Обзор рынка офисной недвижимости

Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
   Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос продолжает значительно превышать предложение, сохраняется рекордно низкий уровень вакантности (около трёх процентов), арендные ставки растут. Это позволяет получать высокую прибыль девелоперам (доходность инвестиций в готовый объект составляет восемь-девять процентов при сроках окупаемости восемь-десять лет, в то время как доходность в Европе — четыре с половиной-пять процентов, а срок окупаемости вдвое больше — 21 год). По оценкам компании Colliers International (Украина), несмотря на затруднения с привлечением заёмных средств на выгодных условиях из-за сокращения объёмов кредитования и повышения процентных ставок со стороны банков, офисный сегмент остаётся наиболее надёжным направлением для инвестирования.

Дефицит растёт

   Всего в Киеве работает более ста бизнес-центров разных классов, общая арендная площадь которых составляет свыше 700 тыс. кв. м. И это без учёта площадей государственных учреждений и офисных зданий, которые компании построили для собственных нужд. Однако для столицы такой объём предложения явно недостаточен. Сейчас предложение офисных площадей классов А (самая дорогая офисная недвижимость) и В по Киеву находится на уровне 0,27 кв. м на человека. В то же время в Праге этот показатель составляет 1,67 кв. м, в Варшаве — 1,50 кв. м, в Будапеште — 1,23 кв. м. «На украинский рынок приходят новые иностранные компании, местные предприятия расширяются и выходят на международный уровень, и офисы им нужны уже сейчас. То, что им предлагает рынок недвижимости, — слишком мало», — считает член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев.
   Дефицит офисных площадей наблюдается во всех сегментах офисного рынка. «К нам обращаются крупные компании, которым необходимы большие площади — от трёхсот квадратных метров и более тысячи. Однако найти их очень сложно. Маленькие помещения также пользуются большим спросом,поскольку появляется много начинающих компаний, а становиться им негде», — говорит специалист агентства недвижимости Domx Марина Лерман. По разным оценкам, нынешняя потребность в профессиональных офисных площадях составляет от 1,5 до 1,7 млн кв. м. Алексей Адикаев считает, что рынок может легко поглотить и четыре миллиона квадратных метров. Судя по заявленным планам застройщиков, в этом году столичной рынок офисной недвижимости должен пополниться на тридцать объектов общей арендной площадью около 313 тыс. кв. м. Между тем ввод в эксплуатацию половины из заявленных на 2008-й объектов переносится на дватри года. В результате разрыв между спросом и предложением только увеличится. По оценкам Colliers International (Украина), до конца года новое предложение в Киеве составит всего 195 тыс. кв. м офисной площади, из которых 95 тыс. уже сданы.

Стратегия меняется

   Несмотря на большой дефицит помещений, задержки с открытием новых офисов — обычное явление для украинского рынка. По данным компании «Украинская торговая гильдия», в 2007 году в стране было введено в эксплуатацию всего 45% от ранее заявленных на этот период офисных площадей. Трудности при получении земельной площадки под строительство и бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую оттягивают реализацию проекта на год-два. «Коррупция в органах власти способствует монополизации рынка, увеличивая прибыли существующих его участников, при этом значительно осложняет вход на рынок новых игроков, способных реализовать крупные офисные проекты», — считает аналитик инвестиционной группы «Сократ» Михаил Сальников.
   Есть и другая причина, препятствующая своевременной сдаче бизнес-центров — переоценка финансовых возможностей инвесторов и недостаток опыта девелоперов. По мере возведения офиса инвесторы изначально закладывают неправильные технико-экономические показатели, в результате — несоответствие расчётов по смете и действительных финансовых затрат. Всё это приводит к проблемам с получением кредитных средств. Реализовывать проекты в состоянии лишь компании, обладающие собственными финансовыми ресурсами, или те, кто может найти крупного инвестора.
   Мировой финансовый и ипотечный кризис ещё больше усложнил ситуацию на рынке. Банки ужесточили условия кредитования, в результате чего застройщики первыми ощутили на себе кризис ликвидности. Отсутствие средств вынудило компании заняться продажей менее доходных бизнесов. В августе девелоперская компания «XXI Век» избавилась от всех своих логистических проектов (семь проектов в различных областях Украины общей площадью около 900 тыс. кв. м), которые были оценены почти по себестоимости с небольшой премией — 190 млн долларов. Более того, фирма собирается сократить административные расходы и количество персонала. Теперь девелопер займётся реализацией проектов офисной недвижимости и жилья премиум-класса. «В краткосрочной и среднесрочной перспективе эти сегменты рынка будут наиболее востребованными», — сообщает председатель совета директоров компании «XXI Век» Лев Парцхаладзе.
   Управляющая компания «ТИКО-Констракшен» (Киев) также решила привлечь инвестиции в офисный сегмент. И для этого продает логистический комплекс в Копылове (Макаровский район) и коттеджный городок в Гнидыне (Бориспольский район Киевской области). Кризис ликвидности заставил пересмотреть свой проектный портфель и российских девелоперов как в России, так и в Украине. Корпорация Mirax Group приостановила возведение в Киеве 46-этажного многофункционального комплекса Mirax Plaza. Десять уже готовых этажей отдадут под офисные помещения, а строительство остальной части офисных и торговых площадей, жилых апартаментов, гостиницы и спортивного комплекса откладывается минимум на год. Эксперты сомневаются, что такая крайняя мера, как замораживание проектов на неопределённый срок, станет массовым явлением. На фоне дефицитного спроса на офисные площади девелопмент по-прежнему остаётся выгодным бизнесом.

