Обзор складской недвижимости за 3 квартал 2008 года

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Активное развитие складского рынка Киева началось несколько лет назад, первые качественные проекты появились в 2006 году (например, Mirage, Fim Center и L(Town). Несмотря на выход нескольких крупных проектов, спрос на качественные площади превышает предложение. Рынок продолжает активно развиваться, и большое количество проектов заявлено к выходу на рынок в ближайшие годы. Однако по нашим оценкам реализация части проектов будет отложена на более поздние сроки, и в ближайшие годы предложение будет увеличиваться постепенно. С развитием рынка большее распространение получают долгосрочные, договора аренды на 7-10 лет, и растут размеры реализуемых проектов. Также увеличивается инвестиционная активность: например, группа компаний Akron купила складские комплексы East Gate Logistics в 2006 году и West Gate Logistics в 2007 году.

Предложение

В 2007 году общее количество качественных складских площадей увеличилось вдвое по сравнению с 2006 г.

Среди наиболее крупных объектов, вышедших за это время, можно назвать East Gate Logistics (40 000 кв. м), Kiev East One (18 000 кв. м), Omega (15 000 кв. м) и Mirage 2 (15 000 кв. м). По нашим оценкам,  объем рынка до 2010 года увеличится еще в пять раз. Привлекательность складского сектора для девелоперов заключается прежде всего в более низких затратах на строительство по сравнению с офисным и торговым секторами, меньшим сроком строительства и низкой конкуренцией.

Следующие факторы будут определять развитие складской недвижимости в ближайшее время: расширение торгового сектора, появление на рынке новых международных промышленных и торговых компаний, растущий интерес иностранных и развитие национальных логистических компаний, важность Киева как транспортного узла.

Спрос

На текущий момент, наивысшим спросом пользуются помещения площадью 1 500-3 000 кв. м. Наиболее активными арендаторами качественных площадей являются иностранные компании, на которые приходится около 65% спроса. Главными пользователями складов являются профессиональные логистические компании, украинские и международные дистрибьюторы.

Наибольшим спросом пользуются следующие направления: 30 км зона от Окружной дороги, западная часть Киевской области (Житомирская и Ковельская трассы), юг области (Одесская, Днепропетровская трассы), трассы российского направления (через Чернигов и Харьков).

Ставки арендной платы

Максимальные арендные ставки в Киеве достигают 150 долл./кв. м/год (за исключением операционных расходов и НДС), что превышает показатели большинства европейских городов. По сравнению с 2006 годом, ставки выросли на 25%.

Во 2 кв. 2008 года доля свободных площадей составила 3,5%. Заполняемость в построенных комплексах связана, прежде всего, с их расположением. Спрос же на качественные склады, расположенные ближе к городу, по( прежнему превышает предложение. С ростом предложения мы ожидаем постепенную стабилизацию арендных ставок.