Звездный приют

Среди обещанных отелей 15 должны быть пятизвездочными (5515 номеров), 24 – четырехзвездочными (4577 номеров), 14 – трехзвездочными (2622 номера) и две – двухзвездочными (455 номеров). По словам заместителя главы Киевской городской госадминистрации Анатолия Голубченко, общий номерной фонд обещанных гостиниц составит 13169. «У нас подписаны договоры с различными инвесторами. Они обещают реализовать свои проекты, а мы будем способствовать продвижению различной разрешительной документации на всех уровнях», – рассказывает он «ЧП».

Предложение не по сертификату

По данным компании Astera, сегодня в столице функционируют 118 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения. Из них 23 относятся к категории больших отелей (более 100 номеров), 60 считаются малыми (до 100 номеров), а остальные – общежития гостиничного типа. Общий номерной фонд Киева оценивается в 8,7 тыс. Гостиницы рассчитаны на 15,6 тыс. мест и способны обеспечить проживание около 1 млн. человек в год. Международные сертификаты соответствия есть только у 55 отелей. «Но реалии украинского рынка таковы, что даже в сертифицированных гостиницах количество звезд не соответствует ни национальным, ни международным требованиям», – утверждают аналитики Astera. По их мнению, система отечественной сертификации отелей имеет ряд недостатков. А именно: не всегда учитываются требования к качеству оборудования и оснащения гостиницы, а также уровень подготовки персонала.

Несмотря на некачественное предложение, спрос на рынке гостиничной недвижимости продолжает расти. По данным консалтинговой компании Colliers International, в 2007 г. количество зарубежных туристов в стране возросло на 22 % по сравнению с 2006 г. – до 23,1 млн. человек. «Традиционно основная часть потока иностранцев – около 92 % – жители стран, имеющих общую границу с Украиной», – говорят аналитики Colliers International. Увеличение потока посетителей и низкий уровень предложения продолжают стимулировать рост цен на номера в отелях. Так, по словам вице-президента по гостиничному бизнесу компании VS Energy (владеет гостиничной сетью четырех- и пятизвездочных отелей Premier Hotels) Олега Болотова, в 2007 г. проживание в них подорожало на 10‑15 %. Такой же рост ожидается и по итогам нынешнего года.

Нереальное – реально?

По данным компании «Соцмарт», сегодня в Киеве в стадии строительства находится 17 гостиниц, а в стадии проекта – 31. «Из строящихся, наиболее вероятно, в 2008 г. будет введена в эксплуатацию InterContinental на Большой Житомирской», – говорит главный аналитик «Соцмарта» Мария Козак. Она отмечает, что есть проекты, заявленные к сдаче в эксплуатацию к 2009 г., однако нет никой уверенности в том, что они будут реализованы к этому времени. «Некоторые застройщики гостиниц уже несколько лет отодвигают срок окончания строительства. К примеру, «Торонто Киев» на Горького (сетевой отель Holiday Inn), Hilton на бульваре Т. Шевченко, «Пересвет Плаза Отель» на ул. Гончара», – говорит госпожа Козак. По ее мнению, скорее всего, к 2009 г. будут достроены только два отеля: возле Почтовой площади – Fairmont на Набережно-Хрещатицкой и гостиничный комплекс на ул. П. Сагайдачного. Строительство этих объектов уже на завершающей стадии. Реализация проектов, которые значатся только на бумаге, вообще под большим вопросом. Дело в том, что для девелоперов по приоритетности развития проектов определенного сегмента недвижимости в Киеве гостиницы идут после торговых и офисных центров, но опережают складскую и жилую недвижимость. Учитывая финансовый кризис, многие компании подкорректировали свою стратегию и перейдут от концепции NAV (предполагает покупку крупных земельных участков и реализацию больших капиталоемких проектов с целью увеличения капитализации) к кэшевой (быстроокупаемой) модели. «Гостиничные операторы по-прежнему заинтересованы в Украине. Однако строят-то не они, а девелоперы… Вполне возможно, девелопер, выбирая, что ему реализовать в первую очередь – бизнес-центр или гостиницу, предпочтет более ликвидный сегмент», – соглашается с Марией Козак управляющий директор компании Colliers international Юрий Нартов.

По словам госпожи Козак, в ближайшие год-полтора хуже всего будет ситуация с многофункциональными проектами, в том числе имеющими гостиничную составляющую (около 30 % проектируемых отелей). «Для возведения подобных объектов нужен большой опыт, а у отечественных девелоперов его нет», – говорит аналитик «Соцмарта». Кроме того, многофункциональные комплексы требуют крупных инвестиций, а застройщики в Украине для реализации проектов в 80 % случаев привлекают банковские займы. «В нынешних условиях кредитование крупных проектов очень рискованно. В ближайший год займы можно будет взять только под небольшие проекты», – говорит советник президента Укргазбанка Александр Охрименко. «Недавно было заморожено на год строительство МФК «Миракс Плаза» на Глыбочицкой. Такая же участь ожидает и другие многофункциональные объекты», – заключает госпожа Козак.

Евро за бортом

«Договоры между нами и инвесторами – это как чемодан без ручки, который бросить нельзя, а нести тяжело. Я уверен, что все проекты будут реализованы», – убеждает господин Голубченко. По его словам, Киев в первую очередь заинтересован в выполнении обязательств перед УЕФА и будет всячески способствовать развитию проектов. Однако игроки рынка настроены более скептически. «Озвученная столичными властями цифра – 55 новых отелей – сегодня выглядит просто фантастикой. Ведь время идет, а конкретных шагов в этом направлении никто не делает», – говорит руководитель департамента PR управляющей компании «ТИКО-Констракшен» Надежда Леонец. Она отметила, что если к лету 2009 г. темпы решения всех организационных вопросов не ускорятся, то Украина провалит все запланированные проекты и, соответственно, чемпионат. Ситуация осложняется политическим кризисом и неблагоприятной экономической обстановкой в стране. «Деньги любят тишину, особенно тишину политическую. Учитывая предстоящие досрочные выборы, выжидательная позиция инвесторов при оптимистическом сценарии сохранится как минимум до весны 2009 г.», – продолжает госпожа Леонец. И добавляет, что при условии захода инвестора в сегмент гостиничной недвижимости ставка будет делаться на четырех- и пятизвездочные отели, поскольку именно такие объекты могут обеспечить девелоперу минимальные сроки окупаемости, тогда как в эконом-сегменте будет наблюдаться дефицит номеров.

Впрочем, даже если столичная власть прислушается к мнению игроков и упростит процедуру прохождения проектов, построит обещанный номерной фонд, этого все равно не хватит, чтобы удовлетворить требования УЕФА. Согласно им для проведения Евро-2012 в Киеве необходимо увеличить количество мест в гостиницах более чем в 10 раз – с 18 тыс. до более чем 200 тыс.
Дарья Кутецкая