Рынок офисной недвижимости Киева: итоги 2008 года и прогнозы

Результаты 2008 года для рынка офисной недвижимости Киева были не столь продуктивными, какими их прогнозировали эксперты в конце 2007 года. Дисбаланс в развитие рынка внес кризис, а с ним и новые тенденции – сокращение уровня спроса и нового предложения, пересмотр арендных ставок в сторону понижения и др. По прогнозам экспертов, не намного продуктивнее 2008-го обещает стать 2009 год.

Развитие рынка офисной недвижимос­ти Киева в 2008 году можно условно разделить на два периода – первую и вторую половину года. Так, в период с января по сентябрь рынок развивался согласно тенденциям, наблюдавшимся еще в 2007 году. В частности, имел мес­то высокий спрос на офисные площади, рост арендных ставок, низкий уровень нового предложения и вакантности –все названные тенденции и особеннос­ти сегмента соответствовали характери­стикам рынка арендодателя. Высокие темпы экономического развития стра­ны и в особенности столицы способст­вовали стабильно высокому спросу на площади в профессиональных объектах офисной недвижимости. Наблюдалась также тенденция увеличения средней арендуемой площади, появились компа­нии, готовые арендовать до 10 000 м². Например, компания Deloitte весной 2008 года заключила беспрецедентную для украинского рынка сделку по арен­де 100% площадей бизнес-центра NTBC II (GLA – 9800 м²) сроком на 10 лет.

Ситуация на рынке офисной недви­жимости Киева изменилась во второй половине 2008 года, когда последовала череда кризисных проявлений в Украи­не, отразившихся в спаде деловой ак­тивности, к колебаниям которой рынок офисов очень чувствителен. Проблемы в финансовой сфере Украины привели к тому, что доступ девелоперов к бан­ковским кредитам был практически пе­рекрыт. В связи с этим многие девелоперы были вынуждены отказаться от реализации проектов, не обеспеченных ранее долговым или собственным финансированием.

Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости Киева второй половины 2008 года эксперты называют:

-замораживание многих проектов и банкротство некоторых застройщи­ков, использовавших заемный капи­тал в качестве источников финанси­рования проектов;

-изменения в ожиданиях инвесторов касательно ставок капитализации в сторону значительного увеличения;

-выставление на продажу большого количества проектов и земельных участков;

-обращения арендаторов к владель­цам зданий касательно снижения арендных ставок;

-переориентация многих арендато­ров на более дешевые офисные по­мещения.

Новое предложение

Оценки консалтинговых компаний касательно выведенного в 2008 году на личный рынок количества офисных площадей несколько отличаются. Так, данным компании DTZ, в течение января-ноября   2008  года  на  рынок офисной недвижимости Киева было выведено около 175 110 м². Таким образом, по состоянию на ноябрь 2008 года общий объем офисного рынка столицы составил около 916 500 м² (GLA). С учетом ввода в эксплуатацию бизнес-центра Capital Hall по ул. Жилянской, 31-33 (GLA - 7980 м²), которое, как ожидается, произойдет в конце года, общий объем офисных помещений Киева составит около 924 480 м² арендуе­мой площади.

Компания    Colliers    International (Украина)  прогнозирует, что по результатам 2008 года объем нового предложения составит около 179 ты­сяч м², а общий объем офисных помещений на рынке Киева на конец года – 964 тысячи м².

Среди основных объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуата­цию в первой половине 2008 года, сле­дует назвать вторую очередь бизнес­центра «Леонардо», введение в эксплуатацию которой состоялось в мае 2008 года. Бизнес-центр располага­ется по ул. Богдана Хмельницкого, 17/52 в Киеве. Владельцами второй очереди объекта на паритетных нача­лах выступают компании «Ярославов Вал» и Esta Holding. Общая площадь бизнес-центра составляет 44 300 м², офисная – 14 800 м². После введения БЦ в эксплуатацию компания Esta Property Management, входящая в EstaHolding, осуществляет управление экс­плуатацией здания.

