Быть ли «Дефансу» на Глубочице?

Дефицит территорий, позволяющих Киеву развиваться как деловому центру, сегодня вынуждает девелоперов и застройщиков обращать внимание на те микрорайоны, которые еще несколько лет назад едва ли могли быть выбраны для масштабного строительства. Одной из таких зон является старинное урочище Глубочица, где проходит улица с почти одноименным названием.

К черте города эта территория стала относиться примерно в конце XVIII века, выступая естественной природной границей Киева с севера и спуском на Подол. Хотя, учитывая протекание здесь реки, улицей Глубочица тогда не была. Собственно русло, протяженность которого на тот период составляло около 20-ти км, являлось своеобразным верхним рубежом Подола. В начале XIX века реку выпрямили и окружили с обоих берегов насыпными валами, а еще через несколько десятков лет и вовсе «спрятали» в коллектор длиной более 9-ти км, практически убрав ее с поверхности земли. После этого долину реки можно было осваивать если не в качестве полноценной улицы, то, по крайней мере, как дорогу, пригодную для движения конных экипажей.

В конце XIX – начале XX вв. Киев переживал период бурного развития промышленности, расширения границ, прироста по периметру территориями, на которых размещались разного рода мануфактуры, фабрики и мелкое производство. Естественно, при этих артелях появлялись и поселения, еще более раздвигая черту города. Однако вести масштабное строительство на Глубочице по тем временам было весьма проблематично из-за сложного рельефа и большого количества грунтовых вод, некогда питавших реку. Потому частная застройка двинулась дальше в сторону Татарки, находящейся на возвышенности, оставив этот участок города нетронутым. После Второй мировой войны по периметру улицы появилось несколько заводов, был пущен трамвай, соединяющий Евбаз (нынешнюю пл. Победы) с Подолом. Однако проблематичность освоения территории и отсутствие на тот период необходимых технологий надолго замедлили развитие этого района.
Интерес же к Глубочице в начале ХХІ века возродился по двум основным причинам: острый дефицит земли в историческом центре столицы и бурное развитие технологий, позволившее строить в сложных условиях.

Наш ответ «Федерации»

Первой ласточкой на этой территории должен был стать объект, весьма амбициозно заявленный девелоперами как самый масштабный высотный комплекс не только Киева, но и всей Украины. Речь идет о деловом центре Mirax Plaza, возводимом по ул. Глубочицкой монстром российского девелопмента – компанией MIRAX GROUP. Однако, как показали события последних недель, объект оказался не по зубам даже такому авторитетному игроку.
Планировалось, что многофункциональный комплекс Mirax Plaza будет представлять собой два здания высотой 192 м каждое (по 46 этажей) и общей площадью более 300 тыс. кв. м, а также паркинг примерно на 2 тыс. машиномест. Зданий такого масштаба в Украине действительно доселе не было.
В свое время, выступая на пресс-конференции, член совета директоров MIRAX GROUP Владимир Адикаев сделал акцент на том, что технически этот объект оказался даже хлопотнее, чем московская башня «Федерация», хотя она насчитывает 80 этажей. Основная причина – крайне сложные для высотного строительства грунты и особенности рельефа. Компании пришлось провести очень серьезные и дорогостоящие работы по укреплению склонов, на которых уже существует застройка более раннего периода.
Однако нынешняя ситуация на мировых финансовых рынках, ипотечное «голодание» в стране и, как следствие, снижение спроса на недвижимость вынудили руководство компании принять непростое решение – объявить о «замораживании» своих проектов в Украине «до лучших времен». В результате у Mirax Plaza есть все шансы пополнить список самых громких долгостроев столицы. Российский девелопер, начиная проекты в нашем государстве, судя по всему, не учел коммерческих рисков местного рынка, да и площадка по ул. Глубочицкой, с ее геологическими сложностями, досталась недешево.

Территория перспективного развития

Если не брать во внимание недавнее отступление MIRAX GROUP, то в целом интерес девелоперов к указанной территории вполне мотивирован. Значение Глубочицы для делового Киева сложно переоценить – это, по сути, вторая после Владимирского спуска крупная магистраль, связывающая Верхний Город с Подолом, ведь мелкие улицы, такие как Кудрявский спуск или Смирнова-Ласточкина, с «транзитной» функцией не справятся. И если отследить все проекты, которые предполагается реализовать вдоль ул. Глубочицкой, картина вырисовывается более чем впечатляющая.

