Обзор рынка складской недвижимости Киева 2008 года

Предложение и спрос

На начало 2008 года, по данным компании Colliers International (Украина), объем предложения профессиональных складских помещений в киевском регионе составлял 338 000 м2.

Касательно информации о количестве складских площадей, выведенных на рынок киевского региона в течение 9 месяцев 2008 года, а особенно тех, которые будут введены в эксплуатацию до конца текущего года, мнения экспертов расходятся. В целом можно сказать, что на начало октября на рынок было выведено около 72 000 м2 складских площадей. До конца года, при условии реализации планов девелоперов, этот показатель может увеличиться, ориентировочно, еще на 275 000 м2, и тогда общее предложение складских помещений в Киеве и регионе составит около 700 000 м2.

Ввод в эксплуатацию некоторых объектов, заявленный на 2008 год, в связи со сложившейся рыночной ситуацией уже был перенесен на более поздние сроки. Поэтому можно ожидать, что многие объекты, которые на данный момент заявляются компаниями к выводу до конца 2008 года, могут быть введены в эксплуатацию только в следующем году.

В 2009 году, по данным компании Colliers International (Украина), при условии реализации новых проектов в запланированные сроки, можно было бы ожидать увеличения предложения складских помещений в Киеве на 400 000-500 000 м2. На 2010 год компаниями было заявлено к вводу еще 615 000 м2, из которых, вероятнее всего, будет реализовано не более 50-70%.

За январь-сентябрь 2008 года в киевском регионе было введено в эксплуатацию несколько объектов складской недвижимости. В начале года была введена первая очередь складского комплекса «MЛП-Чайка». В августе состоялось официальное открытие всего логистического комплекса общей площадью 114 000 м2, однако непосредственный ввод всех площадей в эксплуатацию состоится до конца 2008 года. Это будет первый завершенный логистический проект компании «МЛП» в Украине. Объем инвестиций в строительство объекта составил около $100 миллионов.

Также в первой половине 2008 года была введена в эксплуатацию I-я очередь складского комплекса West Gate Logistic (площадью около 6 000 м2) компании GLD Invest Ukraine. Площади этой очереди объекта сданы в аренду международной косметической компании Mary Kay. Вторая очередь West Gate Logistic (около 72 000 м2) входит в число тех объектов киевского региона, которые с наибольшей долей вероятности будут введены в эксплуатацию до конца 2008 года. Строительство второй очереди GLD Invest Ukraine планирует завершить в ноябре 2008 года.

В июле 2008 было завершено строительство первого объекта девелоперской компании Ghelamco Ukraine – Kopylov Logistics Park, расположенного по трассе «Киев-Житомир», в 25 километрах от Киева. Площадь участка, на котором реализован логистический парк, составляет 5,7 гектара, самого объекта – 27 576 м2. Площадь арендуемых офисных площадей – 1300 м2. Около 70% комплекса сданы в аренду шведской косметической компании Oriflame.

Наибольший спрос на площади в складских комплексах, как и в предыдущие годы, наблюдается со стороны логистических компаний и сетевых операторов розничной торговли, при этом доля последних в структуре потребления площадей имеет тенденцию к увеличению.

Тенденции развития рынка

Все эксперты сходятся во мнении, что рынок складской недвижимости киевского региона и Украины в целом становится все более профессиональным, проекты – более масштабными и качественными. Заявленные к реализации крупные комплексы строятся в соответствии с международными стандартами.

Однако на развитие украинского рынка складской недвижимости в 2008 году оказали значительное негативное влияние мировой кризис ликвидности, нестабильная политическая ситуация, а также удорожание строительных материалов.

