И нашим, и вашим

Основным показателем развития рынка недвижимости является появление новых форматов. Сегодня уже никого не удивишь торговыми и торгово-развлекательными центрами, мультибрендовыми галереями, супер- и гипермаркетами. Но 5-6 лет назад подобные проекты только входили в отечественную реальность, базировались в основном в столице и посещались многими преимущественно из интереса. Однако «вечный двигатель», заложенный в самой сути успешного бизнеса, не дает девелоперам останавливаться на достигнутом, а рынок диктует свои условия, стимулируя к развитию и адаптации к местным реалиям новых направлений.

Логичным источником поиска новых форматов для украинских девелоперов является опыт стран Центральной и Восточной Европы, а также России. И это не случайно. По данным компании SV Development, развитие украинского рынка коммерческой недвижимости отстает от российского на 5, а от стран Евросоюза на 7-8 лет. Заимствование востребованных, перспективных проектов у соседей может принести хорошие дивиденды. Главное, услышать требования рынка, пожелания арендаторов и оценить возможности городской территории, выбрав оптимальный участок. Тут на пути девелоперов встает основная проблема – рынок стремится к комплексности, многофункциональности, объединению в одном месте широкого набора функций, к тому же требования к объемам площадей постоянно возрастают. При этом участков для масштабных проектов в популярных районах столицы практически не осталось. В такой ситуации реальной альтернативой существующему предложению могут стать коммерческие объекты «нового поколения» за городской чертой.

Дефицитный товар
Традиционно в Киеве местами деловой активности и качественных офисных площадей являются центральные и прилегающие к центру районы. В торговом сегменте высоким спросом также пользуются объекты в сформированных «торговых коридорах» – просп. Московский и Оболонский, Окружная дорога, а также площадки возле станций метро. Но в последнее время крупные украинские и международные девелоперские компании в своих планах на ближайшее будущее объявляют о развитии новых многофункциональных проектов не в сердце, а на окраинах Киева и за его пределами. На первый взгляд, эти объекты выбиваются из основных критериев успешности, принятых на отечественном рынке, однако мировая практика и опыт соседних государств убеждают в обратном.

Основные причины, побуждающие девелоперов устремить свои взоры за пределы столицы, уже многократно пройдены в мировом опыте. Первая – дефицит и дороговизна участков в центральных районах, плотность существующей застройки, действующие ограничения на строительство и невозможность освоения масштабной территории для развития крупного проекта. Вторая – возрастающие аппетиты арендаторов, многие из которых, расширяя свой бизнес, стремятся к переезду в более просторные помещения. Уже сегодня количество заявок на офисы площадью от 1 тыс. кв. м больше чем в два раза превышает предложение. Киев нуждается в появлении новых концептуальных форматов коммерческой недвижимости. По мнению аналитиков «Украинской Торговой Гильдии», два наиболее перспективных направления – бизнес-парки с обширной рекреационной частью и высотные многофункциональные комплексы.
Так как население пригорода постоянно растет за счет миграционных процессов внутри области (киевляне переезжают за город) и в масштабе страны (из других регионов) и в настоящее время составляет около 3 млн человек, то очевидно, что даже в соотношении с реальным населением Киева (около 4 млн) в городах-спутниках существует достаточно широкий спрос на торговые и офисные площади. Основную целевую аудиторию таких объектов составят представители бизнес-элиты и среднего класса, обосновавшиеся за столичной чертой – жители коттеджных городков, набирающих популярность среди успешных киевлян, а также владельцы особняков стихийной застройки.