Сразу при повороте с ул. Артема, слева, на месте бывшего дрожжевого завода (ул. Глубочицкая, 13), запланирован 21-этажный деловой центр площадью 142 тыс. кв. м с паркингом на 945 машиномест, заказчиком которого выступило ЗАО «АБС-УКР».
Чуть ниже, но уже по другой стороне улицы полным ходом строится жилой комплекс бизнес-класса «Покровский посад», состоящий из 6-ти башен, 3 из которых насчитывают 28 этажей (около 100 м). Этот брендовый объект компании «НЕСТ» возводится на единой мощной платформе, где будет размещена вся социальная инфраструктура, а также паркинг на 874 автомобиля. Предполагается, что жильцами «Покровского Посада» станут около 3 тыс. человек. Первая секция комплекса уже близка к завершению.
Вскоре начнется строительство на участке по адресу ул. Глубочицкая, 33-37. Производственное здание, расположенное здесь сегодня, предполагается преобразовать в офисно-торговый комплекс площадью 10 600 кв. м с 19-этажным деловым центром. Заказчиком этого объекта, находящегося пока в стадии проектирования, является ООО «Капитальные инвестиции».
Дальше – больше. Буквально в 100 м от указанного адреса уже на 11 этажей поднялся каркас пресловутого комплекса Mirax Plaza. А практически напротив этих башен-близнецов планируется размещение еще одного бизнес-центра (ул. Глубочицкая, 44), заказчиком которого выступила компания «Зенит-сервис». И хотя по масштабам данный объект уступает своему именитому соседу, скромным его явно не назовешь: 21 этаж, без малого 20 тыс. кв. м площадей и паркинг на 210 автомобилей.
Для иллюстрации масштабности предстоящего освоения Глубочицы этого было бы вполне достаточно, но еще один ареал активной застройки формируется в конце улицы, на углу с ул. Воздвиженской, Верхним и Нижним Валами. Здесь уже начаты работы по сооружению делового центра по заказу ООО «Феликсия», не слишком высотного (до 9-ти этажей), но площадью 31 500 кв. м и паркингом на 170 машиномест. И последний из существующих на данный момент проектов – здание редакции, сооружаемое по заказу газеты «Факты» по ул. Смирнова-Ласточкина, в 150-ти м от ул. Глубочицкой.

Пробки на пути трансформации

После введения в эксплуатацию указанных объектов Глубочица станет местом притяжения более чем 4,5 тыс. автомобилей, не считая паркующихся там сейчас. Совершенно очевидной проблемой этой территории становится явное несоответствие количества заявленных и начатых проектов реальной пропускной способности самой дороги и мощности ее инженерных коммуникаций. Весьма характерно перспективу развития улицы прокомментировал Сергей Бабушкин, руководитель проектной мастерской «Архитектурный союз», бывший главный архитектор Киева: «Улица Глубочицкая уже на сегодняшний день имеет большие сложности с трафиком, кроме того, она исторически проблемная по гидрогеологии. Организовать там нормальное движение транспорта – непростая задача, поскольку даже сейчас въехать и выехать с этой территории практически невозможно. Меня как архитектора также в немалой степени смущает выбор места для создания столь масштабных деловых и жилых объектов. Для того чтобы как-то улучшить транспортный и инженерный статус Глубочицы, нужны очень серьезные меры: полная замена коммуникационных сетей и радикальное изменение пропускной способности дороги».
С тем, что задача развития полноценной современной инфраструктуры на данной территории очень непроста, трудно не согласиться. Класс заявленных проектов, не говоря уже об объектах, находящихся на стадии реализации, попросту не отвечает уровню коммуникационной обеспеченности района, представляющему сегодня промзоны, остатки малоэффективных предприятий и сложные по рельефу участки.
Однако есть основания и для определенного оптимизма. Общую транспортную ситуацию может ощутимо улучшить сооружение тоннеля от Подольско-Воскресенского мостового перехода до Лукьяновки. Возможно, тоннель будет построен не так быстро, как того хотелось бы киевлянам, но в целом его появление – лишь вопрос времени и, разумеется, бюджетных инвестиций. Тем более что проект уже разработан. А задача частично оптимизировать перенасыщенный человекопоток отводится новой ветке метро, которая в скором времени протянется от ст. м. «Лукьяновская» на левый берег.
Безусловно, необходимо и радикальное решение проблемы с въездом на саму Глубочицкую со стороны улиц Артема и Черновола. Этот транспортный узел в нынешнем виде весьма неудачен – тут постоянно возникают заторы и пробки. Несомненно, на его месте должна быть сооружена двухуровневая развязка. Не самая простая ситуация и на подольском конце улицы, особенно учитывая возведение новых объектов на пересечении с Воздвиженской. Однако если девелоперам и застройщикам, осваивающим Глубочицу, удастся достичь взаимного согласия, а не действовать обособлено, то в перспективе эта историческая местность может стать своего рода «Силиконовой долиной» в миниатюре, не только решив проблемы транспорта и новых рабочих мест, но и показав пример цивилизованной реструктуризации некогда депрессивных промышленных территорий. От этого должны выиграть и город, и бизнес, и киевляне.
Константин Егоров