Гостиницы строятся по авралу

Столичное руководство одобрило схему размещения отелей в Киеве до 2020 г. Согласно этому документу, до 2012 г. в Киеве должно быть построено 55 новых отелей, а до 2020 г.— еще около 200 гостиниц. Если эти планы будут реализованы, в чем есть сомнения, Киев приблизится к среднеевропейскому показателю наличия мест в отелях на 1 тыс. жителей, а в городской бюджет это в 2012 г. даст дополнительно 130 млн. грн. поступлений.

Схема размещения отелей в Киеве до 2020 г. разработана КП «Центр градостроительства и архитектуры» на основе данных главного управления (ГУ) коммунального имущества Киевской горгосадминистрации (КГГА) и Государственного земельного кадастра. По словам директора КП «Центр градостроительства и архитектуры» Сергея Броневицкого, при составлении схемы использована методика расчетов из государственных строительных норм (ГСН) и среднеевропейские показатели количества отелей. При этом расчетное число жителей Киева на 2012 г. определено в 4 млн. постоянно проживающего населения, а в 2020 г.— в 5 млн. человек. По словам начальника ГУ коммунального хозяйства КГГА Михаила Шпарика, если бы управление вовремя не выступило инициатором создания данного документа, то землю использовали бы под другое строительство.

Полезный документ

«В схеме отображено размещение отелей в центре столицы, пригородной зоне, на рекреационных территориях, около станций речного, железнодорожного транспорта, пересадочных узлов, на въездах в Киев. Исходя из мирового опыта, отели категории «четыре звезды» и «пять звезд» будут размещаться в историческом центре, по основным проспектам возле станций метро рекомендовано строительство гостинично-офисных комплексов, а в курортной зоне, около водоемов, мы предполагаем строительство гостиниц мотельного типа»,— сказал «i» Сергей Броневицкий.

Главный архитектор Киева Василий Присяжнюк уверяет, что в историческом центре отели ограничат по этажности, а градсовет будет предъявлять особые требования к архитектурному решению их фасадов. Таким образом, по замыслу городского руководства, данные объекты дополнят историческую архитектурную среду.

По словам Михаила Шпарика, эксперты УЕФА несколько раз пересматривали свои требования к номерному фонду Киева в сторону его увеличения. При этом их интересовало, в первую очередь, количество номеров в отелях категорий «четыре звезды» и «пять звезд». «Сегодня в Киеве всего 12 таких отелей, и до 2012 г. Киеву нужно обеспечить еще около 12 тыс. номеров в гостиницах этих категорий»,— рассказал господин Шпарик.

То есть до 2012 г. необходимо сдать 750 тыс. кв. м жилой площади — по 190 тыс. кв. м в год. А до 2020 г. нужно будет сдать в эксплуатацию около 2 млн. кв. м площади отелей — ежегодно по 250 тыс. кв. м.

Отстали на 12 лет

Начальник управления туризма и отельного хозяйства КГГА Николай Грицык сообщил «i», что в столице в выходные дни не пустует ни один номер категории «пять звезд». «Дорогие номера с высоким сервисом обслуживания — самые востребованные. Так как Киев показывает хорошую динамику развития туризма, то и после проведения Евро-2012 они пустовать не будут»,— уверен чиновник.

Не сомневаются в этом и инвесторы. Застройщики, по словам Михаила Шпарика, уже определены по всем земельным участкам, на которых будут построены отели, и оформляют необходимую документацию.

Перспективы расширения гостиничной сети также объясняются тем, что Киев по количеству номеров только выходит на показатели 1995 г. До 2000 г. количество отелей в Киеве уменьшалось по причине их убыточности, вследствие чего они массово перепрофилировались в офисы.

Сергей Броневицкий говорит, что на 1 тыс. человек в Киеве приходится около шести мест в отелях. «Это больше норматива действующих ГСН (4,8 места на 1000 жителей), но совершенно недостаточно. По Европе этот показатель на 1 тыс. жителей составляет от 20 до 40 мест в отелях. В Москве — уже более 20 мест. К 2012 г. мы к этому показателю приблизимся — доведем его до 12 мест на 1 тыс. человек, а в 2020 г. выйдем на показатель — 25 мест на 1 тыс. жителей»,— отмечает господин Броневицкий.

Прибыль, цена и качество

По словам Михаила Шпарика, кроме того что построить 55 отелей до 2012 г., необходимо, чтобы было где размещать гостей финала чемпионата по футболу. Это, ко всему, очень выгодно для города. «Каждый номер категории «четыре звезды» и «пять звезд» ежегодно дает в городской бюджет в среднем 110 тыс. грн. Таким образом, когда новые отели заработают, в 2012 г. это будет означать как новые рабочие места, так и дополнительные 130 млн. грн. поступлений в горбюджет»,— подсчитал господин Шпарик.