Каждому по потребностям
«Аппетит приходит во время еды», поэтому кроме офисной, торговой и развлекательной, в такие объекты вполне могут добавиться гостиничная, логистическая и производственная функции. Например, в Европе в категорию загородных mixed-use комплексов попадают бизнес-парки, торгово-развлекательные центры, технопарки (симбиоз индустриальных, научно-исследовательских, деловых, учебных заведений и выставочных площадей). Каждый из этих форматов при удачном месторасположении, грамотной концепции и качественно организованной инфраструктуре является успешным. «Сегодня, ввиду отсутствия предложения, отсутствует и спрос, – говорит Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. – Пока еще крупные арендаторы офисных площадей предпочитают помещения в центре и прилегающих районах, но, судя по опыту Подмосковья и пригородов европейских мегаполисов, ситуация будет меняться. Уже сегодня ряд застройщиков в Украине выкупил территории под подобные объекты. Некоторые проекты находятся в пределах столицы, но в будущем такие комплексы вытеснят за черту города. Это очень перспективный коммерческий сегмент».
Киевский регион известен своей многогранностью и сформированным имиджем направлений. У каждого из 5-ти прилегающих к столице районов (Киево-Святошинского, Обуховского, Вышгородского, Бориспольского и Броварского) есть особенности и собственный потенциал, что открывает девелоперам широкие возможности для развития многофункциональных центров различных категорий.
Для расположения полноценного mixed-use комплекса идеальным местом эксперты называют Бориспольское шоссе. Именно там, благодаря близости единственного в столице международного аэропорта, естественным образом формируется спрос на все предусмотренные услуги. Потому здесь запланировано создать многофункциональный деловой парк Kyiv Airport City, который кроме основной коммерческой задачи сформирует «европейский» имидж украинской столицы в глазах иностранных гостей. Подобные объекты уже несколько лет исправно служат Москве: успешно функционируют «АэропортСити» (Домодедово), «Внуково бизнес-парк» и «Шереметьево бизнес-парк». Перспективность таких проектов подтверждает маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия» Владимир Даниленко: «Бориспольское направление известно своим огромным потенциалом. Существуют планы развития здесь торговой, офисной, отельной и логистической составляющих. Генератором статусного спроса, который заинтересован в этих услугах, является международный аэропорт, а его деятельность по перевозке грузов создает потребность в складских площадях поблизости. В Бориспольском направлении в качестве якоря также очень перспективной может стать крупномасштабная торговля. Поэтому шоссе в скором будущем ожидает бурное развитие».
С точки зрения рынка, создание многофункциональных комплексов, в которых все составляющие будут представлены равноценно, в большинстве случаев неоправданно. Посему, в зависимости от месторасположения, окружения и результатов маркетинговых исследований, в объекте часто выделяются доминирующие и второстепенные функции. Обычно доминирующими становятся торгово-развлекательная, деловая, логистическая или научно-производственная.

