В поиске гостиничных гуру. Гостиничные проекты с продуманной концепцией и хорошими характеристиками будут развиваться даже

Отельная индустрия имеет возможность окрепнуть и расширить гостиничный фонд. Однако мировой финансовый кризис может эти планы скорректировать, причем не в лучшую сторону. По крайней мере, уже сейчас имеется информация, что 80 % проектов к ЕВРО-2012 не развиваются, и касается это, в первую очередь, именно гостиниц.

В ожидании 35-ти...

Как отмечает член Совета директоров компании «XXI Век» Андрей Миргородский, для развития гостиничного сектора в Украине хорошим стимулом является проведение в нашей стране ЕВРО-2012, что повышает инвестиционную привлекательность данного сегмента недвижимости. Однако подмечает, что политическая нестабильность в стране и сложности в банковской сфере оказывают свое негативное влияние на рынок.

Тем не менее, те, кто настроен на долгосрочные инвестиции, будут вкладывать деньги в гостиничную недвижимость, поскольку понимают, что сегодня есть возможность зайти достаточно дешево на очень перспективный и доходный украинский рынок, уверен Андрей Миргородский.

Подтверждением сказанному является то, что в столице к чемпионату Европы должны быть введены в эксплуатацию 35 гостиниц, из них: шесть -пятизвездочных, десять - четырехзвездочных и семнадцать - категории две и три звезды.

В рамках подготовки к ЧЕ-2012 в минувшем году уже запущены в эксплуатацию пятизвездочный гостиничный комплекс «Хаятт Святая София Ридженси Киев» на 234 номера, гостиница «Парк» категории две звезды на семь номеров, а также гостинично-ресторанный комплекс на ул. Славгородской, 49, на 30 номеров,

В 2009 г. предусмотрено ввести в действие семь гостиничных комплексов, среди них пятизвездочный гостинично-офисный комплекс «Хилтон» на 257 номеров и 94 апартамента по ул. Тараса Шевченко, 28-30. В 2010-2011 гг. запланировано открыть еще 17 отелей различной категории.

Кстати, сейчас в столице 122 гостиницы: 24 больших, 53 малых, 45 - общежития гостиничного типа и ведомственного подчинения. Всего в городе насчитывается

18 400 мест. По требованию УЕФА гостиничный фонд Киева должен составлять 200 тыс. мест. Из них 2 815 номеров необходимо предусмотреть в четырех-пятизвездочных отелях, 3 тыс. - в отелях категории две-три звезды.

Успеть бы...

В то же время ряд экспертов и чиновников не уверены, что все заявленные комплексы могут быть сданы в оговоренные сроки.

Несмотря на то, что многие девелоперы и инвесторы заявляли о реализации проектов гостиниц к ЕВРО-2012, во время финансового кризиса будет значительно сложнее развить данные проекты, т. к. они являются очень капиталоемкими, сложными в техническом исполнении, и долго окупаемыми, комментирует директор департамента гостиничной недвижимости компании «XXI Век» Сергей Овчинников. «А в связи с тем, что украинские финансовые институции значительно усложнили условия финансирования, подняв процентные ставки до уровня 17 % и требуя собственного участия в размере не менее 40 % от общего бюджета проекта, девелоперам остается рассчитывать только на международные финансовые институции», - считает господин Овчинников.

Несмотря на то, что особенно рекордными по количеству заявлений международных гостиничных сетей о выходе на отельный рынок Украины оказались 2007-й и первое полугодие 2008 г., констатирует директор FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко, однако политическая и экономическая нестабильность в Украине, отягощенная мировым финансовым кризисом, поставила под угрозу реализацию этих планов. По последним данным экспертов, сегодня, в условиях оттока иностранных инвестиций из Украины, роста ставок кредитования, сложности его получения, а также роста себестоимости строительства временно приостановилось развитие почти 80 % гостиничных проектов, реализация которых предусматривалась за кредитные средства. В связи с кризисом на рынке заемных средств о планах сконцентрироваться на управлении уже готовыми гостиницами заявили «РосИнвестОтель». а также «ВС Энерджи Интер-нейшнл Украина», владеющая сетью отелей Premier Hotels, Юлия Ляшенко.

