Киев: обзор проблемных недостроев

К концу 2008 г. в Украине может быть приостановлено до 70% проектов в сфере строительства.
Недавнее заявление одного из самых авторитетных частных застройщиков столицы Льва Парцхаладзе о том, что в Украине к концу 2008 г. может быть приостановлено до 70% проектов в сфере строительства и девелопмента, для "Простобанк Консалтинг" не стало откровением. Мы в течение нескольких последних недель собирали информацию о существующих или потенциальных недостроях, и можем подтвердить: г-н Парцхаладзе не далек от истины.
 
Почему стройки замораживают
 
Причин сложившейся ситуации несколько:
 
банки Украины перестали кредитовать новые объекты, и у многих строителей не оказалось ресурсов, чтобы закончить уже начатые дома и офисы. Хотя сейчас многие компании и заявляют об удешевлении стройматериалов, участники рынка сопровождают такие утверждения мучительными вздохами
 
уменьшились возможности обычных граждан инвестировать в первичку: банки свели к минимуму жилищное кредитование вообще и первичное жилье в кредит в частности, да и сами граждане не рискуют инвестировать в фундамент с очень туманными перспективами.
 
Ко всему этому добавляется еще и «неприятный осадок» от «Элита-Центра», а также разнообразные «кидки» поменьше, имевшие место до и после раскрытия этой аферы с жителями столицы. В условиях кризиса риски для тех, кто уже инвестировал средства в строящееся жилье, и для тех, кто только собирается это сделать, мультиплицируются.
 
Потому-то "Простобанк Консалтинг" и решил подготовить обзор новостроек города. При этом следует помнить, что проанализировать абсолютно все узкие места киевского первичного рынка недвижимости практически невозможно. Хотя бы потому, что мы не сможем в своем обзоре детально рассказать обо всех двухстах стройках, которые сейчас ведутся в столице. Однако мы поставили себе несколько иную задачу: насторожить потенциального инвестора.
 
Как мы выбирали объекты для обзора
 
Нет смысла долго рассказывать о ставших легендарными недостроях на ул. Семьи Сосниных или о Днепровских башнях. Они на виду у всех киевлян, как и объекты компаний, которые входили в группу «Элита-центр». Их грустные истории уже не раз пересказаны в Сети, поэтому мы ограничимся лишь списком этих самых «головных болей» для тысяч действительных и потенциальных жителей столицы в таблице 1.
 
Таблица 1. Топ-10 «легендарных» недостроев Киева (без «Элита-Центра»)

Источник: информация инвесторов, СМИ.
 
А вот предметом более детального рассмотрения сегодня станут рисковые стройки, которые могут заморозиться в любой момент, либо недавно заморожены. Почему это так важно – сказать о них как можно быстрее? Да потому что квартиры в них активно (насколько это вообще сейчас возможно) продаются, проводятся акции по привлечению все новых инвесторов, а старые – ищут пятый угол.
 
Мы выбирали компании и объекты именно по факту наличия выставленных на продажу квартир. В наш список недостроев попали все объекты со сроком сдачи после января 2009 года. Кроме того, по мере возможности, были проверены объекты, сроки сдачи которых намечены были на «конец 2008 года». Мы считаем, что все они попадают сейчас в особую группу риска независимо от компании-строителя, банка-кредитора и количества инвесторов. Поэтому все были названы недостроями. В таблице 2 мы объединили объекты по застройщикам. В тех случаях, когда удалось выяснить банк, с которым сотрудничает та или иная строительная компания, он был указан рядом с ее названием. Возможно, это позволит потенциальным инвесторам оценить степень рисковости застройки. Потенциальные сроки сдачи указаны по следующему принципу: месяц, следующий за последним в квартале, который декларирует застройщик / девелопер (например: декларируется третий квартал 2009 года, последний его месяц – сентябрь, прибавляем один, получаем октябрь 2009 года).
 
Изначально в перечне было почти 100 строек. Однако мы решили оставить только те, по которым есть более или менее ясная информация: строимся или заморозились. На нашем форуме вы можете добавить информацию о новостройках, указанных в нашем исследовании либо рассказать о неизвестных «минах замедленного действия».
 
"Ну кто так строит?"
 
Главный результат нашего небольшого исследования следующий: от размеров компании, ее репутации на рынке, схем работы, банка, который кредитует строительство или покупку квартиры – совершенно не зависит, будет ли стройка заморожена во время кризиса. Сложности испытывают и крупные застройщики, и мелкие фирмы, фактически являющиеся лишь посредниками, передающими заказы более крупным коллегам. Впрочем, каждый по-своему решает, как выйти из этой ситуации. Одни предпочитают делать хорошую мину при плохой игре и не сообщать инвесторам о проблемах, а твердить, что кризис обошел их стороной. Другие честно меняют сроки сдачи зданий на своих сайтах и озвучивают эту информацию на собраниях инвесторов, тем самым вселяя хоть какие-то надежды на завершение работ. Одни просто замораживают стройку, другие предпочитают продать смежные бизнес-проекты, к примеру, не возымевшие успеха бизнес-центры или земельные участки, чтобы достроить-таки жилые дома, либо выставляют акционные цены на строящиеся квартиры, дабы привлечь больше покупателей для достройки объекта. Одни концентрируют все работы на одном объекте, заставляя нервничать инвесторов остальных зданий, другие распределяют усилия, и таким образом пробуксовывают всюду.
 
Что касается срочности, многие из объектов, заявленных к сдаче в середине следующего года, пока находятся только на этапе фундамента. Инвесторам стоит задуматься: успеют ли они въехать в собственное жилье до того, как старуха-хозяйка арендованной гостинки перепилит им окончательно все нервы. Другие объекты уже готовы на 95% и довольные инвесторы живенько щебечут на форумах о том, «как кладут проводку» или «у кого из окна вид лучше». Впрочем, по нашим впечатлениям, абсолютное большинство зданий не укладываются в заявленные изначально сроки. 

Таблица 2. Перечень новостроек зоны повышенного риска

Источник: информация инвесторов, застройщиков, СМИ