Инфраструктура в объектах офисной недвижимости

В современном обиходе понятие инфраструктуры объекта недвижимости подразумевает две составляющие. Первая связана с общими инженерными системами здания (водоснабжение, энергообеспечение и т.д.), вторая – с комплексом дополнительных услуг для его арендаторов. Уровень развитости инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости всегда соответствует стадии развития рынка, а в условиях насыщенности становится одним из основных преимуществ в конкурентной борьбе. Реалии украинского рынка недвижимости таковы, что инфраструктурной составляющей различных объектов недвижимости предстоит длительный путь развития. В данной статье рассмотрены основные требования к инфраструктуре в объектах офисной недвижимости, ее зависимость от формата и расположения объекта, мировая и украинская практика данной составляющей девелопмента.

Инфраструктура различных объектов коммерческой недвижимости может сильно отличаться не только в зависимости от их функционального назначения (офисного, торгового, гостиничного или складского), но также и от масштабов проекта, его формата, расположения и класса. Что касается инфраструктуры в объектах офисной недвижимости, то вопрос присутствия того или иного оператора решается для каждого проекта индивидуально.

По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «понятие инфраструктуры в сегменте офисной недвижимости довольно широкое, поскольку сама специфика офисного здания предполагает пребывание в нем большого количества людей, у каждого из которых есть определенные потребности. Как правило, это простые вещи: как добраться до места работы, где можно пообедать в отведенное обеденное время и т.д. Сейчас могут сделать доставку любой еды от tl-family.com/ru на самых выгодных условиях. Помимо удобства работы и пребывания персонала компании, очень важным является организация дополнительных услуг, которые позволяют оптимизировать некоторые бизнес-процессы, что в итоге приводит к более эффективной работе самой компании. Хорошим примером может служить наличие конференц залов как дополнительной платной услуги на территории бизнес-центра. Абсолютно очевидно, что такая возможность позволяет сократить: а) в некоторых случаях площадь, необходимую арендатору, б) время, необходимое для того, чтобы доехать до конференц-зала (особенно актуально для бизнес-парков, расположенных далеко от центра города). Также удобным является наличие в составе бизнес-центра таких услуг, как пункт продажи авиа-, ж/д билетов, наличие фитнес-центра, отделения банка, банкомата и т. п. То есть, инфраструктура призвана обеспечить удобство пребывания в бизнес-центре персонала компаний, арендующих в нем площади, а также способствовать их эффективной работе».

Как отмечает Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group, «инфраструктура отдельно стоящего офисного здания должна включать элементы, сопутствующие и способствующие жизнедеятельности и деловой активности арендаторов. При этом не обязательно заполнять нижние этажи офисного здания магазинами всех товарных групп, аптекой, копи-центром, химчисткой, интернет-кафе и другими профилями для того, чтобы разнообразить инфраструктуру объекта. Лишнее тоже может навредить».

Помимо того, что объекты инфраструктуры призваны обеспечить комфорт пребывания сотрудников в здании, наличие грамотно подобранной и качественной инфраструктурной составляющей обеспечивает, наряду с прочими факторами, привлекательность и востребованность конкретного объекта офисной недвижимости в долгосрочной перспективе. Вопросы сбалансированности арендуемой площади и объектов инфраструктуры должны решаться еще на этапе разработки концепции проекта.

Нормы и требования к объектам инфраструктуры

Что касается норм и стандартов выделения отдельных площадей под инфраструктуру в составе офисного проекта, то их как таковых не существует. По словам экспертов, для каждого объекта необходимо индивидуальное решение. Например, операторы пунктов общественного питания рассчитывают нужную площадь в зависимости от количества посетителей (исключительно сотрудников офисного центра или также внешнего потока посетителей). На определение площади влияет и формат самого заведения (ресторан, фаст-фуд, кафетерий, пункт корпоративного питания).

Вместе с тем, требования к инфраструктурному наполнению объектов офисной недвижимости прописаны в классификации офисных площадей. Степень конкретизации этой нормы, как, впрочем, и всех других, зависит от уровня развитости рынка. Так, в киевской классификации офисных помещений как обязательное требование указано только наличие охраняемой парковки (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчета не менее одного машиноместа на 100 м² арендуемой офисной площади. Среди дополнительных требований – наличие точки общественного питания для сотрудников внутри здания или кафе/ресторана на близком расстоянии от здания.

В новой классификации офисных площадей Москвы, принятой в конце 2006 года, среди обязательных требований к офисным центрам класса А указаны профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающего в нем персонала; наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания. Для офисных центров класса В+/В- обязательно наличие кафетерия для сотрудников и других услуг в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, утверждает, что «развитая инфраструктура офисных зданий Москвы уже довольно давно используется в качестве важного конкурентного преимущества, и хотя доля свободных площадей в офисах класса А пока незначительна, девелоперы уже сейчас стремятся, чтобы их проект качественно выделялся – наличие известного ресторана или фитнес-клуба может стать  важным аргументом, благодаря которому арендатор выберет для себя именно это офисное здание».

