Коттеджный коллапс

Количество строящихся и проектируемых коттеджных поселков вокруг столицы за последние годы значительно выросло. При этом число реальных покупателей такого жилья в этом году упало. Уже сейчас предложение на рынке цивилизованных коттеджных поселков более чем в 7 раз превышает спрос. Далее, по мнению экспертов, ситуация только ухудшится. неудивительно, что отчаявшиеся девелоперы бросились продавать свои проекты или замораживают их до лучших времен.

На рынке - перенасыщение

По данным компании SV Development, всего за год предложение на рынке коттеджных поселков в столичном регионе выросло на 86%, а потенциальный объем этого рынка увеличился на 114%. Так, сегодня в Киевской области строится 49 поселков, рассчитанных на 8400 домовладений, а год назад к продаже предлагалось 36 поселков на 4500 домовладений. Кроме того, на данный момент к выходу на рынок заявлены еще 55 поселков, рассчитанные на 12 000 домовладений, которые сейчас находятся в стадии проектирования и утверждения документации и могут поступить в продажу в течение года-двух. Осенью прошлого года подобных «перспективных» поселков было 39 (на 5600 домовладений). Таким образом, по заявленным планам девелоперов, в течение ближайших трех-четырех лет вокруг столицы должно появиться порядка 22 300 коттеджей в составе цивилизованных поселков (с учетом уже введенных в эксплуатацию и заселенных 1800 единиц).

По определению экспертов АН «Траектория», емкость данного рынка составляет 1500-2000 домовладений в год. Естественно, большинство аналитиков рынка на данный момент сходятся во мнении, что большинство из уже находящихся в реализации или только заявленных проектов так и останутся нереализованными или их реализация будет отложена на четыре-шесть лет.

А столь удивительный для потребителя мегаактивный рост количества коттеджных поселков в период финансового кризиса и ипотечных проблем в Украине, по словам независимого эксперта Ярослава Цуканова, объясняется тем, что все эти проекты начали разрабатывать год-два назад, когда рынок цивилизованных поселений возле столицы сулил огромные перспективы и прибыли, а финансовый кризис не предвидели даже самые смелые аналитики. «Сейчас девелоперы ранее задуманных проектов хотят разморозить вложенные в них средства, да еще и получить хорошую прибыль. Проект коттеджного поселка с закрепленным за ним земельным участком - это уже продукт, который можно продать. Поэтому проекты продолжают активно заявлять, анонсировать, хотя рынок уже не в состоянии «проглотить» такое количество домовладений. На мой взгляд, почти у половины реализуемых и продающихся коттеджных проектов сегодня очень мало шансов быть полностью достроенными, их замораживают», - говорит Я. Цуканов.

С таким мнением согласна и начальник отдела загородной недвижимости АН «Траектория» Евгения Кузьменко, которая отмечает, что по данным их компании, сегодня 40% уже продававшихся проектов заморожены из-за недостатка финансирования, а строительство 50-60% проектируемых отложено до 2009 года, когда ситуация на рынке должна окончательно проясниться.

«Дело в том, что сегодня инвестор при расчете рентабельности реализации своего проекта коттеджного поселка, как правило, может рассчитывать на доходность всего лишь в 25-40%, в то время как в 2005-2006 годах (когда данные поселки задумывались) их доходность оценивалась в 100-200%», - резюмирует эксперт.

Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, подтверждает, что компании принялись активно продавать свои проекты коттеджной недвижимости ввиду снижения рентабельности и темпов продаж. «Следовательно, они продают проекты, чтобы вложить вырученные средства в другие, более интересные, с их точки зрения, виды бизнеса», - говорит В. Степенко.

О продаже проектов уже заявили такие известные игроки рынка, как компания «ТИКО-Констракшен» (реализует проект коттеджного поселка в с. Гнедин Бориспольского района) и крупнейшая девелоперская компания KDD Group (временно приостановила работы на комплексе «Зазимье» в Броварском районе).

 «Очевидно, этот сегмент попадет под сильное «сокращение». Часть проектов будет продана, часть «заморожена» до возобновления ипотечных программ банков», - соглашается с ней аналитик корпорации «Золотые Ворота» Татьяна Ткачук.

Покупатели игнорируют большинство проектов

Все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что одновременно с ростом количества реализуемых и проектируемых поселков на рынке наблюдалось резкое снижение покупательской активности, что стало крайне тревожным сигналом для девелоперов будущих проектов.

По информации В. Степенко, планируя продажи в этом году, девелоперы рассчитывали выйти на уровень 2200 коттеджей во всех поселках за год, реальные же показатели оказались почти вдвое ниже - на данный момент удалось реализовать около 1200 коттеджей и таун-хаусов. «Конечно, до конца года будет продано еще какое-то количество домовладений, однако уже сейчас ясно, что жилье в коттеджных поселках на данный момент далеко не настолько востребовано, как на это надеялись девелоперы», - говорит В. Степенко.