О насыщении рынка складских помещений киевского региона пока говорить не приходится. Уровень вакантности в объектах высокого класса практически равен нулю. Как и в пре­дыдущие годы, большая часть выведенных на рынок складских площадей в 2008 году была сдана в аренду до ввода объектов в эксплуатацию. По-прежнему существует значительный неудовлетворенный спрос на складские площади, объем которого эксперты оценивают в 600 000-700 000 м2. Комментирует Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM: «О насыщении украинского рынка складской недвижимости говорить рано. Более того – прогнозы относительно его насыщения в 2011 году уже явно не оправдаются, учитывая сложившуюся кризисную ситуацию. Некоторые компании пересматривают свои портфели и отказываются от менее рентабельных сегментов, среди которых оказалась логистическая недви­жимость, в пользу проектов с более высокой рентабельностью и коротким сроком окупаемости».

По-прежнему наиболее интересным для развития складской недвижимости остается киевский регион. По информации компании Colliers International (Украина), в данный момент значительное число заявленных к реализации проектов расположено вдоль трассы Е-40/М-06 (житомирское направление). При этом все более значимыми для девелопмента логистических объектов становятся трассы Е-40/М-03 (харьковское направление) и Е-95/М-01 (черниговское направление).

Заинтересованность девелоперов в развитии проектов, прежде всего, в киевском регионе объясняется, центральным географическим месторасположением, более высокой концентрацией логистических компаний и активностью бизнеса в целом по сравнению с региональными центрами.

Если говорить о региональных центрах Украины, наиболее привлекательными для украинских и зарубежных девелоперов в данный момент являются, прежде всего, Одесса, а также Харьков, Донецк, Днепропетровск.

Среди событий 2008 года, наиболее значимых для всего украинского рынка складской недвижимости, эксперты называют начало реализации первого крупного профессионального логистического комплекса в регионах – Odessa Logistic Park под Одессой. Его девелопером является компания GLD Invest Ukraine. Строительство первой фазы комплекса планируется завершить в 1-м квартале 2009 года. Ее общая арендуемая площадь составит около 61 260 м2. Вторая и третья фазы строительства, арендуемая площадь которых составит 66 600 м2 и 47 050 м2 соответственно, находятся на стадии проектирования.

Арендные ставки

По оценкам экспертов, за 9 месяцев 2008 года арендные ставки в киевском регионе выросли в целом не более чем на 5%. Однако, в черте столицы наблюдался рост ставок на 15-20%, что было вызвано отсутствием нового предложения и наличием большого неудовлетворенного спроса.

По информации экспертов, арендная ставка на складские помещения высокого качества в Киевском регионе составляет около $8-12/м2/в месяц (без учета НДС и операционных рас­ходов).

Возможное изменение арендных ставок в следующем году комментирует Ирина Затизенко, заместитель директора, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости DTZ в Украине: В 2009, в связи с возможным выводом на рынок заявленных объектов, мы могли бы прогнозировать незначительное снижение арендных ставок. В то же время не обходимо помнить о сложившейся в мире финансовой ситуации, которая по-своему корректирует конъюнктуру отдельно взятых рынков. Таким образом, мы не можем однозначно сказать,
что ставки на реализованные проекты могут вырасти, ввиду явного недостатка финансирования и, как следствие, – «замораживания» многих анонсированных проектов. На наш взгляд, уровень арендных ставок, скорее всего, может снижаться, так как: а) некоторые крупные проекты все же будут выведены на рынок; б) отсутствие денег на рынке в целом, вероятнее всего, повлияет на изменение ставок в сторону понижения».

Продажа проектов

Одной из основных тенденций второго полугодия 2008, вызванной, прежде всего, мировым финансовым кризисом, стало активное выставление на продажу украинскими компаниями проектов складской недвижимости. При этом сами компании в большинстве случаев объясняют данный факт желанием сконцентрироваться на профильных проектах.

Так, в августе 2008 года компания «XXI Век» объявила о подписании протокола о намерениях, касающегося продажи всего портфеля логистических проектов, с крупным европейским девелопером. В портфель компании входит семь проектов складских комплексов, расположенных в Василькове, Вышгороде, Киевской области (житомирское направление), Одессе, Днепропетровске, Симферополе, Харькове. На данный момент нет подтверждения того, что эта сделка действительно состоится.