По словам Андрея Назаренко, главы представительства компании Jones Lang LaSalle в Украине, «в Западной Европе и США наличие кафетерия является обязательным условием причисления здания к классу В. В здании класса А, согласно международной классификации офисных зданий, помимо кафетерия/ресторанов, должны еще быть как минимум две составляющие – как правило, это отделение банка и небольшой магазин, но нередко речь может идти и о химчистке, газетном или цветочном киоске, туристическом агентстве, билетной кассе и т.п. На отечественном рынке пока нет таких примеров, но на Западе инфраструктура крупного офисного проекта может включать даже детский сад».

Зависимость инфраструктуры от формата и расположения объекта

Среди наиболее распространенных объектов инфраструктуры в офисных центрах – пункт общественного (и/или корпоративного) питания, отделение банка, банкомат, пункт обмена валют, магазин, фитнес-центр, спортклуб, пресс-рум, парикмахерская, химчистка, магазин канцелярских товаров, нотариус, аптека, пункт продажи авиа- и ж/д билетов, копи-центр, центр переводов, гостиница и т.д. Набор инфраструктуры в каждом центре, прежде всего, должен зависеть от масштабности проекта (общей и арендуемой площади), его расположения (в деловом центре города, на окраине либо за пределами города), транспортной доступности, формата объекта (отдельный бизнес-центр, бизнес-парк, офисный центр в составе многофункционального комплекса); предполагаемого состава арендаторов.

В офисных зданиях деловой части города, которая в Киеве является еще и историческим центром, нет необходимости в размещении любых форматов заведений общественного питания, поскольку они находятся в непосредственной близости. Тем не менее, наличие этого сегмента инфраструктуры всегда будет конкурентным преимуществом для существующих офисных центров.

«Расположение объекта играет первоочередную роль. Инфраструктура становится важным преимуществом для офисных зданий, удаленных от центрального делового района. Допустим, для успешного функционирования офисного центра на Крещатике наличие развитой инфраструктуры совсем не обязательно, ведь сотрудники могут просто выйти из здания и найти все необходимые службы поблизости, в то время как для центра, расположенного на Левом берегу, такие службы, как пункт питания, пункт продажи канцелярских товаров и прочее, являются необходимостью», – рассказывает Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине.

«Инфраструктура, равно как и концепция, на макроуровне адаптируется к особенностям определенного рынка, а на микроуровне – к формату и окружению объекта, а также конкуренции. К примеру, на разных этапах развития офисного рынка изменяются как параметры, так и актуальность того или иного элемента инфраструктуры, соответственно, изменяется и вся начинка проекта. Есть объекты, которые успешны без какого-либо функционального дополнения к офисным помещениям. Есть и такие, в которых наличие пункта питания, конференц-зала или даже спортивного центра критически важно для доходности всего здания», – утверждает Радомир Цуркан.

На западных рынках инфраструктурная составляющая офисной недвижимости – это целая индустрия со специально разработанными форматами услуг для размещения в бизнес-центрах. В основном это операторы ПКП и спортивных услуг, предлагающие размещение фитнес-центров и спортклубов в рамках офисных проектов. В Украине, в связи со становлением рынка недвижимости и несформированностью спектра подобных услуг, говорить о наличии операторов, специализирующихся на обслуживании объектов офисной недвижимости, пока не приходится. Хотя сегодня некоторые девелоперы при разработке проектов офисных центров и бизнес-парков демонстрируют заинтересованность в привлечении операторов услуг, специализирующихся на размещении в бизнес-центрах.

Андрей Назаренко, в свою очередь, отмечает, что «работа в офисном центре налагает определенные ограничения на функционирование ресторанов, отделений банков или фитнес-центров, но эти ограничения не настолько критичны, чтобы задумываться о разработке отдельного формата. Как правило, речь идет о предоставлении каких-либо дополнительных услуг (например, доставке еды в офис) или о сокращенном графике работы, так как большинство потенциальных клиентов уходит домой после 18.00. Размер самого проекта тоже очень важен – чем он крупнее, тем больше в нем будет потенциальных клиентов банка, ресторана или спортклуба. Логично, что при прочих равных условиях развитая инфраструктура, как правило, является прерогативой более крупных офисных центров».