В 2008 году был введен в эксплуата­цию бизнес-центр NTBC II (Deloitte), расположенный по ул. Жилянской, 48-50-а в Киеве. Полезная площадь бизнес­центра составляет 9800 м². Данный про­ект был разработан и реализован компанией ISA Prime Developments. На этапе строительных работ, в первой по­ловине 2007 года, новым владельцем центра стала инвестиционно-промышленная группа «Евразия-Украина».

Спрос и арендные ставки

В первой половине 2008 года в сегмен­те офисной недвижимости отмечался высокий спрос на офисные помещения классов А и В. «Экономический рост Украины в течение 2000-2007 годов в среднем на уровне 7,4% и улучшение инвестиционного климата способство­вали развитию деловой активности в стране. Благодаря этому многие укра­инские и зарубежные компании нача­ли расширение своего присутствия, – рассказывает Марта Костюк, замес­титель директора, руководитель от­дела аналитики компании DTZ в Украине. – Ряд компаний существенно увеличили площадь занимаемых офис­ных помещений, планируя расширение бизнеса на перспективу, которое, в том числе, связано с увеличением штата со­трудников и, соответственно, расшире­нием занимаемой площади. Потенци­альные арендаторы интересовались качественными помещениями всех классов, и многие из них соглашались на предварительные договора аренды». В первой половине 2008 года увели­чение спроса на офисы классов А и В в условиях дефицита качественных офисных помещений и задержки ввода в эксплуатацию многих офисных про­ектов способствовали дальнейшему росту арендных ставок. По данным компании Colliers International (Украи­на), средняя арендная ставка на офис­ные помещения класса А на конец пер­вого полугодия 2008 года составила $70-75/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил порядка 16% (по отношению к началу 2008 года). В то же время, по оценкам Colliers International (Украина), ставки для офисов класса В в первом полуго­дии 2008 года выросли с $48/м²/в ме­сяц в 2007 году до $50-55/м /в месяц (в обоих случаях без учета НДС и эксплу­атационных расходов).

Однако во второй половине года в связи с изменением рыночной ситуа­ции деловая активность многих компа­ний начала резко снижаться, что нега­тивным образом отразилось на спросе в офисном сегменте. Вместе со сниже­нием уровня спроса в сентябре 2008 го­да остановился также рост арендных ставок. По словам Сергея Сергиенко, управляющего партнера компании СВ Richard Ellis, «сейчас ставки сни­жаются в строящихся объектах офисной недвижимости. К примеру, в про­ектах класса В ставка уже опустилась на 20%. К примеру, в новых проектах класса В эффективная арендная ставка уже опустилась на 25-50%. В функционирующих объектах, где договора аренды заключены по рекордно высо­ким летним ставкам, стоимость аренды начнет опускаться, когда прессинг с стороны стремительно растущей вакантности, субаренды, а также остав­шихся арендаторов будет достаточно высоким». Отмечает снижение уровня арендных ставок в строящихся объек­тах и компания Jones Lang LaSalle, согласно исследованиям которой, в настоящий момент наблюдается суще­ственное снижение ставок (порядка 20-25%) по сравнению с III кварталом 2008 года в проектах офисных центров, позиционируемых в классах А и В, по сравнению с III кварталом 2008 года.

Сделки и ставки капитализации

В числе основных сделок на рынке офисной недвижимости Киева 2008 года следует назвать инвестиционную сделку, заключенную в июле при уча­стии компании DTZ, выступившей эксклюзивным представителем инте­ресов голландского девелопера, Gooioord В.V., при продаже его порт­феля частному инвестору. В состав портфеля вошли офисные здания, арендаторами которых является ряд крупных международных и диплома­тических миссий, включая KPMG, Europolis, Nokia, Kraft Foods. KLM/Air France, а также посольства Швеции и Бельгии. Сумма сделки не разглашается. Трансакция включала продажу около 14 000 м² офисных зданий по ул. Михайловской, 11; ул. Богдана Хмельницкого, 48-6 и 52; ул. Леонтовича; ул. Ивана Франко, 29, 31, 34/33 и 36, а также офисных помещений в зданиях 25, 38 и 40 по ул. Ивана Франко.