Впрочем, есть и оптимистичные взгляды на данную ситуацию. К примеру, генеральный директор компании Key Planet Ukraine Елена Курченко считает, что инвесторов, специализирующихся на отелях, скорее всего, кризис особо не спугнет, учитывая ситуацию на гостиничном рынке Украины (читай: огромную недостачу отельных номеров всех категорий). Вместе с тем содействие государства тем объектам, которые вошли в программу подготовки к ЕВРО-2012, по мнению эксперта, делает данный период времени очень благоприятным для отельных инвестиций именно сейчас, а не в будущем. Вследствие этого у инвесторов, которым данный бизнес близок, вероятнее всего, «плюсы» перевесят... если, конечно, кризис несильно пошатнул их финансовый потенциал.

Кстати, свои опасения по поводу подготовки Харькова к ЕВРО-2012 высказал и Харьковский городской голова Михаил Добкин: «К сожалению, мировой финансовый кризис очень сильно ударил по гостиничной части подготовки. Я сегодня веду переговоры с теми инвесторами, которые брали на себя обязательства строительства новых гостиниц, и прекрасно понимаю этих людей: их планы рушатся не потому, что они не способны, а потому, что сегодня финансирование этих проектов от них не зависит. Ипотека рухнула, финансирование строительства недвижимости рухнуло. И от того, как быстро все это восстановится, зависит, сможем ли мы в достаточном количестве подготовить гостиничные номера».

Кроме уже названной проблемы, по мнению операционного, директора девелоперской компании DeVision Геннадия Жукова, большую опасность представляет сложившаяся система с согласованиями и утверждениями проектов строительства гостиниц, при которых затягивание сроков создает реальную угрозу не уложиться в требуемые сроки по выполнению программы по подготовке к чемпионату.

«Вторым фактором, который может повлиять на невыполнение своих обязательств по строительству новых гостиниц, может стать отказ банков кредитовать строительный бизнес, - говорит Геннадий Жуков. - Проекты же с продуманной концепцией и хорошими характеристиками по расположению, которые соответствуют требованиям международных операторов, будут развиваться в любом случае, даже в период кризиса».

Ассортимент ограничен

При всех обстоятельствах текущий год ознаменовался заявлением о реализации достаточно большого количества проектов, как в Киеве, так и в других городах Украины, где планируется проведение игр, говорит начальник отдела маркетинга «Украинской Торговой Гильдии» Ярослава Иванова.

По словам Геннадия Жукова, сегодня можно выделить несколько основных тенденций рынка гостиничной недвижимости и сформулировать следующие прогнозы его развития на 2009 год.

- Выход крупных международных операторов на рынок (в первом полугодии 2008 г. были подписаны договора на управление гостиницами с такими известными сетями, как Fairmont и Crown Plaza, а в ближайшее время о своем выходе на рынок заявили Hilton, Sofitel, Kempinski и Intercontinental, Sheraton и другие).

- Дефицит предложения в гостиницах категории «4» и «5 звезд», который сохранится в ближайшие несколько лет (при условии реализации всех заявленных проектов к 2011-2012 гг. рынок Киева в данном сегменте насытится).

- Высокий уровень цен на гостиничные услуги. В среднесрочной перспективе рост сохранится, это будет обусловлено дефицитом предложения и неудовлетворенным спросом, несмотря на низкое качество предоставляемых услуг и их ограниченный ассортимент. Хотя в связи с кризисом возможно снижение объемов въездного туризма в Украину, что может заставить операторов и владельцев гостиничного бизнеса пойти на некоторое снижение тарифов.

- Вмещение интересов девелоперов и операторов в сегмент гостиниц среднего уровня (количество заявленных на сегодня проектов категории «4» и «5 звезд» уже достаточно для насыщения рынка).

