Коммерческая недвижимость: "кризисный" анализ

Последствия мирового финансового кризиса ощутимо затронули рынок недвижимости. Так, цены на квартиры, коттеджи, а также ставки на аренду жилья существенно снизились.

 О том, как меняется ситуация на рынке коммерческой недвижимости, рассказывают специалисты компании "Эрнст энд Янг" в Аналитическом бюллетене рынка недвижимости Украины (выпуск N1, декабрь 2008 года).

Офисный сектор ПредложениеВ офисном секторе коммерческой недвижимости Киева на конец 2008 года насчитывается более 100 бизнес-центров (классы "А", "В", "С"), общее предложение которых составляет порядка 900 тысяч кв. м. Новое предложение офисных площадей в Киеве в I полугодии 2008 года составило порядка 93 тысяч кв. м. При этом в структуре предложения преобладают объекты классов "А" и "В" (65 единиц) площадью порядка 600 тысяч кв. м.СпросЧто касается спроса, то, согласно анализу "Эрнст энд Янг", текущий спрос на аренду офисных помещений существенно снизился из-за пересмотра и приостановки планов развития компаний, которые планировали арендовать помещения в расчете на рост.

Вместе с тем, текущие сокращения численности сотрудников приводят к возникновению излишков площадей у арендаторов. В результате возможна активизация пользователей, сроки договоров которых близки к завершению, или компаний, ориентированных на долгосрочный рост и предвидящих возникновение дефицита качественных площадей в среднесрочной перспективе. Текущая ситуация позволяет им рассчитывать на получение выгодных условий аренды.Ставки и ценыЗа I полугодие 2008 года в Киеве арендные ставки на офисные помещения выросли на 23%, в частности, на помещения в бизнес-центрах класса "А" - на 31% (с $77-78 до $102 за кв. м в месяц), класса "В" - на 18% (с $61 до $72 за кв. м в месяц). До сентября 2008 года уровень вакантности офисных площадей находился на низком уровне, порядка 1,5-2%.

Торговый секторПредложениеЧто касается торгового сектора, общее предложение качественных торговых площадей в I полугодии 2008 года в Киеве составляло более 650 тысяч кв. м. Новое предложение торговых площадей за этот период составило около 50 тысяч кв. м. В I полугодии 2008 года в Киеве функционировало около 35 профессиональных торговых центров.СпросВ торговом секторе, предвидя ощутимое снижение потребительской активности, ритейлеры ограничивают планы развития, поднимают вопрос о переходе к новым, более равномерно распределяющим риски механизмам расчета арендной платы (в зависимости от оборота). Поэтому возможно возникновение спроса на помещения сетевых операторов, испытывающих финансовые затруднения, со стороны их конкурентов, которые имеют ресурсы для поглощения.Ставки и ценыЗа I полугодие 2008 года базовые арендные ставки на качественные торговые помещения увеличились на 20–40% и составили $150–250 за кв. м в месяц. В менее удачных проектах уровень арендных ставок практически не изменился ($70–80 за кв. м). До сентября 2008 года уровень вакантности торговых помещений находился на низком уровне, порядка 1,5-2%.

Складской секторПредложениеПо оценкам специалистов "Эрнст энд Янг", на конец 2008 года общее предложение объектов складской недвижимости классов "А" и "В" в Киеве и области составляет порядка 400 тыс. кв. м. При этом новое предложение складских помещений в Киеве составило порядка 32 тысяч кв. м. В этом секторе структура предложения: объекты класса "А" занимают 8% рынка, класса "В" - 11%, классы "С и "D" - 81%.СпросНеопределенность ситуации относительно перспектив деятельности ряда основных пользователей (торговых операторов, логистических компаний автомобильной промышленности) ограничила текущий спрос на складские площади.Ставки и ценыЗа I полугодие 2008 года рост арендных ставок на складские помещения, расположенные за пределами столицы, составил порядка 5 %, на помещения в пределах Киева - 15-20%. Арендные ставки на складские площади находились в диапазоне $7,5-15 за кв. м в месяц по системе "triple net" (без учета других расходов: коммунального обслуживания, страхования и т.д.). До сентября 2008 года уровень вакантности качественных складских помещений был практически равен нулю.

Гостиничный секторПредложениеАнализируя гостиничный сегмент, аналитики рынка отметили, что на конец 2008 года в Киеве функционирует порядка 150 гостиниц с общим количеством номеров свыше 9 200. Значительная часть объектов гостиничного типа в Киеве не сертифицирована (всего 27 гостиниц владеют украинскими или международными сертификатами). Только две киевские гостиницы находятся под управлением международного сетевого оператора - "Hyatt Regency" и "Radisson SAS".СпросСо стороны бизнес-туристов спрос на услуги размещения остается на высоком уровне, при этом отмечено уменьшение спроса со стороны группового туризма, что в совокупности привело к некоторому снижению загрузки по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Ставки на гостиничные номера не снижаются, однако прекратился их активный рост.Значительно снизились доходы от службы конференций и питания гостиниц в связи с прекращением и отменой заказов на проведение корпоративных мероприятий, конференций и выставок. В результате введения политики экономии в компаниях возможен постепенный переход на размещение в более дешевых гостиницах, считают в компании "Эрнст энд Янг".Ставки и ценыДо сентября 2008 года гостиничная недвижимость характеризовалась умеренным ростом цен при стабильно высоком уровне заполняемости.