Обзор офисной недвижимости за 3 квартал 2008 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок офисных площадей Киева переходит на новую стадию развития, характеризующуюся ростом профессионализма девелоперов, повышением качества и увеличением размеров новых проектов. Однако даже с учетом ввода в эксплуатацию нескольких крупных центров, на начало 2008 года офисный рынок остается ненасыщенным. При этом на рынке заявлено большое количество новых проектов, при условии выхода которых в заявленные сроки, объем качественных площадей утроится к 2011 году. Основными тенденциями на офисном рынке являются: активный рост спроса со стороны местных и международных компаний, децентрализация предложения в виде размещения новых объектов на левом берегу и вне делового центра столицы, увеличение офисной составляющей многофункциональных комплексов, а также появление офисных центров нового формата (бизнес парков).

Предложение

По состоянию на 2 кв. 2008 года общий объем офисных помещений составил 964 700 кв. м. Всего за 1 полугодие было открыто 17 офисных центров общей площадью 266 732 кв. м. Наиболее удачными можно назвать БЦ «Парус» (41 000 кв. м) и БЦ «Айсберг» (25 100 кв. м). По нашим оценкам, в 2008 году качественное предложение вырастет на 50%.

Средний размер реализуемых офисных проектов в 2007-2008 годах составил 25 000 кв. м и вырос почти в четыре раза по сравнению с показателем 2003-2004 года (6 750 кв. м) и в три по сравнению с 2005-2006 годами (8 100 кв. м).

На данный момент для рынка характерен перенос сроков реализации проектов на более поздний период в связи с бюрократическими преградами в процессе девелопмента. Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе такая ситуация сохранится.

Спрос

В настоящий момент на офисном рынке Киева спрос значительно превышает предложение. Стабильный экономический рост и активное развитие компаний подогревают спрос на современные офисные помещения.

Доля иностранных компаний в структуре спроса остается стабильной — около 60%. Наиболее активными были компании из таких секторов экономики как банковское дело, производство нефти и газа, программное обеспечение и компьютерные услуги, средства массовой информации, пищевые продукты.

Наметилась тенденция к увеличению спроса на помещения больших размеров. Например, в 2005 году наибольшим спросом пользовались помещения размером 60- 200 кв. м, в 2007 – 250- 300 кв. м, а в начале 2008 – 2500- 400 кв. м.

Ставки арендной платы

Недостаток качественных офисных площадей привел к значительному повышению максимальных арендных ставок за последние несколько лет. За 1(е полугодие 2008 г. уровень максимальных ставок вырос на 38%, составив 1 080 долл./кв. м/год. Доля незанятых площадей по( прежнему низка и составляет 3,3%. С ростом качественного предложения выбор арендаторов будет расширяться.

Тем не менее, мы ожидаем, что насыщение рынка, сопровождающееся стабилизацией максимальных ставок аренды, произойдет не раньше 2011 года. При этом рост доли пустующих площадей в первую очередь повлияет на ставки в менее качественных офисах.