Коммерческая недвижимость пока страдает молча

Ныне все рынки "громко" страдают от экономических потрясений. И только рынок коммерческой недвижимости пока страдает молча. В том смысле, что шумных обвалов и банкротств еще не было. Более того, стоимость аренды и продажи в этом сегменте медленно, но уверенно ползет вверх.

Как считают некоторые аналитики, именно коммерческая недвижимость сегодня — один из немногих островков стабильности в "штормящей" украинской экономике.

Правда, другие эксперты не согласны с этим утверждением и дают неутешительные прогнозы: в течение месяца офисную и торговую недвижимость постигнет судьба "замороженного" жилищного строительства, а потом закономерно придет ценовой спад…

Большинство инвесторов сегодня озабочены одним вопросом — как мировой финансовый кризис, помноженный на политическую неразбериху, отразится на развитии недвижимости в Украине и, соответственно, на сохранности вложенных средств. Не секрет, что глобальные экономические потрясения заставляют девелоперов "замораживать" незавершенные объекты и отказываться от нового строительства в различных странах мира.

Так, по данным аналитического отдела компании Jones Lang LaSalle, в первой половине 2008 года в странах СНГ произошло снижение прямых инвестиций в коммерческую недвижимость на 41% по сравнению с 2007 годом. Больше всего в результате кризиса пострадал Казахстан, второе место в рейтинге занимает Россия, за ней идут страны Прибалтики, а на четвертом месте находится Украина. Как говорят международные эксперты, пока на четвертом. Уже сейчас из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации больше половины заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены.

С другой стороны, по свидетельству отечественных экспертов, рынок коммерческой недвижимости нашей страны является самым емким и перспективным в Европе, у него есть все шансы выйти из кризиса с минимальными потерями. Нацбанк, "закрутив гайки" ипотеке и жилищному строительству, куда более лояльно относится к торгово-офисному сегменту. Да и коммерческие банки кредитуют офисные проекты гораздо охотнее, чем, к примеру, недвижимость эконом-класса.

К тому же основные игроки этого рынка предпочитают по возможности строить на свои средства и не привлекать "драконовские" кредиты (15% годовых в долларах и 24% в гривне). Что оправдано быстрой окупаемостью данных объектов в Украине: сейчас средние показатели аренды в столицах Восточной и Центральной Европы на 40—50% ниже, чем в Киеве, а если говорить о рентабельности торговых центров, то в Европе объект окупается за 10 лет, тогда как у нас — всего за 3—4 года.

Кризис — ничто, имидж — все

Одной из основных причин, которая будет сдерживать влияние кризиса на рынок торговой и офисной недвижимости, эксперты считают устойчивый дефицит таких объектов в Украине и "ненасытный" спрос, во много раз превышающий предложение.

По приблизительным подсчетам, только в столице сейчас порядка четырех миллионов жителей, из них половина — работоспособное население, из которых около 20% (это примерно 400 тысяч человек) — служащие офисов. А поскольку на человека приходится в среднем около 10 кв. м полезной площади, то Киеву необходимо не меньше 4 млн. кв. м полезной площади бизнес-центров. У нас же сегодня реально имеется не более четверти этой цифры.

"Нехватка площадей ощущается не только в Киеве, но и во всей стране, — утверждает экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко. — Несмотря на то что в "докризисном" государстве инвестиционный климат благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости (их общая стоимость в прошлом году составила около $1 млрд.), основные стройки проводились только в крупных городах. Дефицит подталкивает инвесторов, и строительство офисных центров будет продолжаться".

Как сообщает компания Jones Lang LaSalle, по итогам второго квартала 2008 года доля свободных офисных площадей в Киеве составила всего 3,3%, а заполняемость практически всех бизнес-центров класса А и Б находится на уровне 95%. Сегодня к моменту сдачи новых объектов их владельцы, как правило, уже имеют предварительные договоренности с будущими покупателями или арендаторами, готовыми занять 90% площадей.