По его словам, иностранцев в Киев ездит с каждым годом все больше, и сегодня столица приближается к показателю 1980 г., когда во время московской Олимпиады Киев посещали одновременно 500 тыс. иностранных туристов. «Через год-два такой показатель Киеву снова будет гарантирован. К тому же, растет и внутренний туризм. Все отели Киева сегодня загружены на 65%, а гостиницы в центре — на 75-80%»,— утверждает Михаил Шпарик.

Управляющий партнер консалтинговой компании «Триарх» Александр Ногачевский тоже заверяет, что в Киев каждый год приезжают все больше иностранцев. «Особенно бизнесменов. Но привыкшие к мировым стандартам сервиса, они снимают квартиры, а не поселяются в отелях, проживание в которых зачастую дороже, чем в гостиницах Восточной Европы, а вот уровень комфорта ниже,— говорит господин Ногачевский.— В последнее время несколько высококлассных гостиниц в городе, конечно, появилось. Но что-то нужно делать и со старыми отелями, как, например, «Лыбидь».

Николай Грицык отмечает, что средняя стоимость проживания в столичных отелях составляет EUR112 в сутки, что гораздо дешевле, чем в Москве. «А подписав весной этого года меморандум о сотрудничестве с городской властью, инвесторы обязались не поднимать цены на проживание в отелях во время прохождения в Киеве финала Евро-2012»,— уверяет господин Грицык.

По информации Киевзема, из работающих в Киеве 85 отелей 22 гостиницы до 2012 г. будут реконструированы, на что сейчас оформляются соответствующие документы. Но Александр Ногачевский и замглавы киевского отделения Национального союза архитекторов (НСАУ) Георгий Духовичный сомневаются, что новые киевские отели будут европейского качества. «Все крупные объекты в городе сдаются с большими недоделками, которые потом долго устраняются. Пример — новый «Квадрат» на месте кинотеатра «Аврора» или «Парус», где полгода не работает пожарная лестница»,— говорит Александр Ногачевский. По словам Георгия Духовичного, при строительстве в городе используются устаревшие технологии и не самые качественные материалы: «Гостиницы не станут исключением. Отель — это очень сложный организм, при создании которого нужно учесть массу нюансов, в которых не последнее место играет транспортный подход. А в этом отношении ситуация очень пессимистична».

Оптимизма не занимать

В схеме размещения отелей только третий блок — строительство около 200 гостиниц после 2012 г.— назван разработчиками оптимистичным планом. Но по мнению представителей строительного бизнеса и столичных архитекторов, сдача в эксплуатацию 55 отелей в срок — более чем оптимистические планы городского руководства. Столичная власть еще весной 2008 г. подписала с 23 инвесторами гостиничного строительства меморандум, в котором гарантировала им всестороннюю помощь в плане упрощения процедуры прохождения документации до момента получения разрешения на строительство. По сути — это договоры. Их, по словам первого заместителя председателя КГГА Анатолия Голубченко, мэрия предоставила УЕФА. А эксперты УЕФА, по его же словам, ежемесячно контролируют то, как киевская мэрия выполняет свои обязательства.

Но застройщики говорят, что пока никакой помощи от городской власти они не видели. «Меморандум подписан, но бюрократическая система остается прежней. Возможно, необходимо как-то упростить систему согласований через Киевсовет — хотя бы для строителей — но такой перспективы пока не видно»,— сообщил «i» президент строительной корпорации «Столица» Валентин Исак.

Подтверждает это и Александр Ногачевский. «Мы работаем с компаниями, управляющими гостиничными сетями. В Киеве до начала строительных работ нужно затратить от полутора до трех лет на оформление всей необходимой документации. Сколько этого ни обещала мэрия, принцип так называемого единого окна в городе не заработал. За последние годы очень мало объектов строительства были сданы в предполагаемые сроки»,— отметил господин Ногачевский. По его мнению, с таким подходом можно ожидать, что некоторые инвесторы приложат максимум усилий, чтобы изменить целевое назначение земельного участка. «Средний срок окупаемости гостиницы — от восьми до 15 лет. Гораздо выгоднее построить офис или торговый центр. В Киеве подобная практика — в порядке вещей»,— утверждает Александр Ногачевский.

Технические условности

По мнению Анатолия Голубченко, сегодня главное — в сжатые сроки должным образом оформить инвесторам землеотводы. «Это станет гарантией того, что на земельном участке будет построен именно отель»,— сказал господин Голубченко.

И. о. начальника ГУ земельных ресурсов КГГА Юрий Кулаковский говорит, что в Киевземе работа по подготовке землеотводов под гостиничное строительство идет согласно графику: «Из 55 земельных участков, где отели нужны к 2012 г., осталось подготовить документы только по трем. Но документы в работе. И вскоре будут готовы».

Намного большую обеспокоенность у Михаила Шпарика вызывает отказ АК «Киевэнерго» и ОАО «Киевводоканал» выдавать застройщикам технические условия на подключение к электрическим сетям, водопроводу, канализации и теплоснабжению. В этих компаниях сообщают, что запасы мощности магистральной инженерной инфраструктуры практически исчерпаны и вначале нужно построить ряд крупных объектов, а соответствующие программы в Киеве не финансируются. «Нужно этот вопрос решать быстрее. Успеть сдать все 55 отелей в срок мы сможем, если только процесс проектирования по ним начнется еще в этом году, а без получения технических условий начать его невозможно»,— отметил Михаил Шпарик.

