Рынок торговой недвижимости Киева: и не догоним, и не перегоним…

Итоги 2008 года

Рынок торговой недвижимости Киева в 2008 году не оправдал оптимистичес­ких прогнозов экспертов, сделанных годом ранее. Уже во втором квартале, когда ситуация на украинском рынке становилась все более напряженной, стало ясно, что результаты 2008 года незначительно превысят показатели 2007, когда на рынок торговой недви­жимости Киева было выведено около 50 000 м² новых площадей.

По данным компании Colliers International (Украина), по результатам 11 месяцев 2008 года на рынок Киева было выведено около 77 000 м² торго­вых площадей, что позволило увели­чить суммарную полезную площадь ки­евских ТЦ до порядка 430 тысяч м².

По данным компании DTZ, на сегодняшний день на 1000 жителей столи­цы приходится 224 м² торговых площа­дей в современных ТЦ Киева. В свою очередь, компания «Украинская Торго­вая Гильдия» приводит другие данные: 165 м² на 1000 жителей.

По результатам 11 месяцев 2Q0& го­да на столичный рынок было выведено три новых объекта торговой недвижи­мости. В марте 2008 года был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Квадрат» по бульвару Перова, 36. Девелопером проекта являет­ся компания «XXI Век». Центр включает три уровня общей площадью 41 000 м², 19 100 м² из которых – торго­вая площадь. Якорными арендаторами ТРЦ выступают супермаркет россий­ской сети «Перекресток» общей площадью около 4000 м² и 4-зальный кино­театр «Одесса-Кино», открытие которо­го еще не состоялось.

По адресу Днепровская Набереж­ная, 10-а был введен в эксплуатацию ТРЦ «Материк». Его общая площадь составляет 28 000 м², торговая –18 400 м².

Группа «А.Д.С.» продолжает разви­тие торгово-развлекательного центра «Большевик» по ул. Гетьмана, 6. В 2008 году состоялось открытие III очереди объекта общей площадью 15 000 м².

Группа компаний «Караван» ввела в эксплуатацию IV очередь ТРЦ «Кара­ван» по ул. Луговой, 12, торговая пло­щадь которой составляет 2000 м².

В сентябре состоялось открытие развлекательно-торгового центра «Блокбастер» по проспекту Московскому, 34-в. Изначально объект планировалось вве­сти в эксплуатацию еще в 2007 году, од­нако по ряду причин открытие отклады­валось. Общая площадь РТЦ составляет 33 000 м², общая (GLA) – 25 500 м². Площадь развлека­тельного сегмента составляет 21 100 м², торгового – 4287 м². Развлекательная зона представлена 12-зальным кинотеа­тром (9 000 м²), а также первым в Киеве ЗD –кинотеатром сети IMAX, роллердромом, боулингом, бильярдным клубом, детским развлекательным комплексом «Витамин 4» и т.д. На территории РТЦ расположен паркинг на 1500 машиномест. Девелопером проекта является компания «Укрзернопром».

Следует также отметить еще ряд важных событий 2008 года, имевших место на столичном рынке, В частнос­ти, в марте по Московскому проспек­ту, 15-а состоялось открытие первого в Украине гипермаркета крупнейшего европейского ритейлера – француз­ской сети Auchan. Торговая площадь гипермаркета, составляет около 15 ты­сяч м². О своих дальнейших планах по развитию в Украине группа пока не со­общает.

Также на украинский рынок вышел испанский оператор Inditex Group и его брэнд Zara, открытие магазина ко­торого состоялось в начале мая по ул. Крещатик, 23.

Среди негативных событий, кото­рые, без сомнения, повлияют на при­влекательность украинского рынка для мировой общественности, одно­значно можно назвать уход с рынка на неопределенное время компании ЕСЕ, крупнейшего европейского девелопера торговых площадей. Данный факт станет для многих международных ин­весторов, девелоперов, а также, несомненно, ритейл-операторов, сигналом того, что украинский рынок пока не стоит включать в ближайшие планы по экспансии. 17-я позиция Украины в рейтинге А.Т.Kearney 2008 также мо­жет оказать значительное негативное влияние на планы по выходу предста­вителей мирового ритейла на украинский рынок.

Тенденции

В числе основных тенденций развития торговой недвижимости столичного региона в первом полугодии 2008 года эксперты называли следующие:

-увеличение разрыва между спросом и предложением;

-рост арендных ставок;

-сохранение низкого уровня вакантности: не более 1% в успешных тор­говых центрах и до 3% - в непрофес­сиональных торговых центрах;

-введение объектов в эксплуатацию с опозданием от заявленных сроков.

