|
 |
Торг по-новому
|
2008-12-18 20:59:55
 Несмотря на заявления девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов Уходящий 2008 год стал весьма результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных модуля уже действующих проектов. Но вот 2009 обещает стать для этого рынка не столь радужным. С какими потерями застройщики ТЦ могут выйти из кризисного периода? Год ударных строек За текущий год киевский рынок пополнился более чем 100 тыс. кв. м торговых площадей, в то время как в 2007 было введено всего 39 тыс. кв. м (прирост рынка составил всего 12% против 26% в этом году). В итоге, сегодня общая площадь профессиональных торговых помещений в столице составляет 480 тыс. кв. м, то есть 174 кв. м на 1 тыс. жителей. Правда, несмотря на стремительное развитие рынка, по этому показателю Киев все еще существенно уступает другим столицам Восточной Европы. Так, в Праге этот показатель равен 650 кв. м на 1 человека, Варшаве — 740, Париже — 400, Москве —603, Казани — 600. По словам Сергея Карамнова, президента компании Real Estate Solutions, введенные в этом году проекты объединили между собой наземное расположение, масштабность (средняя площадь составила 25 тыс. кв. м, в то время как в 2007 —16 тыс. кв. м), нахождение преимущественно в спальных районах, увеличение в них доли профессиональных ритейлеров, а также более значительные, чем год назад, расходы со стороны инвесторов на возведение объектов (до $1 тыс./кв. м). При этом девелоперы новых ТЦ постарались удивить посетителей новинками. Так, в «Блокбастере» был открыт первый в Украине кинотеатр Imax, «Квадрат на Перова» предложил новый для столицы формат — гипермаркет-галерея, а «Материк-2» наполнил свою зону фаст-фуда не только традиционными операторами этой сферы, но немецкой и итальянской кухней. В остальном же структура арендаторов в новых торговых комплексах столицы напоминает схему расходов киевлян: наибольшую площадь здесь занимает одежда (20%) и продукты питания (25%), т. е. лидирующие статьи расходов домашнего хозяйства. Достижения… Специалисты утверждают, что кризис пока никак не отразился на уровне заполненности и арендных ставках действующих торговых и торгово-развлекательных центров. По словам Вадима Непоседова, генерального директора Украинской торговой гильдии, это объясняется тем, что сегодня по-прежнему ощущается дефицит профессиональных торговых помещений. «По нашим оценкам, в прошлом году рынок был готов поглотить не менее 250 тыс. кв. м качественных торговых площадей, тогда как в эксплуатацию было введено всего 39 тыс. кв. м. Накопленный спрос продолжал поддерживать ажиотаж на рынке: в открытых в 2008 году объектах свободных помещений практически нет, а уровень арендных ставок за І полугодие вырос на 6%», — рассказывает г-н Непоседов. По его данным, бутики в этих ТЦ были сданы в аренду за $140–150 кв. м/мес. На аналогичном уровне находится и средняя стоимость арендных ставок на вакантные площади в уже действующих объектах. Дешевле предлагаются лишь «квадраты» в неуспешных проектах, а также бутиковые зоны в только возводящихся комплексах — около $80–110 за кв. м/мес. Что же касается максимальных арендных ставок, по уровню которых Киев еще полтора года назад обогнал другие восточно-европейские столицы, такие как Будапешт, Варшава и Прага, то в течение І полугодия 2008 года они также повысились и сейчас доходят до $350/кв. м. Достижением уходящего года, по словам Марины Рымаренко, директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners, стало также то, что в «докризисный период» существенно расширили свое присутствие в Украине иностранные ритейлеры. Так, французская сеть гипермаркетов Auchan приобрела 20% акций одного из лидирующих украинских торговых операторов — компании «Фуршет». Открыли свои магазины группа Inditex с торговой маркой Zara и гипермаркет DIY Praktiker. Кроме того, на украинский рынок вышли другие девелоперы и ритейлеры — ECE Projectmanagement, Acteeum Group, King Cross Group, Delta Maxi Group и «Мосмарт». В уходящем году были, помимо прочего, успешно проданы целых два столичных торговых центра: Davento Plc приобрела ТЦ «Альта-центр» (по данным СМИ, за $50 млн), а британский инвестфонд Meyer