По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, наиболее востребованной и необходимой составляющей офисных центров является пункт общественного питания. Классическим форматом, разработанным специально для этого сегмента недвижимости, считается ПКП (пункт корпоративного питания). Данный формат рассчитан исключительно на удовлетворение потребностей арендаторов офисного комплекса. По словам Александра Носаченко, «ПКП, как правило, располагается на самых дешевых площадях бизнес-центра (так, если он находится в структуре крупного комплекса с большой территорией, то он располагается во внутреннем дворе). Существуют разные форматы ПКП: пункты, которые работают в обеденное время (например, с 12 до 15 часов дня); пункты с дополнительным рестораном, который работает на закрытой территории, но уже более продолжительный период времени».

Инфраструктура в бизнес-парках

Наиболее развито и полно инфраструктура офисной недвижимости представлена именно в бизнес-парках, поскольку этот формат предполагает расположение объекта за пределами города или же на окраине. По причине такого размещения организация транспортной доступности, улучшенных условий парковки (1 машиноместо на 30-35 м² арендуемой площади) и прочих сервисных услуг является необходимым условием функционирования данного формата недвижимости. Как отмечает Александр Носаченко, «бизнес-парки – это тот формат, который на 100% требует организации развитой инфраструктуры с ПКП, отделением банка и всевозможными дополнительными услугами. Сюда может входить продажа билетов, парикмахерская, салон красоты и так далее. В случае с бизнес-парком это необходимость: человек, вышедший за пределы комплекса, находится in the middle of nowhere, – далеко от цивилизации.

Именно при грамотной организации инфраструктуры, предполагающей наличие всех необходимых услуг в составе парка, можно устранить кажущиеся недостатки такого формата. Потенциальные арендаторы офисных площадей, для которых размещение в центральной части города не является обязательным условием, оценив все преимущества, предлагаемые бизнес-парком, скорее предпочтут именно такой формат. Особенно это касается FMCG-компаний, которые имеют значительный собственный парк автомобилей и для которых условия парковки очень важны».

Для классического бизнес-парка характерно наличие таких составляющих инфраструктуры, как несколько пунктов питания, парковка, организация транспортной доступности (shuttle buses (курсирующие автобусы)), гостиница, конференц-зал, продовольственные и канцелярские магазины, салон красоты, химчистка и прочее. С особым вниманием следует отнестись к привлечению гостиничного оператора. Как правило, в структуре бизнес-парков размещаются небольшие гостиницы со стандартными номерами эконом- и бизнес-класса. По словам Александра Носаченко, «такой элемент, как гостиница в составе бизнес-парка очень удобен и важен, он бесспорно будет пользоваться спросом. Ведь бизнес-парки – это довольно крупные проекты (от 100 тысяч м²), рассчитанные на большое количество работающих людей».

При организации инфраструктуры в бизнес-парке необходимо обращаться к зарубежному опыту, так как для отечественного рынка это новый формат. Сотрудничество с операторами инфраструктуры, так же как и в случае с офисными центрами, расположенными в центре города, будет более успешным при условии совместной работы уже на стадии разработки концепции.

Этап привлечения оператора инфраструктуры

Вопросы наличия и формата инфраструктуры офисных объектов должны решаться уже на начальном этапе разработки проекта, так как для отдельных служб существует ряд обязательных требований, которые необходимо учитывать на стадии проекта. Особенно это касается помещений, отводимых для заведений общепита, где важными являются технические параметры организации пространства.

Расчет не-офисных площадей и их заполнение ложится на плечи девелопера, который, исходя не только из технических возможностей и личных пожеланий, должен учитывать потребности конечных арендаторов. Решить такие вопросы можно совместно с потенциальным оператором, у которого есть опыт работы в офисных зданиях. Участие в проекте оператора инфраструктуры, имеющего достаточный опыт и репутацию на рынке предоставляемых услуг, на раннем этапе может быть очень полезно для девелопера. Подобное сотрудничество может стать основой заключения в будущем договора на лояльных условиях аренды.

Андрей Назаренко уверен, что «в интересах девелопера как можно раньше определиться с операторами инфраструктуры – ведь в случае привлечения известной ресторанной сети или крупного банка это может стать конкурентным преимуществом при подборе будущих арендаторов офисного центра».

Ник Коттон утверждает, что «при разработке проекта девелоперу необходимо тщательно изучить рынок, возможно, с помощью консультантов, и, исходя из данных о предполагаемых арендаторах, их количествффе и составе, определять присутствие тех или иных сервисных служб инфраструктуры».

«Однозначным плюсом для девелопера является наличие good-name оператора в здании. Это должно дополнительно привлекать офисных арендаторов и способствовать имиджу объекта в целом. Поэтому необходимо быть очень осторожным в выборе операторов тех категорий, которые могут негативно сказаться на имидже здания в случае провала, к примеру, оператора питания», – рассказывает Радомир Цуркан.