С сентября ситуация в сегменте тор­говой недвижимости начала стреми­тельно меняться в связи с волной негативных последствий мирового кризиса ликвидности, проявившихся на украин­ском рынке. Влияние кризисной ситуа­ции быстро распространилось на все сегменты коммерческой недвижимости. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости этого периода
эксперты называют:

-рост стоимости и ужесточение усло­вий проектного финансирования, ограничения по кредитованию, вве­денные Нацбанком;

-замедление активности всех игро­ков рынка торговой недвижимости, в первую очередь, девелоперов;

-перенос сроков реализации и замо­раживание проектов.

-снижение темпов роста розничного товарооборота;

-снижение темпов роста спроса на торговые помещения.

Арендные ставки и уровень вакантности

В первой половине 2008 года в сегменте торговой недвижимости наблюдался рост арендных ставок. По данным компании Jones Lang Laballe, он составил около 10-15%. «Таким образом, средний уровень арендных ставок в ТЦ/ТРЦ Ки­ева составил порядка $90-120/м²/в ме­сяц (без учета НДС) для мелкоформат­ных арендаторов (около 100 м²), – отмечает Анна Чуботина, старший консультант отдела торговых пло­щадей компании Jones Lang LaSalle Наталья Кравец, директор де­партамента торговой недвижимос­ти компании Colliers International (Украина), в свою очередь, приводит такие цифры: «В наиболее успешных ТЦ, расположенных на главных торго­вых улицах города, арендные ставки декларировали рост в размере 20-40% в первом полугодии 2008 года на секции размером 100-300 м², достигнув отмет­ки $150-$200/м² (без учета НДС)».

Во второй половине года рост аренд­ных ставок впервые за несколько лет приостановился, что эксперты связыва­ют с общей неблагоприятной экономи­ческой ситуацией в стране, снижением активности ряда розничных операторов, а также падением уровня розничного товарооборота. «Население стало тра­тить меньше, переориентируясь на това­ры первой необходимости, что неизбежно влияет на доходы арендаторов торгового сектора, – комментирует си­туацию Наталья Кравец. – При падаю­щих доходах и увеличивающихся расхо­дах у арендаторов может не хватить сил для поглощения новых площадей по рас­тущим ценам, равно как и выдержать существующие ставки. Как следствие, может произойти временная стабилиза­ция ставок на текущем уровне, в част­ных случаях возможен пересмотр усло­вий аренды в сторону уменьшения».

Более того – по данным Марты Костюк, заместителя директора, руко­водителя департамента аналитики компании DTZ в Украине, «в течение 9 месяцев 2008 года розничный товаро­оборот в Украине вырос на 25,1% по сравнению с соответствующим перио­дом 2007 года. Очевидно, что в связи с ухудшением макроэкономической ситуации в Украине и снижением покупа­тельной способности населения, в 2008-2009 годах этот показатель снизится».

Арендодатели заняли выжидатель­ную позицию, дав арендаторам воз­можность адаптироваться к новым условиям бизнеса, вызванным сниже­нием расходов населения. По словам Оксаны Кульчицкой, маркетолога-аналитика компании «Украинская Торговая Гильдия», «арендные став­ки сегодня зафиксировались в диапазо­не $70-300/м²/в месяц (без учета НДС) на галерейные магазины, в зависимос­ти от площади, товарной группы, места расположения ТЦ и качества торговых площадей».

Инвестиционные сделки

Инвестиционные сделки имели место на рынке торговых площадей только в первой половине 2008 года. В марте компания DTZ объявила о завершении сделки по продаже торгово-развлекательного центра «Аладдин». Покупалем стал британский инвестиционный фонд Meyer Bergman European Retail Partners. Сумма сделки составила более $60 миллионов. Ставка капиталиции – чуть более 10%. Компания DTZ данной сделке выступила консультантом  инвестиционного фонда. ТРЦ «Аладдин» общей площадью 16 000 м² расположен по ул. Гришко, 3-а. Первая очередь объекта была введена в эксплуатацию в 2004 году, вторая – в апреле 2005 года.

В мае состоялась сделка по приоб­ретению ТЦ «Альта Центр». Покупате­лем выступила материнская компания VK Development – Davento Pic (Нико­сия, Кипр). В ноябре компания Colliers International (Украина) заключила агентский договор с ТЦ «Альта Центр» (Киев), согласно которому будет про­изведена оптимизация концепции и замена некоторых арендаторов в торго­вом центре.