Управляющая компания «ТИКО-Констракшен» также объявила о внесении корректировок в свой проектный портфель. В частности, руководство компании заявило о продаже проекта логистического комплекса в селе Копылов (Макаровский район). Такое решение объясняется необходимостью привлечения инвестиций в профильные проекты. По словам представителей компании, сейчас активно ведутся переговоры о продаже проекта, и некоторые иностранные компании уже выразили свою заинтересованность в покупке.

В августе 2008 года было официально объявлено о том, что компания «Еврокон Украина» совместно с финской инвестиционной компанией Vicus продали австрийской инвестиционной группе Akron Group свой проект логистического комплекса Baltic Logistic Park (ВLP) с земельным участком площадью 12 гектаров в с. Большая Александровка (Бориспольский район, Киевская область). Общая площадь логистического парка составит 46 000 м2, площадь складских помещений – 43 000 м2. Ожидаемые сроки окончания строительства – 1-й квартал 2010 года. В компании «Еврокон Украина» сообщили, что средства от продажи будут инвестированы в офисно-гостиничный комплекс по Бориспольской трассе.

Специфика украинского девелопмента складских комплексов

Помимо кризисных явлений, общих для экономики всех европейских государств, на украинском рынке существуют также индивидуальные сложности.

Одной из ключевых проблем эксперты считают высокую стоимость участков и спекулятивность земельного рынка. Виталий Кащенко, генеральный директор «МЛП» по Украине, отмечает: «На украинском рынке земли очень много спекулянтов, что не самым лучшим образом сказывается на развитии девелоперского бизнеса. Так, стоимость земельного участка под Киевом зачастую выше, чем в городах Европы, и аналогична московским ценам, хотя московский рынок более насыщен и имеет больший потенциал в сравнении с киевским. В данный момент сложилась неблагоприятная для земельных спекулянтов ситуация – у них есть земля, однако нет покупателей. Причины отсутствия покупателей совершенно разные. Во-первых, у девелоперов сегодня дефицит финансовых средств, во-вторых, стоимость земли, не раз перепродававшейся в среде тех же спекулянтов, стала настолько завышенной, что для «нормального» бизнеса становится попросту неприемлемой. Часто для покупки участков брались кредиты в банках. Даже страшно подумать, что будет с такими банками».

Кроме того, представители девелоперских компаний отмечают явный недостаток в киевском регионе земельных участков, не обремененных юридическими проблемами, а также пригодных для реализации высококлассных складских проектов.

Среди сложностей складского девелопмента на украинском рынке эксперты отмечают также дорогостоящий процесс подключения объекта к сетям. Зачастую украинские компании, не являющиеся профессионалами в области девелопмента, не представляют себе уровень сложности данного вопроса и оказываются недостаточно подготовленными к предстоящим затратам. Процесс подключения к коммуникациям может занять весомую долю в общем объеме инвестиций. При профессиональном подходе к девелопменту складской недвижимости еще перед покупкой земельного участка необходимо проводить его исследование. Может оказаться, что подключение к сетям будет слишком дорогим, и тогда реализация проекта складского комплекса на данном участке окажется попросту невыгодной с коммерческой точки зрения. К примеру, по данным компании «МЛП», при создании проекта «МПЛ-Чайка» общий объем затрат на подключение объекта к сетям составил порядка 10% от стоимости проекта.

