresto.com.ua вы можете приобрести замечательный льдогенератор купить который можно по невероятно приятным ценам.

При этом необходимо принимать во внимание тот факт, что на сегодняшнем этапе все еще приходится говорить о специфических особенностях этого сегмента, связанных в первую очередь с трудоемким, более длительным процессом выбора подходящего объекта для клиента, более сложным процессом оформления документов и решением других процедурных моментов.

Основными факторами, влияющими на развитие рынка загородной недвижимости, эксперт называет наличие предложения (как готовых качественных строений, так и земельных участков), условия ипотеки, законодательные факторы, дальнейшее развитие инфраструктуры населенных пунктов, дорог и т. д.

Кроме того, положительно на рынке загородной недвижимости, по мнению генерального директора МСК «Украина-Канада» Вячеслава Брагинского, сказываются и такие три фактора: нехватка жилья в Украине, стремление среднего класса к комфортному жилью и женская автомобилизация.

Если семья ищет качественное жилье и при этом имеет две машины, то скорее всего выбор будет сделан в сторону строительства или покупки именно дома, считает господин Брагинский и добавляет, что главный негативный фактор, влияющий на развитие рынка загородной недвижимости, - кризис на ипотечном рынке.

Дальнейшему росту рынка коттеджной недвижимости, по словам руководителя департамента PR компании «ТИКО Констракшен» Надежды Леонец, будет также способствовать развитие сегмента недорогих коттеджей эконом-класса небольшой площади, которые незначительно представлены в настоящее время на рынке. Однако такая перспектива возможна лишь при условии дальнейшего развития ипотечных программ, ориентированных на потребителей данного класса.

Ликвидность в цене

То, что кризису подвластны абсолютно все сегменты рынка недвижимости – факт, но, как подмечает финансовый директор «Финком Девелопмент» Александр Подолянко, сегмент коттеджного строительства оказался наиболее чувствительным к его проявлениям.  «Особенно это касается запланированных проектов, - говорит специалист. - Для меня очевидно, что многие из них не будут реализованы никогда, и причиной тому является даже не кризис, поскольку он, в любом случае, имеет какую-то временную протяженность. Просто площадь земли, приобретенная и оформленная в окрестностях Киева с целью последующего коттеджного строительства на волне его популярности и исходя из экономических расчетов на основе параметров, характеризующих эту волну, огромна. Такого объема коттеджей и таун-хаусов, во всяком случае в обозримом будущем, рынок просто не поглотит, их объективно столько не нужно».  Если же говорить о влиянии кризиса как такового, то, по мнению эксперта, нельзя не отметить специфические особенности рассматриваемого типа недвижимости. Объективно, в силу присущей украинцам ментальности, коттедж или таунхаус, как правило, значительно уступает по привлекательности городской квартире в качестве основного места жительства. Данное предпочтение усиливают и транспортные проблемы на трассах, связывающих коттеджные городки с мегаполисом, но вряд ли данный факт является определяющим. Коттедж зачастую рассматривается в качестве второго, альтернативного уже имеющейся городской квартире жилища, отмечает Александр Подолянко.

Тем не менее, как показывают разнообразные маркетинговые исследования, украинские семьи владеют лишь тем жильем, в котором живут. По данным заместителя директора по вопросам развития компании Build & Live Development Елены Распутной, абсолютное большинство семей владеют всего лишь одной единицей недвижимости - квартирой или домом - 89,7 % и лишь 9,1 % - двумя, тремя единицами недвижимости могут похвастаться только - 0,6 %.

При этом необходимо учитывать, что в половине случаев вторая недвижимость украинцев - это дачи, и лишь за редкими исключениями владельцы нескольких единиц недвижимости имеют таковую разных видов, отмечает Елена Распутная.  Именно поэтому некоторые эксперты считают, что мировой финансовый кризис никак не отразится на рынке загородной недвижимости.