Более того, бывают ситуации, когда арендаторы, которым не хватило места в том или ином офисном здании, становятся в очередь и терпеливо дожидаются освобождения понравившейся им площади. "Можно прогнозировать, что еще несколько лет девелоперы высококачественных бизнес-центров могут не бояться обвала и глобальной "заморозки" рынка", — констатирует господин Бондаренко.

По мнению эксперта, в ближайший год не предвидится и падения цен, поскольку число желающих арендовать или купить помещения по-прежнему будет превышать количество завершенных проектов. Это подтверждают и данные Агентства недвижимости (АН) RED, согласно которым тенденцией последних лет можно назвать ежегодное повышение стоимости аренды квадратного метра на 20—40% как в бизнес-центрах, так и в промышленных помещениях. К примеру, на сегодня минимальная ставка аренды промышленного помещения в столице составляет $7—8 за кв. м против $4—5 год назад.

Помещения же, пригодные для высокотехнологичного производства, предлагаются к аренде по $14—20 за кв. м, что на 40—66% больше, чем в прошлом году ($10—12). Рост арендных ставок на офисную недвижимость вообще превзошел прогнозы экспертов: по данным Украинской торговой гильдии (УТГ), вместо ожидаемых 20% за год средняя арендная ставка за полгода подскочила на 23%, преодолев "психологический барьер" в $100 за кв. м. Для сравнения: за весь прошлый год удорожание аренды составило 18—20%.

"Рост арендных ставок продолжается и будет продолжаться. Правда, небольшой — на 1,5% ежемесячно, в рамках инфляционных процессов. И никто не будет опускать эти цены. Если аренда площадей класса А в НСК "Олимпийский" сегодня достигает $200 за кв. м, и при этом такое предложение пользуется спросом, то какой резон запрашивать меньше? Украинские девелоперы сегодня похожи на путника в Сахаре со стаканом воды — он может запросить какую угодно цену, и ему заплатят, потому что нет альтернативы.

Ситуация стабилизируется только тогда, когда увеличится предложение, но в связи с кризисом полного насыщения рынка придется ждать еще очень долго. С другой стороны, не следует забывать, что коммерческая недвижимость — это долгосрочные инвестиции. Поэтому строительство уже начатых офисных центров будет идти по намеченному плану. В крайнем случае — остановится, но ненадолго".

Много места — и никого

Есть, однако, и другие факты, которые в противовес вышесказанному свидетельствуют о скором кризисе в этом сегменте рынка недвижимости. Можно сказать даже больше — именно в этом сегменте. Мировой финансовый кризис заставляет отечественные компании резко снижать свои расходы или увольнять сотрудников. Еще чаще — делать и то, и другое.

Сегодня уже около 150 украинских компаний заявили о необходимости оптимизации своих расходов, что подразумевает не только сокращение лишнего персонала, но и закрытие филиалов, а также резкое уменьшение офисных площадей. По мнению специалистов служб занятости страны, вскоре в Украине каждый третий станет безработным.

"Эта ситуация очень существенно повлияет на спрос и ценовую политику девелоперов, — уверен консультант АН RED Ярослав Цуканов. — Компании начнут сдавать собственные офисы или отказываться от аренды существующих, поскольку смысла содержать фирму, которая не работает и не приносит прибыли, нет. Пока все озабочены курсом доллара и политическими коллизиями. Поэтому еще мало кто говорит о кризисе офисной недвижимости. Но фактически интерес потенциальных покупателей и арендаторов уже сейчас существенно снизился.

Компании сильно корректируют свои планы и рабочую стратегию в сторону урезания всех расходов. А поскольку основной потребитель офисных площадей — это компании, ориентированные на большое количество офисного персонала, которые первыми начали сокращение, девелоперам придется с этим считаться и корректировать собственную политику. Что, кстати, уже происходит: по нашим данным, за последние три недели остановлено более 30% коммерческого строительства".