- Растущая конкуренция в сегменте, возросшие требования посетителей, а также приход международных сетевых операторов на рынок приведут к тому, что качество новых проектов гостиничных комплексов будет повышаться.

- С учетом заявленных в 2008 г. проектов можно ожидать активного развития отелей среднего уровня в составе многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей.

- Существующая система отечественной сертификации гостиниц (Национальный Стандарт Украины «Услуги туристические. Средства размещения. Общие требования.») не соответствует европейской классификации и приводит к завышению классности гостиниц в Украине. Но со временем реализация новых гостиниц, соответствующих современным требованиям, изменит ситуацию.

Без брендовых операторов

Что же касается регионов, то, по мнению управляющего партнера компании GIN Consulting Group Геннадия Холявко, на примере одесского рынка можно выделить следующие тенденции, применимые ко всем региональным рынкам.

- Динамика роста емкости гостиничного сегмента недвижимости опережает динамику развития инфраструктуры рекреации и туризма.

Косвенным подтверждением этого тезиса является ярко выраженная сезонность гостиничного бизнеса, т. е. туризм не стал круглогодичным, а базируется только на летнем пляжном сезоне. Такие направления, как бизнес-туризм, медицинский туризм, туры по культурно-историческим достопримечательностями, практически составляют пока менее 30 % от общего объема мотивации поездок в регионы. Хотя потенциал здесь выше, туризм почти не развивается. Отсутствует налаженный сувенирный бизнес, достойный европейский сервис... Несмотря на то, что в последние два года в этом направлении начались некоторые подвижки, можно сказать, что на сегодня сферы бизнеса, образующие турлотоки, отстают от тех сфер бизнеса, которые эти потоки должны обслуживать - гостиничный бизнес. Получается, что причина и следствие в регионах поменялись местами. Концепция, считающая, что качественные гостиницы привлекут новые туристические потоки, выглядит далеко не бесспорной.

- Наиболее рентабельны гостиничные проекты небольшой номерной емкости. В виду указанной выше выраженной сезонности гостиничного бизнеса, малоемкие отели в межсезонье несут меньше потерь, а значит, оказываются более рентабельными.

- Преобладание среди вновь построенных гостиниц форматов мини-гостиниц. Их разновидности, в том числе частные особняки-отели и частные апартаменты, доля которых составляет порядка 65 % от общего количества вновь построенных гостиничных площадей. Второй стороной медали является то, что более крупные форматы гостиничных предложений - практически на 100 % реконструированные здания. Причем девелоперы и операторы бизнеса стараются выбирать здания под реконструкцию не просто в центре города, но и «с родословной». Это преимущественно здания, признанные памятниками истории или памятниками архитектуры, авторские проекты известных архитекторов царской России, что является дополнительной «фишкой» позиционирования такого предложения, и активно используется в рекламных целях.

- Рост предложения на рынке гостиничных услуг значительно отстает от темпов роста качества самих услуг и качества управления гостиничным бизнесом. В гостиничном хозяйстве, к примеру, Одессы, сегодня нет ни одного брендового оператора европейского класса. Проблема заключается не только и не столько в том, чтобы построить здание гостиницы современного уровня, сколько в кадровом обеспечении такого уровня, в поддержании стандартов и класса гостиницы.

Управленец или девелопер?

О том, что управлять гостиничной недвижимостью - дело рук профессионалов, в нашей стране поняли недавно, несмотря на то, что девелопмент гостиничной недвижимости является одним из самых сложных и специфических среди всех сегментов коммерческой недвижимости, независимо от стадии и уровня развития рынка. Тем не менее, в Украине распространены два варианта: когда сам девелопер управляет собственным объектом и когда привлекают гостиничную сеть. По словам управляющего инвестиционного фонда «Бонум Недвижимость» КУА «Бонум Груп» Александра Спасиченко, среди гостиничных сетей на рынке представлены бренды Hyatt, Radisson, Rixos, на подходе Intercontinental и другие. За редким исключением все это пятизвездочные отели (реже - четыре звезды). Локальные украинские гостиничные проекты, такие как «Опера», Donbass Palace, «Виктория» (Донецк), как правило, имеют наивысшую звездность. При этом все немногочисленные двух-трехзвездочные новые отели созданы под местными брендами. Первой трехзвездочной гостиницей международной сети в Украине может стать Holiday Inn на ул. Горького в Киеве, считает Александр Спасиченко.