Кроме того, необходимо понимать, что существующие сегодня сегменты загородной недвижимости развиваются по-разному. Сегмент жилья в коттеджных городках, например, на первичном рынке недвижимости напрямую зависит от условий ипотеки, так как большинство сделок на первичном рынке коттеджей происходит с привлечением ипотечных средств в дальнейшее строительство. Совсем другое дело – строительство частных загородных домов.

Так, Никита Ковалик, рассматривая сегмент объектов индивидуального строительства, считает, что сегодня ипотечного кризиса в этом сегменте не наблюдается. «Естественно, сложности при получении ипотеки нивелировали определенный процент потенциальных покупателей, но на рынке частных домов в целом эта ситуация практически не отразилась, - считает эксперт. - Как правило, превалирующее большинство клиентов, желающих приобрести земельный участок либо дом, не прибегают к привлечению кредитных средств и не являются участниками ипотечных программ».

По данным агентства недвижимости Park Lane, большого количества сделок купли/продажи домов, как в прочем и земельных участков, на рынке загородной недвижимости Киевской области, совершенных с привлечением кредитных средств, не наблюдалось как в прошлом, так и в этом году.

Но не все игроки придерживаются такого мнения. По словам независимого эксперта рынка загородной недвижимости Андрея Кудрина, на рынке загородной недвижимости кризис все же присутствует и выражается в том, что особое внимание необходимо уделить оптимизации площадей, которые продаются, и концепциям, при помощи которых разрабатываются все проекты, вводимые в эксплуатацию и готовые к продажам. «Единственный фактор, который на сегодня является решающим, это оптимизация и поиск той ниши, той целевой аудитории, которая определяет спрос, - считает Андрей Кудрин. - Насколько верно девелоперы будут находить эту нишу, а она есть на сегодня, настолько же весомо отразится кризис на рынке загородной недвижимости. Кризис, конечно, повлиял косвенным образом, имеется в виду финансовая и ипотечная сферы. Поэтому здесь разработка новых инструментов влечет за собой изменения в подаче объектов. И, конечно же, потенциальным покупателям необходима определенная помощь в получении кредитов, а также разработка финансирования этими же покупателями своей покупки».

О том, что проблемы, связанные с наступившим мировым экономическим кризисом (соотношение курсов валют, в том числе доллара, гривны и евро, проблемы процентной ставки, стоимости кредита и ипотеки, мирового спроса на энергоносители, макро- и микроэкономические последствия валютной политики государств, инфляция) действительно отразились и на рынке загородной недвижимости Украины отмечает и специалист отдела маркетинга ООО «Инфинити» (коттеджный городок «Місто Сонця») Анастасия Ткачук: «Прежде всего, произошло перераспределение сил за счет отсеивания более слабых игроков. Но наметившаяся корректировка не затронула ликвидные объекты на первичном рынке. Несмотря на многочисленные последствия мирового экономического кризиса, динамика ценообразования на коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах - отличается стабильностью. Такая тенденция обусловлена влиянием следующих факторов: общий рост спроса на загородную недвижимость, ограниченность земель, пригодных для коттеджной и малоэтажной застройки с точки зрения юридической и инженерной осуществимости проекта, а также ростом цен на земельные участки».

Впрочем, особенно страдают от кризиса именно инвестиционные проекты, поскольку в них используются заемные средства, считает директор компании «Винербергер» Константин Анисимов: «Многие такие проекты, где используются заимствованные средства, в связи с кризисом ждет удорожание. Поэтому некоторые городки уже сейчас замораживаются. Там же, где девелоперы не хотят потерять средства, происходит поиск новых партнеров для реализации проектов. С другой стороны, стагнация рынка и охлаждение со стороны покупателей во время кризиса, существенно отражаются на рынке загородной недвижимости».

Помимо финансового кризиса, девелоперы, разрабатывающие проекты загородной недвижимости, подвержены и другим рискам. К примеру, как отмечает Андрей Кудрин, рискуют девелоперы, растянувшие время строительства и сегодня пытающиеся достроить и сдать в эксплуатацию тот объект, который был заложен в проект семь лет назад. Конечно же, на сегодняшний день он абсолютно неадекватен существующему спросу.