Первостепенное влияние на резкое снижение покупательского спроса на рынке коттеджного строительства оказали сложности с получением кредитов. Негативно на динамике продаж сказались и колебания на валютном рынке, а также то, что многие обладающие финансовыми ресурсами покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на скорый обвал цен. «Неожиданностью» для девелоперов коттеджных поселков, также стало то, что в этом сезоне покупатели домовладений в составе цивилизованных поселков стали более взвешенно подходить к покупке жилья, оценивая не только рекламные слоганы, но и качество строящихся объектов, наличие в реализуемых проетов инфраструктуры.

Злую шутку с девелоперами сыграла и ориентированность на бизнес- и премиум-сегменты, хотя основной спрос в нынешнем сезоне пришелся на дома эконом-класса, которых на рынке меньше четверти.

Аналитики рынка констатируют, что в нынешнем сезоне продажи были и остаются очень неравномерно распределенными между реализуемыми поселками: до 80% всех транзакций сегодня приходится всего на восемь-десять проектов, тогда как в остальных четырех десятках ситуация плачевная. Так, лидером рынка по количеству транзакций и темпам реализации эксперты называют коттеджный поселок «Олімпік-Park», динамика продаж в котором на протяжении всего года составляла от 15 до 30 домовладений в месяц.

Далее по степени популярности у покупателей, по оценкам экспертов, следует коттеджный поселок «Севериновка», где ежемесячно на протяжении сезона реализовывалось порядка 10 коттеджей.

Чуть ниже показатели продаж в коттеджном поселке «Новобогдановка» - 8-10 коттеджей в месяц. Помимо этих трех фаворитов, эксперты называют еще шесть поселков, где уровень продаж весьма приемлем для сегодняшней сложной ситуации на рынке и составляет от 5 до 10 домовладений в месяц: «Золоче», Grand Villas, «Маєток», «Город Солнца», «Михайловский Сад», ZaSpaGolf. В остальных коттеджных посел-ках, по словам экспертов, продажи составляют не бо-лее 4-5 коттеджей в месяц, а средний уровень продаж по рынку - всего одно-два домовладения в месяц (иногда и этот уровень сегодня - успех для компании).

Михаил Орлов
KDD Group,ООО :
Компания "KDD Group" занимается инвестициями в недвижимость и девелоперской деятельностью в Украине. Руководит диверсифицированным портфелем проектов в сфере недвижимости, в частности, строит офисные и жилые комплексы, торговые центры и занимается проектами смешанного назначения. KDD Group выполняет восемь проектов, среди которых три находятся на стадии строительства фундамента и ранних стадиях постройки, а пять – на разных стадиях проектирования и разработки. Все проекты - общей площадью приблизительно 2,7 миллиона м2 - размещены в столичном регионе (Киев), за исключением одного жилого проекта во Львове. KDD Group в декабре 2007 года привлекла в ходе первичного размещения акций (IPO) GBP 63,8 млн ($130 млн), продав около 19,6% уставного капитала. Всего было размещено 31 млн 878,371 тыс. акций новой эмиссии по цене GBP2 за акцию - по нижней границе ранее объявленного ценового коридора GBP2-2,65 за акцию. В настоящее время они котируются по курсу GBP0,3725 за акцию. Акционеры компании за первое полугодие не изменились. В частности, входящим в совет директоров Александру Левину, Петру Слипцу и Сергею Сукало принадлежало соответственно - 22,63%, 8,79% акций и 0,5% акций, подконтрольной П.Слипцу Welstock Consultants Limited - 8,79%, Arpanet Holdings Limited - 8,99%, Yornia Investmements Limited и Parsel Investments limited - по 17,98% и Computershare Company nominees limited - 19,59%. В момент IPO KDD Group уточняла, что собственником Parsel Investments Limited является Вячеслав Константиновский, Yorania Investments Limited -- Александр Константиновский, Arpanet Holdings Limited - жена народного депутата Елена Тополова. Чистая прибыль KDD Group N.V. в 2007 году сократилась на 36,3% - до $105,424 млн, чистый доход возрос почти в 12 раз - до $369 тыс.
ТИКО-КОНСТРАКШЕН:
Управляющая компания "ТИКО-КОНСТРАКШЕН" была создана в 1998 году. Основная сфера деятельности: развитие проектов торговой, офисной, гостиничной, складской, жилой недвижимости. УК "ТИКО-КОНСТРАКШЕН" - компания полного цикла: от выбора земельного участка, управления процессом разработки концепции и проектирования, строительства объекта до его продажи или сдачи в аренду. Компания осуществляет также оперативное управление объектами коммерческой недвижимости после их ввода в эксплуатацию. Коллектив насчитывает 100 человек.
Траектория, АН:
Год основания компании: 2002; Группа компаний «Траектория» предоставляет услуги на рынке ценных бумаг для среднего бизнеса, проводит работу с долгами, с исполнением судебных решений; Агентство недвижимости «ТРАЕКТОРИЯ» является Киевским представительством Украинской Риэлторской Группы; Агентство недвижимости «ТРАЕКТОРИЯ», как Киевское представительство Украинской Риэлторской Группы, работает по принятым единым стандартам оказания посреднических услуг на рынке недвижимости Украины. Цель создания этих стандартов заключается в формировании единой системы работы с клиентами во всех регионах Украины, защите интересов собственников и покупателей недвижимости, а также установлением единого прозрачного размера вознаграждения участников УРГрупп.