Ледниковый период

В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов

Сбавлены обороты реализации большинства строительных объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено 80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и административной реформы Владимир Яцуба. Кроме того, по его мнению, и те проекты, которые еще реализуются, близки к остановке из-за недостаточного финансирования. Если же ситуация в стране кардинально изменится, работы на приостановленных стройплощадках, возможно, возобновятся в следующем году, однако не факт, что достраивать объекты будет тот же застройщик.

Первые, кто не побоялся публично заявить об изменении планов и концентрации на реализации профильных проектов коммерческой и элитной недвижимости и об отказе от логистических проектов, стала компания «XXI Век». Вслед за ними о приостановке планов развития проекта «Подол Бизнес Парк» предупредила компания DCH совместно с HCM Group.

За этими двумя компаниями о сокращении портфеля своих проектов стали заявлять и другие игроки рынка. Среди них - Mirax Group, заморозившая все свои проекты в России и Украине, находящиеся в стадии планирования, как минимум на год.

Компании «Киеввысотстрой», «Агростройпереработка», ООО «Кроун», «Смартех Системз», «Планета Земля ЛТД» и «Цитадель», реализующие проекты жилой недвижимости, также приостановили строительство объектов. Главные причины замораживания работ - нецелевое использование либо нехватка денежных средств для продолжения строительства.

И это далеко не все компании. На самом деле, число строительных организаций, притормозивших работу, намного больше – достаточно пройтись по городу и посмотреть на опустевшие строительные вагончики, замершие высотные краны и закрытые ворота стройплощадок.

Без умышленного обмана

Глядя на остановленные объекты, многие инвесторы и соинвесторы начали впадать в панику, заявляя о том, что грядет новая волна «мыльных пузырей», и на рынке еще появится не одна афера, подобная «Элита-Центр».

По мнению директора финансово-строительной компании «Пагода» Клавдии Бондаревой, ситуация, подобная печально известной истории с «Элита-Центр», повториться может, но это не будут сознательно спланированные аферы.

«Умышленно своих покупателей никто обманывать не собирался, - говорит Клавдия Бондарева. - Но мы уже наблюдаем, что под давлением обстоятельств, желая привлечь инвесторов и покупателей, или находясь в жестких условиях по возврату кредитов, многие застройщики идут на резкое снижение цены квадратного метра. И если цена продажи опустится ниже себестоимости квадратного метра, то денег на завершение строительства компании может просто не хватить. Ведь существует определенный объем затрат, который не всегда можно точно спрогнозировать и просчитать заранее. Рентабельность строительства сегодня, как никогда низкая, а себестоимость – высокая, причем с явной тенденцией к увеличению. Во многом это обусловлено растущими размерами отчислений в столичный бюджет. В связи с этим у застройщиков просто не существует объективной экономической возможности резкого снижения цен. Кардинальная смена ценовой политики может привести к ситуации, когда все квартиры в доме проданы, строительство не завершено и средств на его окончание нет. На строительном рынке уже известны подобные печальные факты».
По мнению начальника аналитического отдела ООО «КУА «Диалог Плюс» Александра Подолянко, в сложившейся ситуации инвесторы, которые приобрели объекты недвижимости на стадии строительства, рискуют, как минимум, получить их со значительной задержкой, как максимум - существует вероятность остаться ни с чем. Тем не менее клиентам добросовестных компаний, которые направляли полученные средства по их целевому назначению, опасаться повторения в какой-либо форме ситуации с печально известной «Элита-Центр» не стоит. Максимальным негативом для покупателя будет задержка сдачи объекта в эксплуатацию. И хотя она может быть значительной (и до кризиса большинство застройщиков не отличалось щепетильностью в этом вопросе), это все-таки не означает полной потери вложений.

