|
 |
Обзор рынка гостиничной недвижимости г. Киева
|
2009-01-23 10:21:40
 Гостиничный сектор в Украине по-прежнему остается одним из наиболее перспективных секторов экономики.
Позитивная динамика развития этой сферы обусловлена, прежде всего, высокими темпами роста, которые наблюдаются в сфере услуг Украины.
В 2006 году отечественные предприятия сферы обслуживания реализовали услуги на сумму 103, млрд грн., что превышает аналогичный показатель 2005 года на 12,3%. В среднем по Украине объем реализованных услуг из расчета на одного работника отрасли составил 59 тыс. грн. Самый высокий объем реализации услуг был зафиксирован в Киеве (134,2 тыс. грн.), Одесской области (76,4 тыс. грн.) и Автономной Республике Крым (51,9 тыс. грн.).
В 2007 году Украину посетили 18,9 млн. иностранных граждан. По сравнению с 2006 годом, выездной туристический поток вырос на 7%. Несмотря на такие благоприятные условия, показатели развития гостиничной отрасли в Украине характеризуются определенной противо-
речивостью.
Киев имеет самую большую в Украине сеть гостиниц. Сейчас в городе функционирует около 100 объектов разных форм собственности и ведомственной принадлежности. 22 из них — большие гостиницы (номерной фонд составляет 100 и больше номеров), которые соответствуют основным европейским стандартам и современному уровню обслуживания. 40 небольших гостиниц — от 20 до 100 номе-
ров. 35 объектов — общежития гостиничного типа. В некоторых ведомственных общежитиях часть жилых комнат используется как гостиничные номера для приезжих. Их больше 50. Всего же в гостиницах столицы насчитывается приблизительно 8500 номеров, рассчитанных в общей сложности на 15 500 мест.
2007 год в гостиничном сегменте Киева ознаменовался началом реализации нескольких крупных проектов отелей,которыми будут управлять международные операторы. Так, компания St. Sophia Homes приступила к строительству отеля Hilton (по бульвару Шевченко); о строительстве в центре Киева (ул. Лютеранская) 5-звез дочного отеля под управлением Sofitel, входящего во французскую группу Accor, объявила компания «XXI Век». Строительство нового 4-звездочного отеля Radisson SAS заявлено компанией Rezidor Group. Объект откроется в рамках офисно-гостиничного комплекса возле аэропорта «Борисполь». Помимо этого, продолжаются строительные работы в многофункциональном комплексе «Торонто-Киев», включающего 3-звездочную гостиницу Holiday Inn (девелопер проекта – компа-
ния «Торонто-Киев»).
Как видно из приведенного перечня проектов, находящихся на различных этапах реализации, основная часть приходится на сегмент 4–5 звезд. Информации об анонсированных 3-звездочных гостиницах с участием международных операторов (за исключением Holiday Inn) на
рынке пока нет. Однако, исходя из существующих тенденций, можно отметить,что первые в Киеве 3-хзвездочные проекты появятся в составе многофункциональных комплексов.
В целом, 2007 год продемонстрировал интерес некоторых украинских компаний к реализации 3-звездочных отелей в сетевом формате с акцентом на регионы. Так, в конце 2007 года о реализации сети трех-звездочных отелей под собственным брэндом «7 Дней» объявила украинская компания Clubhouse Group Holdings. Не исключена возможность того, что в 2008 году на рынке появится информация о развитии других трехзвездочных сетей, однако под управлением мировых гостиничных операторов.
По состоянию на сентябрь 2008 года в сегменте новых 4-х и 5-звездочных отелей в Киеве действуют «Премьер Палас» (289 номеров), «Опера» (138), Hyatt Regency Kyiv (234), Radisson SAS (255), «Ривьера» (80) и «Подол Плаза» (57). Ограниченное количество номеров
высокого уровня и отсутствие конкуренции пока еще позволяет им работать по завышенным тарифам.
В связи с ограниченным количеством номеров в гостиницах Киева наполняемость их достаточно высокая. Спрос напрямую зависит от деловой активности. Поэтому наиболее высокий спрос — в будни, с существенным снижением на выходных, что не позволяет среднегодовой загрузке подниматься выше 65%. Это очень хороший показатель, но было бы еще лучше, если бы гостиницы не испытывали серьезного
«проседания» спроса на выходных (что обычно исправляется путем заселения туристов).
В свою очередь, ситуация на Киевском рынке гостиничной недвижимости находится на стадии формирования. Рынок формирует новое каче-
ственное предложение, которое в силу разных факторов, как субъективных, так и объективных, развивается достаточно медленно. Среди субъективных — специфика развития гостиничных проектов, необходимые объемы инвестиционных вложений и показатели финансовой отдачи. Известно, что гостиничный девелопмент является самым сложным и специфическим среди всех сегментов коммерческой
недвижимости, независимо от стадии и уровня развития рынка.
Структура гостиничного фонда по классам
На сентябрь 2008 года ситуация на рынке гостиничной недвижимости такова: более половины всех гостиниц построены во времена СССР, например «Голосеевская», «Братислава», «Русь», «Украина», «Турист» и др. Каждая вторая гостиница является класса 3* или 2*. Всего лишь 8% составляют гостиницы класса 5*: «Опера», «Премьер Палас», «Рэдиссон САС», «Хаятт Ридженси Киев». В 2009 году планируется окончание строительства пятизвездочной остиницы Hilton на бульваре Шев ченко 8–40. Количество 4* гостиниц равно 8% от общего числа гостиниц г. Киева.
Проблема гостиничной недвижимости в том, что многие сертифицированные гостиницы не отвечают международному качеству заявленных звезд: онащение гостиниц, уровень персонала, обслуживания и т.п.
Соотношение по районам столицы
Основная доля гостиниц расположена в Шевченковском районе (26%). Далее в Подольском — 15%, Печерский, Днепровский, Голосеевский по 13%. В Святошинском и Соломенском по 8%. Основным районом расположения лучших киевских гостиниц является центральная часть города. Это обусловлено тем, что среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам компаний. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4–5 звезд, расположенные недалеко от офисов и деловых центров, объектов международного значения, зон повышенного туристического интереса.
Распределение номерного фонда среди сертифицированных гостиниц Киева, 2008 г.
Среди сертифицированных гостиниц Киева номерной фонд распределяется следующим образом: в 5* отелях 682 номера, в 4* — 943, в 3* — 2 898 и в 2* — 491.
Средняя стоимость номера в зависимости от класса гостиницы ($)
В сентябре 2008 года средняя стоимость номера в 5* гостиницах составляла 681 $. Самая высокая средняя стоимость номера в гостинице «Опера» (753 $). Средняя стоимость номера в 4* гостиницах равна 320 $. Наименьшая средняя стоимость в 4* гостинице «Джинтама» — 175 $. Средняя стоимость в 3* гостиницах — 159 $. Самая дорогая средняя стоимость в 3* гостинице «Камелот» (250 $). Средняя стоимость
но мера в 2* гостиницах составляет 71 $.
Наиболее дорогая гостиница среди 2* гостиниц — «Голосеевская» (129 $). Наименьшая средняя стоимость в гостинице «Абсолют» (12,5 $).
Сергей Голуб
Pуководитель департамента
аналитики компании «Канзас»
http://vdpa.com.ua
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