Кроме того, к рискам, по словам эксперта, относится удорожание строительных материалов, которое можно прогнозировать, и эти цифры необходимо вкладывать в экономическую часть проекта.

«Естественно, ипотечный кризис повлиял на то, что бизнес-класс оказался в сложном положении, потому что потенциальный покупатель испытывает трудности в получении кредита под землю и под коттедж, - говорит Андрей Кудрин. - Но нельзя сказать, что эти риски эксклюзивные, поскольку точно с такими же рисками сталкиваются и застройщики города, поэтому не хотелось бы преувеличивать рискованность мероприятий загородной недвижимости. Единственное, я могу сказать, что уровень рисков прямо пропорционален уровню прибыли, то есть чем выше риски мероприятия, тем большую прибыль от него ожидают. Соответственно, чем меньше риски, тем меньшую прибыль от него ожидают».

Метраж – дешевеет, земля - дорожает

Что касается особенностей рынка загородной недвижимости в текущем году, то, по мнению большинства экспертов, очевидным является изменение подходов к ценообразованию - продавцы стали более «трезво» подходить к вопросам стоимости имущества, выставляемого на продажу, а покупатели - более скрупулезно относиться к выбору будущего дома и более взвешенно принимать решения о покупке.

При этом само ценообразование на рынке загородных коттеджей, по словам Елены Распутной, в первую очередь зависит от многих факторов.
• Стоимость земли. Становится ключевым фактором в ценообразовании загородной недвижимости, ее повышение способно существенно ограничить платежеспособность спроса.
• Рост цен на стройматериалы, рабочую силу. Является следствием нестабильной политической ситуации в стране и ростом инфляции, который приводит к удорожанию потребительской корзины, а, следовательно, и росту себестоимости стройматериалов.
• Стоимость инженерных систем. Важная составляющая ценообразования. В зависимости от степени отдаленности проектируемого места строительства от населенных пунктов может существенно увеличить затраты на строительство.
•Спрос на рынке. Количество свободной загородной недвижимости, которую в зависимости от сегмента рынка (элит, бизнес или эконом) и его степени насыщенности хотят и могут приобрести потенциальные покупатели. Чем выше спрос, тем больше строители коттеджных городков увеличивают на них цены. Для примера, сегодня они работают с рентабельностью 50-150 %.

Среди других тенденций на рынке Андрей Кудрин выделяет: уменьшение стоимости квадратного метра в коттеджном поселке и рост стоимости земельных участков.

Так, по данным аналитиков компании ООО «Инфинити» за 2008 год, в 18 % коттеджных городков стоимость 1 кв. м общей площади дома составляет от $3 000. При этом 32 % предложения составляют коттеджи эконом-класса, где стоимость 1 кв. м находится в пределах $1 000 - $1 500; 50 % предложения составляют коттеджи бизнес-класса ($1 501 - $3 000 за 1 кв. м). В долгосрочной перспективе ожидается, что средний ежегодный рост цен на коттеджи в поселках составит не более 15 %.

В то же время стоимость земельных участков также растет, правда, не с такой скоростью, как предполагали эксперты раньше, - до 30 % в год. В этом году, по различным прогнозам, стоит ожидать рост до 15 %. При этом с начала года, по словам Никиты Ковалика, удорожание составляло 1 - 5 % практически во всех направлениях.

«Если говорить о неких приоритетах в загородных застройках, то наиболее востребованными, а параллельно и самыми дорогими, остаются Обуховское, Одесское и Житомирское направления, - говорит Никита Ковалик. - В целом на рейтинг популярности этих направлений, а также и на стоимость земельных участков существенно влияет географическое расположение, природные условия, социальное окружение и развитость инфраструктуры».
По данным эксперта, сегодня цена за сотку земли в Киевской области в радиусе 20 км от Киева колеблется от $5 тыс. до $100 тыс., что в полтора-два раза выше по сравнению с началом прошлого года. Причем цены на землю напрямую зависят от степени удаленности от Киева, экологической среды, красоты природного ландшафта и уровня развития инфраструктуры. Это свидетельствует о том, что стоимость земучастков даже на одном и том же направлении может отличаться в несколько раз.