Анатолий Голубченко заявляет, что эта проблема будет решена. «Мы дали гарантии УЕФА и заставим «Киевэнерго» и «Киевводоканал» выдать инвесторам технические условия. Эти компании обязаны выдавать техусловия, в которых застройщик будет отвечать только за создание коммуникаций от здания до ближайшего люка или трансформаторной будки. Заказывать люки чугунные дождеприемные  будут тут. Остальное — проблемы этих компаний»,— сказал «i» первый заместитель мэра.

Георгий Духовичный считает, что заставить «Киевэнерго» и «Киевводоканал» выдать инвесторам технические условия городское руководство, конечно, сможет, но проблемы это не решит. «Реальность такова, что зданий, особенно в центре города, где все коммуникации максимально изношены, очень много. Но много лет подряд запланированная в генплане Киева инженерная инфраструктура не создавалась. Особенно тяжелое положение с электрическими сетями, которые работают сегодня на пределе своей мощности и могут в любой момент отказать»,— отметил господин Духовичный. По его словам, доходит до того, что при подготовке проектов строительства некоторых крупных объектов в центре Киева приходится разрабатывать сложнейшую систему их автономной электрификации и теплоснабжения.

Подтверждает серьезность ситуации и глава комиссии Киевсовета по вопросам ЖКХ Юрий Бондарь. «За последние десять лет в Киеве нужно было построить 12 трансформаторных подстанций высокого напряжения, а построена всего одна. При этом до сих пор даже не решен вопрос с выделением под это строительство земли, а значит, не начато и проектирование этих стратегически важных объектов. На 60% территории города технические условия на подключение к сети новых объектов строительства, включая те же отели, выдавать нельзя»,— делает вывод господин Бондарь.

Бюрократические особенности

По мнению Георгия Духовичного, самое интересное, что застройщики как бы участвуют в создании инженерно-транспортной инфраструктуры города, но этой инфраструктуры никто не видит. «На эти нужды застройщики всегда платили городу до 15% стоимости объекта. А с недавнего времени (решение Киевсовета от 17 июня 2008 г.) мэрия довела эти отчисления до 20%. Куда идут эти деньги, непонятно. И инвестора, уплатившего уже один раз свое паевое участие, принуждают снова давать деньги на прокладку участка какой-нибудь тепломагистрали. Но всему должен быть предел. Застройщик может и отказаться строить отели»,— считает господин Духовичный.

По словам Василия Присяжнюка, пока градсовет прошли не более 15% проектов гостиниц, необходимых Киеву в 2012 г. Он заверяет, что основная работа в этом направлении запланирована на следующий год.

При этом, по словам Георгия Духовичного, градсовет не заседает в нормальном режиме около четырех месяцев. «При этом рассмотрения на нем ждут не менее 200 крупных объектов. Как известно, с недавнего времени в Киеве принято новое положение о градсовете, а также утвержден его новый состав. Состав этого органа, на большую половину теперь состоящего из чиновников, а не архитекторов, позволяет сомневаться в качестве проектов, которые будут через него проходить. Новое положение дает все права мэру и его заместителям формировать повестку дня градсовета через его секретаря. Почему они не торопятся выносить на рассмотрение этого органа проекты тех же отелей, я не знаю»,— уверен Георгий Духовичный.

По словам источника «i» в киевской мэрии, причина проста. «Стоимость взяток, которые застройщика вынуждают заплатить за положительное заключение градсовета, возросла в этом году в разы, и застройщики не спешат соваться туда со своими проектами»,— сказал источник.

Куда движется отельное хозяйство

Сегодня в Киеве работают 85 отелей на 7339 номеров (в т. ч.— только три отеля категории «пять звезд», девять отелей категории «четыре звезды» и 33 отеля категории «три звезды»). Количество мест в них составляет 16,14 тыс. До 2012 г. планируется построить 55 отелей на 13169 номеров («пять звезд» — 15 отелей, «четыре звезды» — 24 отеля, «три звезды» — 14 отелей, «две звезды» — два отеля). Этим достигается наличие 30 тыс. мест в гостиницах. С 2012 г. по 2020 г. планируется построить еще более 200 отелей на 36 тыс. номеров. Таким образом в 2020 г. в Киеве может быть уже 340 объектов размещения (57 тыс. на 126 тыс. мест).
По темпам строительства — это необходимость сдать в эксплуатацию до 2012 г. около 750 тыс. кв. м жилой площади. То есть ежегодно строить около 190 тыс. кв. м. После этого до 2020 г. нужно будет сдать в эксплуатацию около 2 млн. кв. м площади отелей. Таким образом, ежегодно нужно строить 250 тыс. кв. м.

Автор: Дмитрий МАРКОВСКИЙ