«Намного более опасные проблемы могут возникнуть у клиентов компаний, которые допускали нецелевое использование средств инвесторов, - считает Александр Подолянко. - И надо честно признать, что таких компаний на рынке достаточно много. Более того, многие из этих игроков рынка и до кризиса испытывали большие проблемы, просто в условиях роста рынка и доступности внешнего финансирования была возможность постоянного сравнительно легкого перекрытия существующих финансовых дыр. И, надо полагать, кризис не столь их усугубил, сколько просто отчетливо проявил. Именно инвесторы таких компаний рискуют не получить ничего взамен своих средств».

We shall overcome

В то же время, несмотря на финансовый кризис и вынужденное снижение стоимости аренды/покупки/продажи кв. м, некоторые компании продолжают строительство собственных объектов. К примеру, корпорация «Золотые ворота» не намерена приостанавливать свою деятельность и замораживать реализацию проектов из-за экономического кризиса. Кроме того, по словам вице-президента корпорации Виктора Ящука, на объектах государственного значения в рамках подготовки к ЕВРО-2012 продолжаются работы, а принадлежащие корпорации заводы и наличие собственных производственных мощностей позволяют не зависеть от увеличения цен компаниями–производителями строительных материалов.

Буквально месяц назад в СМИ всплыла новость об остановке работ на объекте «Новопечерские Липки», однако, по словам руководителя отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга компании Ukrainian Development Partners Олеси Романенко, эта информация не соответствует действительности: «Мы не намерены замораживать строительство проекта, наоборот, делаем все для того, чтобы объект был сдан в сроки».

Кроме того, компания разработала специальную программу, позволяющую клиенту минимизировать риски. Основная суть предложения заключается в финансовой схеме оплаты, которая предполагает покупателю оплатить 1 % стоимости квартиры при заключении договора. Следующая часть оплаты (30 %) разбивается на удобные для покупателя доли на три-пять месяцев, при условии, что его квартира уже построена. И оставшуюся часть (69 %) покупатель заплатит лишь к своему новоселью, когда строительство будет законченно полностью.

Но это, пожалуй, несколько примеров, когда компании заявляют о продолжении своей деятельности.

Долгостроев не будет?

В большинстве случаев о своих проблемах девелоперы и застройщики говорить не желают, вследствие чего возникает вопрос - какова же перспектива развития проектов, которые в настоящий момент замораживаются?

По мнению Александра Подолянко, если речь не идет о проектах, находящихся в начальной стадии, то они вряд ли имеют вероятность быть не реализованными или повторить судьбу долгостроев 90-х. Объясняет это эксперт тем, что рынок недвижимости Украины, несмотря на сегодняшний кризис, все же является ненасыщенным, причем практически во всех сегментах. Поэтому по мере восстановления рынка, улучшения конъюнктуры на нем, укрепления доверия к тем компаниям, которые докажут на практике свою финансовую устойчивость, объекты будут достраиваться. В конце концов, любой актив имеет свою стоимость. И даже в случае негативного развития событий для самой компании и ее банкротства, активы в виде незавершенного строительства не исчезнут вместе с ней, следовательно, объект будет достроен, пусть уже и другой компанией.

Однако возобновление замороженного строительства – процесс достаточно сложный, поскольку, с одной стороны, возникают технические трудности, а с другой – проблемы привлечения финансирования.

«И если с первыми проблемами опытный застройщик в силах справиться, то вторые, особенно в сегменте жилищного строительства, преодолеть гораздо сложнее, - рассказывает директор по маркетингу и PR девелоперской компании «DeVision» Ольга Маслова. - Результатом снижения доверия покупателей стало то, что квартиры уже начали реализовываться только в объектах с 90-100 % готовностью. Поэтому девелоперам замороженных объектов будет намного легче продать проект, чем искать потенциальных покупателей, готовых рисковать, приобретая жилье в недострое. Также возможна ситуация, когда замороженные объекты начнут выкупаться в государственную собственность. Но такое развитие событий маловероятно, так как при отсутствии средств в государственном бюджете на реализацию такой программы потребуется крупный международный заем. Вторым вариантом решения данной проблемы - как для жилых, так и для коммерческих объектов, является завершение строительства своими силами либо с привлечением крупных инвесторов, а затем реализация уже готовой недвижимости, что значительно увеличит спрос со стороны покупателей и повысит доходность проекта. Если рассматривать первый вариант, то вероятность перепродажи замороженных проектов в ближайшее время достаточно низкая. Уже сегодня на рынке появилось большое количество предложений о продаже инвестиционных проектов и недостроев, хотя спрос на них пока отсутствует».