Bergman — ТРЦ «Аладдин» (по информации СМИ, за $60 млн). Стоит отметить, что он был выставлен на продажу еще в 2006 году и только в апреле 2008 года нашел нового владельца. Таким образом, рынок торговой недвижимости на сегодня пострадал от кризиса меньше всего: арендаторы не покидают успешные ТЦ. Самые крупные из них (так называемые арендаторы-якоря), как отмечает Сергей Клименко, генеральный директор компании «Траектория», чувствуют себя пока нормально. В некоторых комплексах они даже ведут переговоры относительно возможного увеличения арендных площадей с нового года. «Сегодня эти компании готовы подписывать договоры на 2009 год с увеличением найма площадей еще на 500–700 кв. м от занимаемых ими 1000-1500 кв. м. Это говорит о динамичном развитии сегмента», — константирует г-н Клименко. … и проблемы Однако не всем экспертам будущее действующих торговых центров столицы представляется столь радужным. Многие из них предупреждают о проблемах, которые могут возникнуть в этом бизнесе уже в ближайшее время. Так, согласно прогнозам Сергея Тумасова, генерального директора компании Global Solutions, большинство ритейлеров пересмотрят свои стратегии в январе следующего года, после подведения итогов продаж в традиционно «хлебных» ноябре–декабре, на которые приходится порядка 40% годового оборота продавцов. Результатом коррекции стратегий станет инициация пересмотра арендных ставок в сторону понижения, а также сокращение площади арендуемых помещений. Поэтому существует большая вероятность, что весной вырастет уровень вакантности площадей в торговых центрах, даже на фоне острого дефицита. Все предпосылки к подобным негативным тенденциям существуют. По словам экспертов, иностранные компании уже сейчас заморозили свой выход в Украину, и в ближайшие годы у страны могут возникнуть значительные трудности с приходом новых девелоперов и ритейлеров, поскольку по итогам 2008 года Украина катастрофически потеряла привлекательность для мировой общественности, заняв в Международном рейтинге развития розничной торговли GRDI (Global Retail Development Index) всего лишь 17-е место. До этого два года подряд наша страна входила в пятерку стран, в которые ритейлерам следовало выходить немедленно. Замороженные стройки Не поздоровится в ближайшем будущем и только строящимся или проектирующимся объектам. Уже сейчас, по информации Марины Рымаренко, из-за кризиса ликвидности многие девелоперы были вынуждены заморозить строительство объектов, с тем чтобы пересмотреть свое решение через год-полтора. Также на рынке наблюдается тенденция к продаже непрофильных проектов с целью высвобождения средств для поддержки существующих и завершения уже начатого строительства. «Основная причина проблем у девелоперов строящихся ТЦ — их полная или частичная зависимость от банковского кредитования. Если 5–7 лет назад проекты реализовывались за собственные деньги на собственных участках, то в последние два года по причине общедоступности кредитных средств на рынке возникло огромное количество проектов, рассчитанных исключительно на использование заемных денег. Поэтому неудивительно, что проблемы в банковском секторе практически парализовали работу застройщиков. Кроме того, все финучреждения повысили сейчас барьер вхождения в проекты — с 20% до 35–45% вложенных собственных средств», — рассказывает Елена Распутная, директор по вопросам развития компании Build&Live Development. В связи с этим Украинская торговая гильдия прогнозирует, что ни один из следующих объектов, заявленных к открытию в 2008 году, не будет введен в эксплуатацию. Эксперты также констатируют, что проблемы с финансированием приведут к тому, что проекты, которые находятся в процессе активного строительства, будут замораживаться. «Те же ТЦ, которые вопреки всему будут достроены, столкнутся с трудностями в реализации площадей — будь-то аренда или продажа. Причиной этого станет снижение уровня потребления, в первую очередь, товаров не продуктовой группы. Падение продаж приведет к снижению доходов продавцов (сетей), что выльется в их неспособность нести докризисные операционные расходы», —считает Сергей Тумасов. По его словам, большинство девелоперов сегодня отдают себе отчет в том, в какую