Торговля на передовой
Поскольку в современной украинской действительности наиболее прибыльным является торговый бизнес, то прототипы крупных торгово-развлекательных комплексов, расположенных за пределами города, у нас уже существуют. Показательным специалисты называют ТРЦ «Терминал» в Броварах, около 50% посетителей которого – киевляне. Популярность «Терминала» среди столичных жителей объясняется двумя беспроигрышными факторами: мощной развлекательной составляющей и хорошей транспортной доступностью. Расстояние 15 км от городской черты по качественному шоссе, широкий ассортимент товарных групп, фудкорт, боулинг, ледовый каток, картинг-арена, фитнес-центр, мультиплекс-кинотеатр, концерт-холл, казино, лазерные лабиринты, центр для детей и уютный отель под одной крышей привлекают даже искушенных киевлян. В такое место выезжают всей семьей либо дружной компанией на целый день, и для каждого там найдется занятие по душе.
В черте столицы среди подобных объектов можно выделить ТРЦ «Караван», который тоже благодаря широкому ассортименту развлечений и мощной торговой составляющей отличается высокой посещаемостью при не слишком удобном месторасположении. И все же Меккой киевской торговли являются два основных «коридора»: Московский проспект и Окружная дорога.
Московский проспект – скопление производственных, торговых, развлекательных и офисных площадей классов В и С. Его активное развитие пришлось на 2003-04 гг., когда были открыты ТЦ «Городок», «Альта-центр», «Макрос», супермаркеты электроники City.Com, «Эльдорадо», продуктовый гигант «Мега Маркет». В последующие годы сюда вышли сетевые форматы Fox Mart, Metro C&C, Plazma. Но на этом развитие района не останавливается, и в скором будущем ожидается ввод в эксплуатацию нескольких масштабных проектов, среди которых – крупнейший в Киеве мультиплекс «Блокбастер», торговые центры нового формата Petrovka Mall, InterMarket, а также перевоплощение рынка «Петровка» в ультрасовременный многофункциональный комплекс.
Окружная дорога представляет собой хоть и не компактный, но практически полный набор функций европейского mixed-use объекта, при этом ее сильным звеном является торговая, а слабым – офисная составляющая. Основной недостаток заключается в отсутствии комплексности, единой концепции и централизованного управления. Каждый участок вдоль Окружной принадлежит частному собственнику, который распоряжается им по-своему. Потому, несмотря на хорошие территориальные ресурсы и удачное расположение, Окружная дорога утратила свои возможности по обустройству бизнес-парков и масштабных ТРЦ, хотя потенциал некоторых наделов еще позволяет задумываться о подобных проектах. Тем не менее, тут реализовано немало объектов с большими торговыми площадями и отличной пропускной способностью: «Меблеве містечко», череда автосалонов, павильоны стройматериалов (в т. ч. «Эпицентр», «Мастерок», «Будмайдан»), продуктовые и промышленные супермаркеты (Billa, Metro C&C). Наиболее яркий на сегодняшний день представитель mixed-use в данном районе – ТРЦ «Магелан». Также эта местность пестрит частными гостиницами, ресторанно-досуговыми комплексами и множеством строящихся объектов, среди которых – торговый гигант Okruzhnaya Mall, мультибрендовый комплекс Fashion Center, офисно-логистический парк в районе Одесской площади. Кроме того, еще немало проектов будут анонсированы в ближайшем будущем.
Ситуация, сложившаяся на Окружной дороге, является результатом разобщения и индивидуального развития территорий. Однако Новая окружная, появление которой с противоречивыми настроениями ожидают как киевляне, так и жители пригорода, должна стать примером масштабного комплексного освоения земли под современные коммерческие объекты. При грамотном подходе эта магистраль имеет все шансы превзойти по планировке и функциональной насыщенности известную российскую МКАД.

Ветер перемен
Так какие составляющие должны присутствовать в проекте, чтобы выманить киевлян на дальние расстояния? Первое условие – наличие удобных подъездных путей, мест для парковки, всех необходимых коммуникаций и небольшая удаленность от города. Значимым фактором является также цена, поскольку в нашей стране только 3% арендаторов офисных площадей готово сегодня рассматривать возможность размещения бизнеса в пригороде. Однако, в свете дефицита и дороговизны участков под застройку и высокой конкуренции в существующих бизнес-комплексах, процесс децентрализации деловой жизни столицы с каждым годом становится все более очевидным.
Кроме того, формат mixed-use весьма удобен: сотрудники офисов могут совершать необходимые покупки, питаться в ресторанах и забыть о проблемах парковки, а отель в составе комплекса решит вопрос размещения гостей и деловых партнеров компании. «Основными арендаторами офисных площадей в бизнес-парках могут выступать телекоммуникационные и IT-компании, бэк-офисы крупных украинских и иностранных корпораций, – считает Ольга Маслова, директор департамента маркетинга и PR компании DeVision. – На торговых площадях чаще всего располагаются power-центры (мебель, товары для дома, спорттовары, электроника и бытовая техника), оutlet-центры (стоковые магазины, предлагающие мультибрендовый ассортимент по сниженным ценам) и retail-парки (якорные арендаторы, в которых представлены крупные международные и отечественные операторы)». Такая схема, давно и успешно функционирующая за рубежом, у наших бизнесменов и представителей торговых сетей особого энтузиазма пока не вызывает. Однако г-жа Маслова видит неоспоримые аргументы в пользу подобных комплексов: «Многие участники рынка относятся с опаской к появлению новых форматов, но более низкие арендные ставки, крупные площади, большое количество паркомест и полноценная инфраструктура являются важными преимуществами. К тому же удаленность от центра не оказывает негативного влияния на привлекательность объекта, учитывая широкий комплекс услуг, предоставляемый арендаторам, и большой ассортимент товаров для посетителей».
Для столичных компаний плюсами размещения бизнеса в таких комплексах является их масштабность, значительное удешевление аренды, выравнивание и разгрузка транспортных потоков, особенно в часы пик, когда трафик в центральных районах крайне затруднен. Для пригорода преимущества заключаются в развитии инфраструктуры, социальном и экономическом росте, увеличении количества рабочих мест без привязки к столице, удобстве и экономии времени для проживающих в округе, налогах, поступающих в местные бюджеты, усовершенствовании транспортной сети и реконструкции дорог. Посему инвестиционная привлекательность как основных трасс, так и перспективной Новой окружной дороги уже сегодня является мощнейшим стимулом для начала эпохи многофункциональных загородных комплексов.
Что касается стоимости участков, то она увеличивается согласно рыночным тенденциям, потому говорить о резком удорожании наделов только из-за их вероятного использования под подобный проект пока рано. Владимир Даниленко поясняет: «Теоретическое понимание того, что здесь можно развить многофункциональный комплекс, не способствует ценовой прогрессии участка, поскольку может возникнуть масса препятствий, для решения которых потребуются время, усилия и деньги. Наибольшее влияние на рост стоимости надела оказывают реализованные по соседству объекты. В зависимости от их уровня, возможно удорожание и до 50%. Развитие рынка городской земли происходит параллельно с пригородом, и перспектива выхода коммерческих площадей за пределы столицы этому только способствует».