Среди выставленных в большом количестве объектов инвестирования привлекательными являются не более 20 %, но приобретать их начнут не ранее весны-лета 2009 года, когда они подешевеют на 30-50 %. Остальную часть представляют преимущественно проблемные участки без проектной документации либо изначально бесперспективные объекты, большинству из которых так никогда и не суждено будет реализоваться, отмечает Ольга Маслова.

Выход есть

Тем не менее любое строительство возможно при условии должного финансирования проекта. По мнению управляющего партнера компании Concorde Валерия Кирилко, как только собственник проекта найдет источник финансирования, работы на объекте сразу же возобновятся.

По словам эксперта, в связи с тем, что кредитные источники в виде банков и украинских фондов отпали в качестве таких источников, то собственники пытаются найти финансирование либо у частных инвесторов, у которых есть сгенерированный кэш, либо у иностранных фондов, где Украина все еще числится страной, куда выгодно вкладывать деньги. Правда, последней категории инвесторов на рынке практически не осталось.

По словам Ольги Масловой, в данной ситуации в более выгодном свете окажутся компании с дифференцированным в различных сферах бизнесом, которые смогут привлекать средства на завершение проектов из других отраслей, а также те компании, которые открыли кредитные линии до начала кризиса и сейчас получают необходимые для строительства транши. 

Если же девелоперу не удается получить внешнее финансирование, то существуют другие способы, чтобы продолжать реализацию проекта в период кризиса, о которых упоминает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Кудрин.

• Маркетинговый. Сегодня мы наблюдаем снижение покупательского спроса, но это связано, прежде всего, с временно отложенным спросом. Да, у тех девелоперов, которые имеют возможность инвестировать в проект, сегодня есть уникальная возможность занять большую долю рынка, на которую они не могли претендовать в спокойное время. Кризис, как и любая иная ситуация, имеет начало и завершение, поэтому через два-три года по определенным сегментам спрос будет галопировать. Здесь с точки зрения маркетинга важно понимать, в каком сегменте вы работаете, и насколько ваша доля может вырасти.

• Долевые инвестиции. С точки зрения экономики можно привлекать долевых инвесторов, чем сейчас активно занимаются в т. ч. и российские девелоперы, которые вышли на рынок и очень внимательно оценивают предлагаемые объекты.

• Диверсификация. С точки зрения диверсификации своих средств необходимо понять, какие активы являются более рентабельными. Для этого следует провести анализ тех строительных площадок, над которыми идет работа и минимально интересные проекты на этот период замораживать. Все ресурсы освобождать под те, которые останутся рентабельными.

Наиболее вероятными вариантами деятельности в условиях кризиса, по мнению управляющего партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, являются привлечение прямых инвестиций от крупных частных инвесторов и фондов в проект, который будет иметь достаточно высокий уровень доходности и сможет компенсировать существующие риски. «На сегодняшний день в относительно выигрышной ситуации оказались компании, имеющие в портфеле проекты коммерческой недвижимости, находящиеся на стадии готовности более 50 % и располагающие собственными денежными средствами или сумевшие привлечь заемные средства до начала кризиса, - комментирует Артем Новиков. - Так как проект коммерческой недвижимости реализуется в среднем три-три с половиной года (в зависимости от масштабов строительства), и на данный момент реализован более чем на 50 %, то при отсутствии проблем с финансированием к концу 2009 года объект будет введен в эксплуатацию. К тому времени, при условии стабилизации финансовой ситуации в стране, девелопер будет иметь возможность получать денежные потоки от аренды или найти покупателя на более выгодных условиях, чем в начале года, когда стоимость недооцененных проектов значительно уменьшится».