Изменчивые предпочтения

С изменениями рынка загородной недвижимости и стоимости земли меняются и предпочтения потенциальных покупателей коттеджей. Если ранее решающими факторами были стоимость домовладения, месторасположение и метраж, то теперь появились и другие приоритеты.

«Люди, которые могут себе позволить купить загородный дом, обращают внимание на качество коттеджа, его стиль, материалы, из которых он построен, внутреннюю отделку, планировку, размер приусадебного участка, - рассказывает Елена Распутная. - К тому же к важным критериям теперь относится дружелюбная атмосфера самого поселка, уникальный микроклимат коттеджа, уют».

Покупатели стали более придирчиво относиться к инфраструктуре загородного поселка. По словам начальника отдела продаж завода облицовочных материалов «Силта-Брик» Сергея Люлько, уже сейчас люди желают видеть в черте поселка магазины, зоны отдыха, детские учебные и развлекательные заведения, кафе и рестораны, спорткомплексы и фитнес-центры, аптеки и банки.

«Преимуществом коттеджных поселков является то, что заказчик волен сам выбирать материалы для строительства и участвовать в проектировании своей усадьбы, - говорит Сергей Люлько. – При этом наибольшая часть владельцев коттеджей хотят видеть свой дом своей крепостью, поэтому наиболее распространенная форма «крепости» - дом в облицовочном кирпиче и забор по периметру.

Вместе с тем некоторые девелоперские компании кроме зон отдыха ничего не включают в сопутствующую инфраструктуру, мотивируя это близостью города или расположением загородного поселка в черте города.
По словам Елены Распутной, в практике коттеджных проектов принято выделять несколько уровней развития инфраструктуры:
• Минимум. Минимальный набор элементов инфраструктуры, без которого проект коттеджного городка вне городской черты не может существовать. Охрана территории, детская площадка, служба эксплуатации.
• Стандарт. Необходимый набор инфраструктуры, позволяющий коттеджному городку приблизиться по уровню удобств и сервиса к городскому. Кроме минимального набора элементов инфраструктуры коттеджного городка (охрана территории, детская площадка, служба эксплуатации), сюда входят продуктовый и промтоварный магазины, медпункт с аптекой, кафе, спортивные сооружения (корты, спортзалы и т. д.), детская игровая комната.
• Комфорт. Предполагает развитый комплекс инфраструктуры, позволяющий создать условия проживания в загородном поселке даже более комфортные, чем в городе, и повышающий статус всего проекта в целом. Элементами развитой инфраструктуры коттеджного городка являются рестораны, спортклубы (с бассейном, душевыми, сауной и т. д.), медицинские и SPA-центры, яхт-клубы и конные клубы, развлекательные комплексы (например, боулинг, бильярд), гостиницы, школы и детские сады. В большинстве строящихся коттеджных городков главным компонентом инфраструктуры считается административный корпус, объединяющий в себе службы охраны и эксплуатации. Фактически служба охраны и эксплуатации - первый признак организованного коттеджного городка.

«Проанализировав спрос и предложение рынка загородной недвижимости, можно сделать вывод, что потребители не удовлетворены существующим предложением коттеджей, так как многие их требования и пожелания не учтены в большинстве загородных поселков (недостаток инфраструктуры, приусадебной территории, отдаленность от водоемов, несоответствие заявляемого класса коттеджей действительности), - резюмирует Елена Распутная. - Именно поэтому потенциальные покупатели очень долго выбирают коттедж и сам поселок перед покупкой».