Арендные ставки для операторов инфраструктуры

Политика девелопера в отношении размеров арендных платежей для объектов инфраструктуры напрямую зависит от услуги, предоставляемой оператором. Как отмечает Радомир Цуркан, «естественное желание девелопера – получать максимальный и постоянный доход от каждого квадратного метра созданного им проекта. Аналогичное желание максимизации доходности своего бизнеса возникает и у оператора отдельного элемента инфраструктуры. Конфликт интересов усугубляется тем, что оператор имеет четкую границу рентабельности, ниже которой он просто не опустится, поэтому уровень допустимой арендной ставки диктуется не самим оператором, а экономикой его бизнеса. По этим причинам для крупных элементов инфраструктуры арендная ставка может быть ниже офисной (в частности, для ПКП, наличие которого необходимо для полноценной сдачи в аренду всех офисных площадей здания), и даже зависеть от степени заполненности объекта».

Что касается такого формата пункта общественного питания, как ресторан в составе офисного центра, то условия его размещения (зачастую это первые этажи с отдельной входной зоной со стороны улицы) не предполагают особых условий аренды.

Среди дополнительных услуг для арендаторов можно назвать отделение банка, газетный киоск, магазин канцелярских товаров, парикмахерскую, химчистку, ремонт одежды и обуви, туристическое агентство, фитнес-центр, спортклуб и прочее. Что касается подобных сегментов инфраструктуры, то их присутствие скорее факультативно, и в большинстве случаев они имеют такой же статус, как и арендаторы офисных помещений, соответственно, уровень арендной ставки для них тот же.

По словам Александра Носаченко, особого внимания заслуживают банковские отделения: «Зачастую они арендуют первые этажи с прямым доступом с улицы и, соответственно, готовы оплачивать высокую арендную ставку. То же можно сказать и о зоне ритейла, которая располагается на первом этаже. С точки зрения доходности такие арендаторы очень выгодны, так как готовы платить самые высокие ставки. Несколько иная ситуация с фитнес-центрами и спортклубами, которые не могут обеспечить высоких арендных ставок, но зато согласны на помещения, не предназначенные для офисных, например, подвальные и полуподвальные. Более того, фитнес-центры и спортклубы ориентируются не только на сотрудников офисного центра».

Что мы имеем

В связи с существенным дефицитом офисных площадей в Киеве сегодня востребованными оказываются разные объекты, в том числе с отсутствием или недостаточно организованной инфраструктурной составляющей. По словам Радомира Цуркана, «можно долго критиковать существующие офисные здания, но при этом они функционируют, и очень успешно, во многом благодаря удачному месторасположению, окружению и неудовлетворенному спросу. К сожалению, сегодня рынок не стимулирует более внимательного отношения к проектам, поскольку любое более-менее качественное помещение сдается или продается».

Как отмечает Александр Носаченко, «сейчас мало кто из отечественных игроков понимает, что рынок может быть и другим, а все или большинство площадей не всегда будут сдаваться в аренду еще до ввода здания в эксплуатацию. На определенном этапе развития рынка это нормальная ситуация, но такое положение вещей не будет вечным. Поэтому необходимо уже сейчас обратить внимание на такое сильное конкурентное преимущество как развитая инфраструктура».

Существующую ситуацию объясняет и Ник Коттон: «В настоящее время особо крупных проектов бизнес-центров в Киеве не существует, а расположение существующих объектов довольно централизовано. Крупных высококлассных центров за пределами центрального делового района тоже пока нет, а значение инфраструктуры напрямую зависит от расположения объекта. Пока можно говорить о ранней стадии девелопмента, что отражает состояние рынка».

Александр Носаченко отмечает, что «в отдельных существующих проектах, отдаленных от центра, таких как «Форум Парк Плаза», идея инфраструктуры частично реализована. Это продиктовано как расположением и форматом данных проектов, так и самим типом девелопмента – реконструкция бывших индустриальных зон».

По мнению Ника Коттона, «будущее за большим количеством вспомогательных служб, услуг и развитой инфраструктурой, но она будет присутствовать только в больших бизнес-центрах как важное преимущество для арендатора».

Развитая инфраструктура офисного центра – залог успешности сдаваемых площадей. К сожалению, лишь немногие деловые центры могут похвастаться инфраструктурой, соответствующей всем пожеланиям арендаторов. Принцип, предполагающий распределение площадей с преимуществом в пользу офисных помещений и где под инфраструктуру отводится минимум территории, все еще является доминантным, что, в свою очередь, создает благоприятную почву для будущих бизнес-центров, организованных в соответствии с международными стандартами и современными требованиями арендаторов.

Действующие сейчас офисные центры рискуют со временем стать менее привлекательными для арендаторов, в определенной степени из-за отсутствия такой конкурентной составляющей, как современная инфраструктура.