Обзор торговой недвижимости за 3 квартал 2008 года

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок торговых помещений Киева продолжает динамично развиваться. Последними тенденциями являются рост масштабности и качества проектов (использование современных строительных технологий, профессиональное управление, продуманный набор арендаторов, расширение развлекательной составляющей). Стоит также отметить накопление опыта национальными девелоперами и приход на рынок иностранных игроков, появление мировых сетевых брендов, в том числе работающих в формате универмагов, ритейл парков. Развитие наиболее активно происходит на левом берегу города.

Предложение

По состоянию на конец 2 кв. 2008 года общее количество качественных торговых площадей составило 241 000 кв. м (88 кв. м на 1 000 жителей). Киев отстает по данному показателю от всех крупных европейских городов. Учитывая объем внутреннего рынка, рост товарооборота и доходов населения, Киев имеет большой потенциал к дальнейшему развитию торговых центров.

За 2007 и начало 2 кв. 2008 года в городе были введены в эксплуатацию шесть новых качественных торговых центров, таких как «Материк» (17 000 кв. м), «Комод» (14 000 кв. м), «Большевик» (15 000 кв. м), «Днепровская Пристань», Фаза 1 (18 000 кв. м), «Квадрат – Аврора» (18 100 кв. м), «Ашан» (12 000 кв. м). На данный момент в Киеве работает 16 качественных торговых центров, и 20 заявлено к открытию в течение ближайших трех лет. Как правило, заявленные проекты выходят на рынок с запозданием в 6-12 месяцев в связи с дефицитом земельных участков, низким качеством и дефицитом рабочей силы, нехваткой финансирования. Если все заявленные проекты будут открыты к 2011 году, объем торговых площадей вырастет в три раза и превысит 600 000 кв. м.

Спрос

Спрос на торговые помещения во много раз превышает предложение. Высокий рост товарооборота (в среднем более чем на 29% в ежегодно) и высокая доходность инвестиций в данный сектор приводят к росту спроса на качественные помещения и к активной деятельности девелоперов.

Из(за нехватки качественных торговых центров на рынке и благодаря высокому спросу на них, доля свободных площадей остается ниже 1% и сохранится на низком уровне в течение последующих 3-4 лет.

На сегодняшний день помещения площадью 120- 140 кв. м пользуются наибольшим спросом. Гипермаркеты занимают, как правило, площадь от 7 000 до 14 000 кв. м.

Среди арендаторов развлекательной составляющей ТЦ доминируют кинотеатры и боулинг.

Ставки арендной платы

По состоянию на конец 2 кв. 2008 года арендные ставки незначительно выросли по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в основном отражая уровень инфляции.

Средняя ставка на помещения площадью 100-150 кв. м составляет 960 -1 800 долл. за кв. м в год. Для гипермаркетов арендные ставки составляют 160-180 долл. за кв. м в год.

Максимальные арендные ставки в существующих ТЦ выросли на 10% в долларовом выражении по сравнению с 2006 годом, составив 2 200 долл. за кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС. За последнее время приобрела популярность смешанная схема оплаты (фиксированная ставка плюс процент от оборота).