Еще одна тенденция года – желание клиентов покупать небольшие дома, но с большим земельным участком. Согласно анализу потребительского спроса, проведенного компанией Build & Live Development, в последнее время люди заметили, что при покупке большого коттеджа (300 кв. м и больше) значительная часть площади просто не используется, поскольку значительная часть этого метража не является полезной площадью. Как правило, украинские реалии отличают коттеджные поселки класса элит, бизнес, эконом в большей степени по количеству общей площади и наличию дополнительных услуг, при том что метраж полезной площади, структура и состав ее помещений практически не имеют кардинальных отличий.

«На данный момент для потенциальных покупателей наиболее привлекательными остаются не очень большие дома (150-250 кв. м.), но с большим земельным участком (10-20 соток), и в поселке, где есть своя необходимая инфраструктура, и не очень далеко от Киева (15-27 км)», - говорит аналитик ДК «Профит Групп» Владислав Кривенко.

Кроме того, покупатели, приобретая коттедж заявленного компанией-застройщиком класса, хотят видеть загородный дом соответствующего уровня, хотя в реальности заявленный класс не всегда соответствует действительности (качество материалов, внутренней отделки, дизайн, наличие инфраструктуры). Такое происходит, когда неправильно выбрана целевая группа, разработана неправильная концепция, строительная компания несет лишние затраты и начинает продавать коттеджи эконом-класса по цене бизнес, либо дома бизнес-класса по цене элит, говорит Елена Распутная.

Мотивирующие приоритеты

Как показывают различные опросы, подавляющее большинство украинцев хотели бы переселиться за город, но сдерживающим фактором для них в первую очередь является стоимость отдельного дома, ведь большой дом с высоким забором – удел состоятельных людей. Тем не менее, как отмечают эксперты, интерес к коттеджным поселкам с каждым годом все увеличивается, при этом меняется мотивация покупки дома.

Если несколько лет назад покупатели предпочитали покупать загородную недвижимость в качестве второго жилья, либо жилья для отдыха и под дачи, то сегодня растет количество тех, кто приобретает загородное жилье или земельные участки под застройку для постоянного проживания. Доходит вплоть до того, что многие люди при этом продают свои городские квартиры, чтобы за вырученные деньги переселиться поближе к природе, оценив преимущества жизни за городом - отсутствие загазованности и городской суеты, приятные глазу пейзажи, достаточно однородная социальная среда, больше возможностей для деятельности, дополнительные помещения с пристройками, объясняет Елена Распутная.

При этом нежелание ранее приобретать загородный дом, как основное жилье, эксперт объясняет несколькими факторами: низким качеством загородных дорог, и как следствие, трудности, связанные с поездкой на работу в город, и отсутствием качественной инфраструктуры на периферии.

Елена Распутная называет несколько факторов, оказавших влияние на изменение мотивов покупки загородной недвижимости в последнее время.
• Расширение границ города и приближение тем самым ранее отдаленных населенных пунктов к цивилизации.
• Существенное улучшение качества загородных дорог, что сокращает время поездки на работу в город.
• Увеличение количества личного автотранспорта граждан и маршрутных микроавтобусов.
• Развитие мобильной связи, инженерных сетей, газо-, водо- , электроснабжения, а также инфраструктуры периферии.
• Ориентированность большинства граждан на здоровый и активный образ жизни в экологически благоприятной среде за чертой города.

«Если ранее решающими факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то им на смену приходят несколько иные приоритеты, - резюмирует Елена Распутная. - Покупатели готовы платить за абсолютно другое, то, что нельзя измерить в каких-либо величинах: дружелюбная атмосфера самого поселка, уникальный микроклимат коттеджа и причастность к общемировым тенденциям стремления к экологичности жилья».

Однако эксперт предостерегает: решаясь сменить привычную городскую квартиру на загородный дом, нужно четко осознать, что это не просто переезд, а смена образа жизни.

Дмитрий НОВИКОВ

http://bld.com.ua/