В 2008 году также состоялась сделка по продаже бизнес-центра Horizon Towers по ул. Шелковичной, 42-44. Продавец - девелоперская компания ISA Prime Developments. Компания Colliers International (Украина), :ч'дставлявшая интересы покупателя, украинской группы, сопровождала сделку по приобретению офисного центра. В результате сделки состоялся обмен офисного центра Horizon Office Towers общей площадью более 16 000 м² на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом Horizon Office Towers в виде денежных средств. Оценочная стоимость активов сделки не разглашается.

В конце августа 2008 года было подписано соглашение о покупке ком­панией Akron Group у компании R-QUADRAT Immobilien GmbH (обе – Австрия) 40% в проекте офисного центра по проспекту Победы, 67 в Киеве. Общая площадь офисного центра составит около 30 тысяч м², из которых около 23 000 м² – GLA. Сумма сделки не разглашается. Данный проект ком­пании Akron Group и R-QUADRAT будут развивать совместно. По заверше­нию строительства офисного центра, запланированного на осень 2010 года, Akron Group станет 100-процентным собственником объекта.

Открытых трансакций на рынке инвестиционных продаж во второй поло­вине года не было. Причину этого объясняет Наталья Стельмах, замести­тель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине: «Весь третий квартал 2008 года рынок характеризовался затишьем со стороны инвесторов, приостановлением ранее обсуждавшихся сделок и паникой среди многих владельцев, наблюдавших многократную девальва­цию стоимости своих активов. В последние недели квартала активизирова­ть инвесторы, желающие приобрести активы терпящих финансовый крах украинских компаний, а также просто качественные проекты и участки по значительно снизившимся ценам. Рынок полностью изменился, и количест­во выставленных активов превышает спрос. Ставка капитализации по приобретению готовых объектов офисной недвижимости превышает 20% (уро­вень 2000-2004 годов).   Более того –разницу между арендной ставкой, существовавшей до кризисного периода, и нынешней, более низкой, инвес­торы капитализируют по более высокой ставке доходности, составляющей 25-35%».

Прогнозы

Эксперты прогнозируют, что в 2009 году кризисная ситуация на рынке офисной недвижимости Киева сохранится, и предпосылок к стабилизации рынка на сегодняшний день нет.

Основными тенденциями, под влиянием которых будет находиться ры­нок офисной недвижимости в первой половине 2009 года, по данным экс­пертов, станут:

-падение уровня спроса;

-падение арендных ставок;

-падение объемов нового предложения;

-увеличение предложения помещений в субаренду;

-переориентация некоторых арендаторов на более дешевые офисные по­мещения;

-выставление на продажу большого количества проектов.

Новое предложение

Много крупных проектов офисной недвижимости, строительство которых ыло запланировано на 2008-2010 годы, заморожено, и ожидать возобновления их реализации пока не приходится. В связи с этим консалтинговые компании были вынуждены пересмотреть прогнозы касательно объемов вода новых офисных площадей в 2009 году в сторону понижения. В целом, эксперты подходят к вопросу прогнозов основных показателей рынка офисной недвижимости на ближайший год крайне осторожно, составляя, 1к правило, оптимистический и пессимистический прогнозы.

Согласно оптимистическому прогнозу DTZ, опираясь на данные ноября 2008 года, компания прогнозирует, что в 2009 году новое предложение соствит около 120 000 м², и 75 000 м² согласно пессимистическому сценарию.

По прогнозам компании Colliers International (Украина), в 2009 году на нок офисной недвижимости Киева будет выведено около 200 тысяч м²  офисных площадей. Таким образом, общая площадь офисных помещений Киева по итогам 2009 года составит около 1 164 тысячи м².

В свою очередь, компания СВ Richard Ellis прогнозирует, что в 2009 году будет введено около 100 000 м². Примечательно, что делая соответству­ющие прогнозы летом 2008 года, компания ожидала прирост нового предло­жения в 2009 году на уровне 300 000 м².