Официальная информация подтверждает прогнозы эксперта: согласно обзору рынка недвижимости Украины за первое полугодие 2008 года, проведенному компанией УТГ, ввод половины из заявленных на текущий год объектов офисной недвижимости переносится на более поздний срок. "Ранее на 2008 год было заявлено около 30 объектов общей арендной площадью около 313 тыс. кв. м. Теперь очевидно, что половина из них переносится на более поздний срок.

По последним данным, прирост офисных площадей в 2008 году может составить не больше 160 тыс. кв. м", — отмечается в документе. И это притом, что при условии ввода всех заявленных зданий объем офисных площадей класса А и В только в столице мог бы увеличиться вдвое, а в период 2010—2012 годов планировалось ввести 72 объекта класса А и B с общей арендной площадью 3,3 млн. кв. м. Однако сегодня покупать строящиеся проекты никто не хочет — оценивать риски инвесторы стали очень взвешенно.

Первой "ласточкой" надвигающегося кризиса эксперты назвали неожиданное изменение планов одной из самых крупных инвестиционно-девелоперских украинских компаний "XXI век". Она раньше всех заявила, что в связи с поразившим мировую и украинскую экономику кризисом ликвидности сконцентрируется на реализации профильных проектов коммерческой и элитной недвижимости, облегчив свой портфель отказа от логистических проектов.

Другая крупная девелоперская компания "HCM group" также заявила о некоторых изменениях в своих планах. Компания не будет вследствие кризиса ликвидности строить дома эконом-класса и сконцентрируется исключительно на проектах элитной и коммерческой недвижимости. Очевидно, что обе компании пока не рассматривают возможность остановки строительства торгово-офисных объектов, однако начинать новые проекты явно не собираются.

Куда более печально прозвучала новость о замораживании строительства самого высокого здания в Украине — Mirax Plaza — из-за проблем с финансированием в условиях кризиса ликвидности.

Несмотря на то что первую башню комплекса планируют все равно завершить, темп строительства будет снижен из расчета один этаж в месяц. Такими темпами будут строить до весны 2009 года, а дальнейшие действия по возведению небоскреба будут зависеть от экономической ситуации. Mirax Group также притормозит реализацию других своих проектов в Украине на год, обосновав это тем, что коллапс недвижимости в Украине особенно значителен, продаж площадей практически не происходит.

"Даже в тех бизнес-центрах, которые сейчас находятся на окончательном этапе строительства и почти введены в эксплуатацию, спрос постепенно падает. Пройдет еще месяц, и мы сможем оценить ситуацию в том же БЦ "Леонардо". Думаю, те, кто продолжает строительство, делают большую ошибку, поскольку сейчас это очень нерентабельно и может привести к банкротству, — резюмирует Ярослав Цуканов.

На чужом несчастье монополию… построишь

Кстати, большинство экспертов сходятся во мнении, что мировой финансовый кризис может иметь отчасти и позитивные последствия, поскольку приведет к перераспределению долей недвижимости на украинском рынке в пользу более сильных игроков. Компании, успешно его пережившие, смогут потом скупить проекты разорившихся конкурентов и занять их часть рынка.

К тому же, по свидетельству самих девелоперов, украинская коммерческая недвижимость все еще интересует инвесторов, особенно зарубежных.

К примеру, российский холдинг ROSS Group планирует выход на украинский рынок именно в сфере торговой и офисной недвижимости, а британская компания European Future Group в ближайшем будущем намерена приступить к реализации своего первого крупного проекта в Украине — торгово-офисного комплекса на Броварском проспекте.

Это далеко не все проекты инвесторов, причем радует то, что большинство из них не боятся политической неразберихи в нашей стране. Правда, именно результаты этой неразберихи и повлияют на то, станут ли проекты реальностью и сможет ли рынок коммерческой недвижимости выйти из кризиса без особых потерь?