Однако, по словам Ярослава Иванова, привлечение гостиничного оператора сей час является наиболее правильным вариантом работы, хотя такой подход возможен только в случае с крупными гостиницами. Если же речь идет о небольшой гостинице (условно до 50 номеров), управлять ею, скорее всего, придется самостоятельно.

Координатор проектов ООО «Украинские отели» Сергей Кожухалов считает, что самоуправление гостиницами не самый лучший выход для девелопера, и аргументирует тем, что само понятие «девелопер» говорит о том. что управляют другие, а девелопер занят только развитием территории площадки и затем продает уже готовый объект. При этом Сергей Кожухалов категоричен: «Профессионально можно заниматься чем-то одним: если вы и строите и управляете, значит, основной целью вашего бизнеса является отельный бизнес, но не девелопмент». Эксперт настаивает: на управление гостиниц следует привлекать именно профессионалов.

По заверениям Юлии Ляшенко, сотрудничество с международным гостиничным оператором дает ряд конкурентных преимуществ:

- международные стандарты качества обслуживания;

- использование единой линии стратегии развития гостиницы;

- системы управления и отчетности;

- доступ к международным системам бронирования;

- единый стиль оформления гостиницы;

- необходимый для категории и формата гостиницы набор инфраструктуры;

- узнаваемый бренд.

Понимая значимость привлечения профессионалов, некоторые отечественные девелаперы планируют или уже активно сотрудничают с международными гостиничными операторами. К примеру, 'XXI Век» -с Accor Group; Ярославов Вал» - с InterContinental Hotels Group; DeVision - с Starwood Hotels & Resorts Worldwide; Ukrainian Hotels («Астрон Украина») - с Wyndham Hotel Group и Sophos Hotels S.A.

Другие украинские девелоперы, по словам Юлии Ляшенко, намерены конкурировать с международными гостиничными операторами, развивая свои собственные сети. Так, «ВС Энерджи Интернейшнл Украина», владеющая сетью отелей Premier Hotels, ранее заявляла о намерении к 2012 г. потратить $150-200 млн. на расширение сети в Киеве Днепропетровске, Львове, Одессе и Харькове до 12-15 отелей на 150-200 номеров каждый, Но в связи с кризисом на рынке заемных средств заявила о планах сконцентрироваться на управлении уже готовых гостиниц, а не их строительстве.

«Эста Холдинг», созданный компанией ЗАО «Систем Капитал Менеджмент» («СКМ», Донецк) для реализации проектов по недвижимости планирует развивать сеть пятизвездочных бутиковых бизнес-отелей.

ЗАО «Фуршет» вывело на рынок нового отечественного оператора Clubhouse Group Holdings и заявило о строительстве девяти трехзвездочных отелей общей емкостью 1,85 тыс номеров в Киеве, Крыму и Львовской области. Планируется, что в 2012 г. сеть этой компании будет насчитывать до 20 гостиниц категории три звезды.

Сказать однозначно, как будет развиваться гостиничный бизнес в нашей стране, пока никто из специалистов не решается, Есть предположения Александра Спасиченко: гостиничного сегмента кризис коснется в меньшей степени, поскольку доходы арендаторов БЦ и ТРЦ со 100 % вероятностью уменьшатся, и они будут вынуждены урезать расходы на помещения, В то же время количество постояльцев отелей в ближайшее время только увеличится. И несмотря на то, что сегмент бизнес-постояпьцев, скорее всего, сократится, их места займут туристы. Для того чтобы этот процесс прошел как можно более безболезненно, операторы гостиничного рынка вынуждены будут переключиться на строительство двух-трехзвездочных гостиниц, которыми пользуется основная часть туристического потока.