Бесправный арендатор

   Дефицит офисов и задержки с их вводом в эксплуатацию способствуют дальнейшему подорожанию аренды. По данным компании Colliers International (Украина), сейчас средние арендные ставки (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы) на офисные помещения класса А составляют 70–75 долларов за квадратный метр в месяц, что на 16% выше показателей прошлого года. Ставки для офисов класса В выросли с 48 долларов за квадратный метр в месяц в 2007-м до 50–55 долларов. По данным консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», в отдельных объектах класса А, которые отличаются удачным расположением в центре столицы, ставки достигли 100 долларов и выше за квадрат. К таким можно отнести бизнес-центры (БЦ) «Леонардо» (вторая очередь) и БЦ «Айсберг». «До конца года средние базовые арендные ставки на офисные помещения классов А и В увеличатся ещё на тринадцать-шестнадцать процентов», — прогнозирует управляющий директор компании Colliers International (Украина) Александр Носаченко.
   В этой ситуации владельцы и управляющие офисных центров получают возможность не только устанавливать высокие ставки аренды, но и жестко диктовать свои условия аренды. «Такая ситуация характерна для рынка арендодателя. Сейчас арендатор бесправный. Часто на этапе строительства девелопер меняет концепцию проекта офисного центра, заменяя часть офисного пространства торговыми площадями. В результате на всех офисов не хватает, а компания-застройщик предлагает арендаторам либо искать другие помещения, либо вынуждает их подписывать договоры аренды не на три года, как было по предварительной договоренности, а на год. Это слишком маленький срок, — считает Марина Лерман. — Подписав соглашения с арендодателями ещё на первых этапах строительства, владелец бизнес-центра впоследствии может продать уже арендованные офисные площади. И за две недели до того, как компания рассчитывает въехать в новый офис, её ставят перед фактом: пришёл крупный инвестор, поэтому ищите новую крышу над головой. И какой бы договор предприятие ни подписало, с каким бы юристом ни работало, всё равно арендодатель остаётся хозяином положения.»
   Монопольное положение арендодателя продлится до тех пор, пока рынок не насытится. А это произойдёт не раньше, чем через пять-шесть лет. Поэтому девелоперы, которые в ближайшее время смогут вывести на рынок новые проекты, окажутся в выигрыше.

Спрос снижаться не будет

   Из-за сложностей с финансированием, которые сейчас испытывают девелоперы, активный рост нового предложения ожидается только к 2011–2012 годам. «После того как нынешней осенью кризис достигнет своего дна, к весне-лету 2009-го можно ожидать начала подъема финансового сектора», — считает Лев Парцхаладзе. В 2009-м в Киеве намечен ввод 390 тыс. кв. м арендной площади профессиональных бизнес-центров, а в проекте 2010–2012 годов — введение 72 объектов класса А и B общей арендной площадью 3,3 млн кв. м. При условии поступления на рынок всех заявленных новых площадей частично могут упасть и арендные ставки. Однако потребность в новых офисных площадях по-прежнему останется. Не исключено, что через два-три года экономическая ситуация изменится к лучшему, появится больше компаний, желающих работать в нашей стране.
   «Сейчас зарубежные предприятия могут отложить выход на украинский рынок из-за сложной макроэкономической ситуации не только у нас, но и за рубежом. Небольшие компании, которые рассматривали возможность приобретения офисной недвижимости путём привлечения заёмных средств, также могут пересмотреть своё решение ввиду высоких ставок кредитования. Однако после окончания финансового и экономического кризисов этот спрос проявится с новой силой», — уверен Михаил Сальников. Поэтому ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов способен удовлетворить только спрос, накопившийся за последние годы. Новым компаниям, которые станут рассчитывать на современные качественные офисы, по-прежнему становиться будет негде. Тем более что по истечении пяти-семи лет эксплуатации нового БЦ его классность понижается. Технологии строительства здания за этот период устаревают, поэтому объект уже не может претендовать на высокий уровень комфортности. «С постепенным насыщением рынка арендаторы начнут отказываться от менее качественных помещений и переходить в офисы высокого уровня. И это тренд, который не изменить», — считает Алексей Адикаев. Поэтому, чтобы остаться востребованным в будущем, девелоперам при строительстве новых БЦ нужно учитывать растущие запросы потребителей.
   Однако ожидания арендаторов и инвесторов могут не оправдаться, если финансовый кризис затянется. Дестабилизировать ситуацию на рынке способны и политическая неразбериха, и возможные перевыборы. А это может означать пересмотр разрешений на ранее выделенные участки, разрешительных документов и их количества для строительства. Ежегодные выборы способны остановить реализацию многих проектов и отпугнуть иностранных девелоперов, которые, несмотря на финансовые риски, готовы инвестировать в Украину. В результате спрос останется на прежнем уровне, а аренда офисов продолжит расти.

Алена Кирьякова