Коттеджи эконом-класса: ценовой обзор. Часть I

С развитием рынка загородного коттеджного строительства предлагаемые дома в коттеджных поселках, выгодно выделяются на фоне городских квартир и простых домов в селах Киевской области.

  И это не удивительно, ведь они сочетают в себе комфорт городской жизни со всеми благами цивилизации и общение с природой, которое дает жизнь на земле. Но воспользоваться преимуществами такого манящего «микса» может далеко не каждый.

Как отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, само понятие коттедж в коттеджном поселке у нас приобретает некую элитарность - ведь человек, зарабатывающий $1,5-2 тыс. в месяц, к сожалению, не может себе позволить купить и содержать такой дом. Таким образом, коттедж в профессиональном поселке может стать альтернативой городской квартире только для тех семей, которые имеют финансовую возможность приобретения оной в хорошем районе Киева. Те же, кто такой возможности не имеет, могут рассчитывать только на домик в деревне. Правда, это еще не значит, что обыкновенный дом в деревне - плохой вариант. Просто он лишен ряда преимуществ, которыми обладает дом в коттеджном поселке: например, однородной социальной среды, наличия профессиональной охранной и эксплуатационной служб, торгово-развлекательной и спортивной инфраструктур и пр.

Кто и зачем покупает коттеджи в Уфе?

По данным аналитиков рынка загородной недвижимости, потенциальными покупателями коттеджей в коттеджных поселках эконом-класса и эконом+ являются люди со средним ежемесячным уровнем дохода от $3 до $15 тыс. Причем 50-60% таких людей ориентированы на оформление ипотечного кредита при покупке коттеджа и только 40-45% могут выплатить сразу всю стоимость домовладения.

По социальному статусу потенциальный покупатель - это топ-менеджер либо владелец мелкого и среднего бизнеса, а также руководитель департамента крупной компании. Целью приобретения коттеджа в коттеджном поселке может быть использование его в качестве места для постоянного места жительства (при условии, что поселок находится не далее 20-24 км от черты Киева) и для сезонного проживания (если он находится на расстоянии свыше 25 км).

Портрет эконом-класса
Согласно этой классификации, разработанной Комитетом по загородной недвижимости при АСНУ, площадь коттеджа в поселке класса эконом не превышает 170 м², а для коттеджа в поселке класса эконом+ - 220 м². Площадь земельного участка зависит не только от класса поселка, но и от его месторасположения. Так, для поселков класса эконом, находящихся в зоне до 10 км от границы Киева, более характерен формат таунхаусов или участки до 8-10 соток, в то время как поселки, расположенные на большом расстоянии от Киева, могут иметь земельные наделы до 20 соток.

Среди поселков эконом-класса наиболее популярна каркасно-щитовая технология строительства и использование пенобетона, а среди поселков класса эконом+ встречаются коттеджи, выстроенные из пенобетона, газобетона, оцилиндрованного бруса или по каркасно-щитовой технологии. Наиболее популярное кровельное покрытие - битумная или металлочерепица. Внешняя отделка, как правило, выполнена декоративной штукатуркой или технологией термофасад.

Инфраструктура коттеджных поселков классов эконом и эконом+ обычно достаточно насыщена: это и торговые центры, и спортивные комплексы, и медицинские центры, а также значительное количество развлекательно-рекреационных объектов. Исключение составляют коттеджные поселки небольших размеров, рассчитывающих на инфраструктуру ближайших населенных пунктов.

Согласно этой же классификации, по словам специалистов компании SV Development, цены на коттеджи класса эконом должны быть не больше $250 тыс., а для класса эконом+ границы установлены в пределах $300-350 тыс. Цена может варьироваться в зависимости от стоимости и размера участка земли под домовладением (с учетом дополнительных затрат на улучшение земельного участка всего коттеджного поселка), площади и формата домовладения, используемых строительных материалов, а также целого ряда других факторов, в том числе и стоимости планируемой инфраструктуры.

В целом можно выделить следующие основные ценообразующие факторы на коттеджную недвижимость:
• транспортная доступность;
• удаленность от Киева;
• природное окружение;
• развитость внутренней и внешней инфраструктур;
• технологии строительства;
• проектно-архитектурные решения;
• степень готовности поселка;
• репутация застройщика;
• ценовая динамика на рынке недвижимости.

Структура рынка
По данным экспертов рынка, доля поселков эконом-класса среди представленных на данный момент составляет около 25-30%. «30% - это немного. Причиной тому является высокая цена на землю, что делает строительство поселков класса эконом нерентабельным», - объясняет Игорь Иволга, директор консалтинговой компании Realty Consult.

Если рассматривать привлекательность направлений без учета предложений по коттеджным поселкам на сегодняшний день, то наиболее перспективными для строительства коттеджных поселков класса эконом являются Варшавское и Броварское направления. На 2-е место можно поставить Житомирское и Одесское направления, на 3-е - Вышгородское и Бориспольское (за исключением той части территории, которая находится возле Днепра, кроме района Вишенки). Маловероятно появление коттеджных поселков класса эконом и эконом+ в элитных направлениях - например Обуховском.

Такое распределение перспективности строительства эконом-класса эксперты объясняют исторически сложившейся престижностью или непрестижностью направления, транспортной доступностью, а также природными условиями направлений.

Варшавское направление, по мнению специалистов компании Realty Consult, на данный момент наименее популярное для строительства коттеджных поселков, и девелоперы не рассматривают его, как перспективное в строительстве поселков для постоянного проживания. В этом направлении, по данным компании, представлено всего 4 поселка, три из которых (75%) относятся к классу эконом. Основная причина этого - низкая транспортная доступность поселков, расположенных в этом направлении. Но с учетом перспективных работ по расширению трассы Киев-Ковель, являющейся центральным транспортным коридором этого направления, и строительства новой трассы на Ирпень, ожидается повышение популярности этого направления и появления здесь ряда поселков эконом-класса.