«Инвестиционные продажи, имев­шие место в первом полугодии 2008 го­да, произошли при ставке капитализа­ции близкой к 9,5%, – рассказывает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных ус­луг и департамента промышлен­ной недвижимости компании Colliers  International  (Украина). – Важно упомянуть, что переговоры по приобретению названных объектов бы­ли начаты в последнем квартале 2007 года, и, как следствие, цены соответст­вовали рыночным ожиданиям того вре­мени».

Во второй половине года информа­ция о заключенных инвестиционных сделках на рынке не появлялась, что обусловлено резким снижением актив­ности инвесторов, а также отсутствием качественных объектов торговой не­движимости, которые могли бы стать объектом сделки. По мнению Анны Чуботиной, «наиболее вероятным канди­датом на продажу в данный момент яв­ляется ТРЦ «Квадрат» по бульвару Перова. Среди положительных харак­теристик данного объекта инвесторы отмечают его удачное месторасполо­жение и хороший дизайн, поэтому го­товы вести переговоры о покупке. Сдерживающим фактором является си­туация на рынке, когда значительный рост ставок капитализации в Европе и ухудшение условий кредитования за­ставляет инвесторов сильно корректи­ровать свои ценовые предложения».

Прогнозы и перспективы

По прогнозам компании Colliers International (Украина), при условии ввода в эксплуатацию объектов, заяв­ленных на 2009 год, площадь торговых помещений в Киеве на конец 2009 года увеличится на 186 тысяч м² (GLA), а по результатам 2010 года – еще на 182 ты­сяч м² (GLA).

Развитие рынка торговой недвижи­мости на данный момент происходит е условиях неопределенности, что не позволяет экспертам давать какие-либо прогнозы даже на ближайшую перспективу. По словам Владимира Никитенко, старшего консультанта департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, «мнения экспертов стали на поминать больше результат гадания, нежели прогнозы, основанные на понимании процессов. Сегодня же каждый эксперт имеет сугубо личное мнение. Проще говоря – никто не может сказать, каким рынок будет завтра, а значит, прислушиваться к подобным прогнозам сейчас – сродни игры в рулетку».

Большинство игроков рынка склонны считать, что ситуация прояснится не ранее весны 2009 года, когда, как ожидается, произойдет стабилизация мирового финансового рынка. Однако гарантировать этого не может никто.

Тем не менее, на основании имеющихся данных, а также потребностей украинского рынка в торговых площадях, некоторые прогнозы на ближайшую перспективу сделать все же можно. В частности, основными тенденциями рынка, как ожидается, станут:

-сохранение разрыва между спросом и предложением;

-перенос ввода в эксплуатацию мно­гих объектов на более поздние сро­ки;

-перераспределение долей на укра­инском рынке девелопмента торго­вых площадей в пользу более силь­ных игроков, что в свою очередь позитивно скажется на качестве проектов;

-выставление на продажу украински­ми девелоперами большого количе­ства проектов, в основном до начала их реализации;

-поиск украинскими игроками запад­ных партнеров для реализации сов­местных проектов;

-возможно снижение арендных ста­вок в краткосрочном периоде.

Свое видение изменений, которых следует ожидать в ближайшей пер­спективе на рынке торговой недвижи­мости Киева, дает Владимир Никитенко: «В течение последних пяти лет на рынок ежегодно вводилось в эксплуа­тацию 5-10% от всех заявленных проек­тов. В связи с замораживанием некото­рых торговых центров будет вводиться и того меньше. Современные события являются прекрасным «отрезвляю­щим» фактором: настало время мно­гим девелоперам и ритейлерам поду­мать об имеющихся проектах и объектах. Инвестиционной привлека­тельностью будут пользоваться только качественные проекты с хорошим мес­торасположением и грамотной кон­цепцией. Меняется ситуация на зе­мельном рынке, который станет менее спекулятивным».

Неопределенность прогнозов, кото­рая внесла смятение в действия мно­гих компаний на украинском рынке, по мнению экспертов, существенно не повлияет на профессиональных игро­ков, изначально ориентированных на развитие качественных проектов не­движимости. Рассказывает Марта Костюк: «Несмотря на то, что конец 2008 и 2009 год, скорее всего, будут тяже­лыми для страны, одним из первых сегментов, который, по нашему мне­нию, возобновит свое интенсивное развитие в стране, станет сегмент тор­говли. Вопрос качества строящихся объектов будет все больше определять успешность проектов. Сегодня оче­видно, что обдуманный и профессио­нальный подход к выбору участка в структуре города, разработке концеп­ции объекта и его продуманное по­
этапное строительство (с учетом тех торговых операторов, которые пред­ставлены на украинском рынке или только планируют свой выход) – это факторы успеха торгового центра в
долгосрочной перспективе и его даль­нейшей инвестиционной привлека­тельности».