Полный вперед
В ближайшем будущем у границ Киева готовится к реализации несколько проектов многофункциональных комплексов. Наиболее значительные из них – Kyiv Airport City, «Домосфера» и Mall оf Ukraine. Так, Kyiv Airport City (девелопер DEOL Partners) на Бориспольском шоссе будет включать в себя бизнес-центр европейского уровня, четырх- и пятизвездочные отели, конференц-холл, торговый центр и вместительный подземный паркинг. Торговый квартал «Домосфера» (девелопер DeVision) на Столичном шоссе – объединенные общей инфраструктурой торговые площади, специализирующиеся на реализации товаров для дома (мебель, строительные и отделочные материалы, сантехника, бытовая техника), деловой центр и паркинг. Революционным по масштабности и ассортименту услуг станет торгово-развлекательный центр Mall оf Ukraine (девелопер DEOL Partners). Расположенный на 7-ом км Житомирского шоссе, на участке в 51 га, комплекс представит посетителям возможности грандиозного шоппинга и развлечений на любой вкус. На территории запланированы гипермаркет, более 200 магазинов и бутиков отечественных и мировых брендов, мультиплекс-кинотеатр, концерт-холл, ледовый дворец, горка для скалолазания, тренировочные площадки для гольфа, детский игровой центр, а также зоны отдыха с музыкальными фонтанами, отель, два озера и ресторанно-развлекательный комплекс.
Как видим, перспективы развития многофункциональных объектов за пределами столицы весьма реальны и оптимистичны. Тенденции, «выгоняющие» за город девелоперов и спрос следом за ними, необратимы, причем с каждым годом они будут только усиливаться. На фоне возрастающей мобильности целевая аудитория таких центров достаточно объемна, и при сохранении нынешних темпов развития, она будет лишь увеличиваться. Проникаясь европейскими стандартами и образом жизни, украинцы с интересом воспринимают возможность выезда на целый день за город с целью отдохнуть, купить все необходимое и просто сменить обстановку. Для жителей соседних населенных пунктов, комплексы могут стать центрами семейного досуга, знаковыми объектами, первыми шагами активно надвигающегося мегаполиса. Со временем свое место в нашей стране найдут и технопарки, как удобная и высокоэффективная форма организации научного и производственного процессов. Уже сегодня можно говорить о том, что механизм запущен, и от этого все должны только выиграть.

Леся Панченко