сторону движется рынок, и поэтому даже те, у кого есть средства для развития текущих проектов, серьезно задумываются о целесообразности дальнейшего строительства. Таким образом, в ближайшие 3–4 месяца можно ожидать массового замораживания проектов торговой недвижимости вне зависимости от стадии реализации и состоятельности застройщика. Возможно, что строительство остановится на короткие сроки (3–6 месяцев), после чего будет продолжено. И такая ситуация возможна не только в Украине, но и во всем мире. Кризис будет коротким? К проектам, которые в следующем году вероятнее всего будут достроены, эксперты относят всего лишь пять из почти 20 запланированных к вводу торговых комплексов. Это специализированный центр мебели «4ROOM» (Петропавловская Борщаговка), ТЦ «Аракс» (Окружная дорога), первая очередь специализированного ТЦ мебели и товаров для дома «Домосфера» (Столичное шоссе), а также торговая часть многофункционально- го комплекса «Торонто» на ул. Горького и ТЦ в составе жилого комплекса «Времена года» на ул. Кудряшова. Под большим вопросом оказался выход на рынок таких крупных проектов, как Sky Mall (вторая очередь) на просп. Ватутина, Dream-Town на Оболонском просп., «Континенталь» на Спортивной площади, Pacific Plaza на ул. Сивашской и некоторых других. Большие проблемы испытывает сегодня и компания «XXI Век», а сле- довательно, начало работ по возведению таких крупных ТРЦ, как «Квадрат» на Троещине, «Квадрат» на Вырлыце и «Квадрат» на Лесной (общая площадь всех трех объ- ектов — более 160 тыс. кв. м) откладывается на неопределенное время. Однако, по мнению Вадима Непоседова, затишье на рынке строительства новых торговых комплексов продлится не более одного-двух лет. «Проблемы с финансированием проектов выльются в попытки девелоперов разбить крупные комплексы на очереди, но такая практика существовала и до кризиса», — говорит эксперт, отмечая, что рынок профессиональных торговых комплексов меньше всего ощутит на себе последствия кризиса и раньше всех выйдет из него. С таким мнением согласен и Сергей Клименко, который отмечает, что последствием стада на этом рынке будет улучшение качества будущих объектов. «С наступлением мирового кризиса увеличились риски вложения инвестиционных средств в строительство новых торговых объектов и в ближайшем будущем получать хорошую доходность будут только успешные торговые и торгово-развлекательные центры. Поэтому инвесторы тщательнее станут подходить к разработке концепции', —уверен г-н Клименко. По его словам, новые «послекризисные» торговые проекты будут все чаще строиться в отдаленных от центра массивах, с удобными подъездными путями. Также практически все новые комплексы будут вводить в свои проекты развлекательный сегмент, позволяющий привлечь больше посетителей. Возобновление активного строительства торговой недвижимости эксперты прогнозируют уже в 2010 году. Тогда начнется активное «доведение до ума» уже начавших реализовываться много- функциональных проектов на Петровке (три крупных проекта ТРЦ и ТЦ, а также автомобильный торговый центр и торгово-офисный за «Мегамаркетом»), возле Шулявского моста (здесь было начато строительство ТРЦ компании «Мава» и ТРЦ «Караван»), а также всех остальных замороженных проектов. Не намерена отказываться от своих сверхкрупных проектов и компания DEOL Partners, анонсировавшая строительство Mall of Ukraine, общей площадью 180 тыс. кв. м. и Kiev Airport City, общей площадью около 200 тыс. кв. м. По словам Марины Рымаренко, в период спада компания планирует провести все подготовительные процессы и уже через год выйти на стадию активного строительства. Что же касается арендных ставок на торговые помещения, то, по мнению специалистов, в ближайший год они будут стоять на месте или незначительно снижаться. А вот чтобы добиться значительного падения стоимости аренды торговой недвижимости, по мнению Артема Новикова, управляющего партнера компании «Диалог-Классик», необходимо построить и ввести на рынок не менее 600–800 тыс. кв. м, поэтому начала падения цен на аренды можно ожидать не ранее 2011–2012 гг. Текст: Любовь ОСИПОВА Деловой журнал, Декабрь, 2008
http://www.utg.kiev.ua
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