Также, по мнению эксперта, возможна реализация проектов, которые не требуют значительных капиталовложений на текущем этапе, как, например, разработка концепции или согласование сопроводительной строительной документации.

«А так как процедура согласования проекта занимает довольно продолжительный период времени (год-полтора), то компания имеет шансы за этот период привлечь необходимые заемные средства, - рассказывает Артем Новиков. В то же время он акцентирует внимание на том, что при привлечении кредитов компании поставлены в довольно невыгодные условия: «Какие компании могут вообще работать при кредитовании 25-27 % годовых в гривне?! При этом о валютных кредитах лучше и не упоминать. То же и с ипотекой – 25 % годовых – две стоимости квартиры за четыре года! Вывод: для стабилизации ситуации необходимы не рекламные акции застройщиков, а «живые деньги» под разумные проценты по кредиту.

Мы против расширения потребительского кредитования импортных товаров, но считаем, что НБУ просто необходимо в срочном порядке посредством рефинансирования системных банков кредитовать реальный сектор, в том числе предоставить в достаточном объеме средства максимум под 15 % годовых в гривне для завершения начатых строек и долгосрочных программ ипотеки», - заявляет эксперт.

Если же девелопер находит источник финансирования после того, как объект был остановлен, сам процесс возобновления строительства является довольно сложным. Как отмечает Клавдия Бондарева, в данной ситуации все зависит от того, на какой стадии заморозили объект, выполнена ли его консервация и т. д.: «Не исключено, что какие-то конструкции придется разбирать, проводить реконструкцию. В любом случае, если объект простоит долго, предстоит сделать техническое обследование его состояния, а уже потом решать что с ним делать. Быть может, проект придется и корректировать».

Однако в данной ситуации не исключена вероятность перепродажи объекта, благодаря которой девелопер может привлечь средства для реализации других проектов.

Для коммерческой недвижимости это не слишком сложно, а вот для жилых объектов – довольно непросто по целому ряду причин, и, прежде всего, юридических. Продажи в строящемся доме застройщик, как правило, начинает на ранней стадии и по низким ценам. Инвестор, который захочет купить такой недострой, должен будет выполнить все обязательства перед людьми по уже заключенным сделкам (при этом нет гарантий, что завтра не придут еще несколько человек и не предъявят каких-нибудь дополнительных требований или претензий), достроить объект, провозившись с непонятного качества проектной документацией, и постараться получить прибыль. Логично, что найти такого инвестора довольно проблематично, отмечает Клавдия Бондарева.

Продажа проекта, по мнению генерального директора консалтинговой компании полного цикла по недвижимости NAI Pickard Сергея Бута, может быть выходом для девелопера, вынужденного заморозить стройку, но, к сожалению, в большинстве случаев в нынешней рыночной ситуации такая сделка станет убыточной для продавца.

Кроме того, не все замороженные объекты могут быть проданы даже по низкой стоимости, поскольку крупные застройщики или девелоперы не готовы брать на себя обязательства по выполнению договоренностей предыдущих владельцев, особенно, если компания является мелкой, высказывает мнение маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия» Владимир Даниленко. Возможность покупки недостроенных проектов у мелких компаний-застройщиков «монстрами» рынка реальна лишь при условии, что объект практически готов, а владелец объекта находится на начальной стадии финансовых проблем. Если же компания на грани банкротства, то их объекты вряд ли могут заинтересовать кого бы то ни было, отмечает эксперт.

Сейчас рынок недвижимости оказался заложником финансового кризиса, однако в следующем году, по словам экспертов, он начнет понемногу «приходить в себя» и крепнуть. К сожалению, не все компании удержатся на плаву.

«Самыми устойчивыми в данной ситуации окажутся компании среднего размера, - отмечает Ольга Маслова. - Особенно это касается компаний, котирующихся на биржах. В ситуации с фондовыми рынками многие из них потеряли до 90 % своей стоимости. Но если говорить о положительном, то в условиях кризиса выживут те, у которых, помимо доступа к заемным средствам, окажутся внутренние резервы, проектный портфель грамотно диверсифицирован и включает в себя конкурентоспособные объекты коммерческой недвижимости, а также крупные межотраслевые и международные холдинги, диверсифицированный бизнес которых в достаточной мере сбалансирован и генерирует денежный поток».