Компании

Девелопмент логистических комплексов стал в свое время интересным для многих украинских компаний, поскольку постоянно озвучивалась информация о большом неудовлетворенном спросе на складские площади. Поэтому на рынок вышли многие отечественные компании, в том числе не являющиеся профессионалами в области девелопмента. Активно скупались земельные участки, более-менее пригодные для реализации складской недвижимости, в частности такие, которые никогда бы не заинтересовали профессиональных деве­лоперов. Было заявлено о реализации значительного количества объектов небольшой площади. Однако, после проведения разумных расчетов и прогнозирования будущего спроса многие компании   отказались   от  деятельности   в   области складского девелопмента. Наступивший финансовый кризис также заставил украинские компании задуматься о том, чтобы приостановить реализацию проектов складского девелопмента или даже избавиться от них, особенно если они не являются профильным бизнесом. И только действительно профессиональ­ные, специализирующиеся на складском девелопменте отечественные компании, преодолеют последствия наступившего кризиса. Уже сейчас они заявляют о планах реализации масштаб­ных проектов в ближайшие два-три года. Одновременно с украинскими компаниями активную деятельность на рынке складских помещений в последние годы развернули также международ­ные девелоперы. В данный момент как раз на их счету находится бульшая часть высококлассных складских площадей, выведенных на рынок в 2007 и 2008 годах. При этом негативные последствия финансового кризиса повлияют на деятельность иностранных девелоперов в меньшей степени, чем украинских, поскольку первые зачастую имеют в наличии достаточные объемы собственного капитала и доступ к более дешевым иностранным заемным средствам, а также осуществляют более профессиональный подход к финансированию и развитию проектов. В связи с этим как раз иностранные девелоперы, скорее всего, будут играть первую скрипку на рынке складской недвижимости Украины в ближайшие годы.

Среди наиболее значимых международных игроков украинского рынка складской недвижимости на данный момент стоит назвать такие компании, как GLD Invest Ukraine (головной офис находится в Австрии), «Международное Логистическое партнерство» («МЛП», Россия), Ghelamco Ukraine (головной офис - в Бельгии), Immo Industry Group (Бельгия), Aisi Realty Capital (зарегистрирована на Кипре).

В числе украинских компаний, активно работающих на рынке складской недвижимости, следует отметить Alfa Development Group, Группу компаний FIM, BF Group.

Как украинские, так и международные девелоперы проявляют интерес к созданию совместных предприятий, хотя реализации проектов складской недвижимости. В качестве такого примера можно назвать бельгийскую Immo Industry Group (IIG) и украинскую Aladdin Group, объединившие свои усилия для совместной реализации складских комплексов.

Инвестиционные сделки

По состоянию на октябрь 2008 года на рынке складской недвижимости Украины официально было объявлено о следующих инвестиционных сделках:

■    в начале года компания GLD Invest Ukraine продала логистический комплекс East Gate Logistic компании Akron Group (Австрия). Предварительное соглашение было подписано в сентябре 2006 года. Сумма сделки составила 35 миллионов евро. Комплекс East Gate Logistic общей площадью 40 000 м2 располагается в 5 километрах от аэропорта «Борисполь». Около 50% его площадей было сдано в аренду еще до начала строительства;

■    по информации экспертов, в первой половине 2008 года состоялась также сделка по приобретению инвестиционным фондом Europa Emerging Europe Fund логистического ком­плекса Logistic Park East I площадью около 24 000 м2 у девелопера Aladdin Group.

Прогнозы на 2009 год

Среди основных прогнозов экспертов касательно развития украинского рынка складской недвижимости в 2009 году можно назвать следующие:

■    R связи с финансовым кризисом введение значительных объемов нового предложения, находящегося на данный момент на стадии проектирования, перенесется на более позд­ние сроки.

■    Приостановка развития и замораживание некоторых проектов складской недвижимости.

■    Сохранение неудовлетворенного спроса и минимального уровня вакантности.

■    Увеличение масштабов и рост качества реализуемых проектов.

■    Выставление на продажу украинскими девелоперами большого количества проектов складской недвижимости, находящихся на начальной стадии развития.

■    Создание совместных предприятий украинскими и международными игроками рынка для совместной реализации проектов.

■    Активизация украинских и международных девелоперов по развитию складской недвижимости в регионах, в частности в  Одессе.

■    Усиление позиций международных девелоперов на украинском рынке складской недвижимости.

Евгений Петровский