Последствия замораживания объектов, по словам Олеси Романенко, безусловно, выльются в срыв запланированных сроков ввода. Эксперты прогнозируют возникновение дефицита качественного предложения жилья к началу 2010 г., что неотъемлемо отразится на уровне цен за кв. м.

В этих условиях вполне реальной выглядит ситуация изменения схемы реализации недвижимости, а точнее, этапов ее продажи. Практика продаж на стадии «котлована» уйдет в прошлое. Купить квартиру можно будет лишь при 100 %-ной готовности дома. С одной стороны, такая схема сможет защитить частных инвесторов от риска недостроя, с другой - лишит возможности купить квартиру за меньшую цену, считает Олеся Романенко.

В целом же, по словам директора по маркетингу компании «Архитектура и Технологии» Андрея Болдарева, в 2009 г. введется в эксплуатацию 50 % недвижимости от заявленных и планируемых на 2008 г. А в планах на 2009 г. – 40 % от ранее запланированных объемов. Так, если в коммерческой недвижимости предполагалось 150 000 кв. м, то реальным будет выход всего 60 000 кв. м. В жилом же фонде финансирование в 2009 г. продолжится только на тех объектах, где степень ликвидности будет не меньше 50-70 %, считает Андрей Болдарев.

«Основная задача бизнеса сегодня – не только снизить опасность кризиса, но и увеличить возможности и потенциал компании, потому стоит задуматься о реструктуризации бизнеса, - считает генеральный директор ООО «Технологии Управления Спайдер Украина» Анна Старинская. - Особенно это касается компаний, основной бизнес которых – проекты: строителей, девелоперов, проектировщиков. Системное тщательное управление проектами, ресурсами, рисками – это использование возможности стать успешным, когда ситуация «на грани доходности» будет длиться годами. Кризис запустил процесс очистки рынка от неэффективных компаний (и их проектов) и стимулирует повышение качества и уровня управления проектами».

Исходя из вышесказанного, эксперт советует системным компаниям сделать ставку на следующие вещи:

• получение доходов от меньшего количества профессионально управляемых проектов;

• тщательная балансировка доходных и расходных частей бюджета компании и проектов, чтобы быть минимально уязвимым в течение кризиса, когда кредиты малодоступны;

• очень высокий уровень автоматизации управления проектами и компактный персонал из профессионалов, что позволит избавиться от серьезного риска - большого фонда оплаты труда;

• высокая эффективность использования собственных ресурсов;

• управление рисками и расчет бюджетов в условиях больших неопределенностей.

Если в процессе реструктуризации бизнеса придерживаться этих пяти пунктов, то велика вероятность не просто достойного выхода компании из кризиса, но еще и с большим потенциалом. Кризис – это своего рода испытание, которое пройдут только наиболее эффективные компании, считает Анна Старинская.

И еще оптимистическая нотка: некоторые компании используют тактику создания и налаживания бизнеса именно во времена кризиса. По мнению независимого эксперта на рынке недвижимости Андрея Кудрина, сейчас действительно складывается уникальная ситуация, когда, имея оборотные средства, можно стать собственником 100 % рентабельного проекта. Так как строительство не завязано на краткосрочную перспективу, то очень важно оценить, насколько тот или иной проект будет интересен для конечного покупателя, и найти свою долю на рынке. Большое количество сделок ожидаемо в Украине в целом, и в городе Киеве в частности, по смене собственников. «Единственное, я бы четко рекомендовал совершить глубокий анализ концепций и маркетинга тем, кто занимается этим процессом, поскольку концепция, четкий анализ экономической модели и реализация объекта - все это влияет на стоимость проекта. Ведь зачастую проекты разрабатываются не по корректной концепции, а это дополнительный стимул к снижению стоимости».

Дмитрий НОВИКОВ