Компания Jones Lang LaSalle про­гнозирует прирост новых площадей в течение 2009 года в объеме 230 тысяч м².

Уровень вакантности

В 2009 году объем предполагаемых площадей увеличится за счет субарен­ды. Согласно прогнозам компании DTZ, к концу 2009 года общерыночная вакантность офисных помещений в Ки­еве может составить около 6,5-11%, од­нако этот покупатель не учитывает по­мещений, предлагаемых в субаренду. Компании СВ Richard Ellis приводит показатель около 10%, Jones Lang LaSalle - 10-15%.

Арендные ставки

Какими будут арендные ставки в 2009 году – вопрос, интересующий всех уча­стников рынка недвижимости – и арен­даторов, и арендодателей. Прогнозируя развитие событий на украинском рынке недвижимости в 2009 году, консультан­ты говорят о снижении арендных ста­вок во всех сегментах. В офисной недвижимости снижение ставок про­гнозируется, прежде всего, в объектах высокого класса. Комментирует Марта Костюк: «В 2009 году базовые арендные ставки на офисные помещения, позици­онируемые в классе А, скорее всего, су­щественно снизятся и, согласно песси­мистическому сценарию, составят около $45/м²/в месяц (без учета НДС), оптимистическому – около $60-65/м²/в месяц (без учета НДС). Снижение арендных ставок в классе В будет более умеренным. В краткосрочном периоде арендные ставки в классе В будут нахо­диться в диапазоне $25-45/м²/в месяц (без учета НДС)».

Прогнозные значения уровня аренд­ных ставок дает Ирина Пшенная, за­меститель директора, начальник отдела офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Украина: «В настоящий момент сложно прогнозировать, каким образом кризис повлияет на развитие офисной недви­жимости в 2009 году. Однако мы про­гнозируем существенное снижение ставок в классе А и В в I квартале 2008 года по сравнению с соответствующим периодом 2007 года (порядка 25-30%)».

По словам Сергея Сергиенко, «за первые шесть месяцев 2009 года, ставки во всех сегментах будут снижаться как минимум еще на 20-25%. К концу 2009 года средняя базовая арендная ставка может составить в объектах, позицио­нируемых собственником в классе А, около $45/м²/в месяц (без учета НДС), в классе В – около $30/м²/в месяц (без учета НДС)».

Эксперты говорят о том, что сниже­ние арендных ставок в функционирую­щих объектах, договора аренды на пло­щади которых были пописаны в докризисные времена, произойдет поз­же, нежели в строящихся. «Арендные ставки на многие офисные помещения, договора аренды в которых были подписаны до октября 2008 года, останутся на докризисном уровне, для класса А –около $80/м²/в месяц (без учета НДС)», – комментирует Марта Костюк.

Ставки капитализации и доходность

Эксперты прогнозируют повышение ставок капитализации, однако назы­вать точные цифры не берутся, в связи с отсутствием на рынке прецедентов реальных сделок по покупке/продаже объектов во второй половине 2008 го­да. Рассказывает Наталья Стельмах: «Прогнозировать   движение   ставок аренды и капитализации на офисные помещения в 2009 году в Киеве практи­чески невозможно, так как с равной долей вероятности может произойти несколько сценариев. В среднесрочной перспективе ставки капитализации ос­танутся на относительно высоком уров­не и в мире, и в Украине. Например, ставки капитализации на высококласс­ные офисные помещения в СИТА и Ев­ропе весной составляли 3-5%. Сейчас они находятся в диапазоне 6-7,5%. В Киеве полгода назад ставки капитализа­ции находились на уровне 10%, теперь составляют 20%».

В следующем году на продажу бу­дут выставлены преимущественно про­екты, находящиеся на ранних стадиях реализации, замороженные проекты на стадии строительства, а также зе­мельные участки. Большинство сделок будут закрытыми. В свою очередь девелоперы, владеющие офисными цент­рами, приносящими реальный доход в виде арендной платы, вряд ли захотят отказаться от прибыльных активов, по­этому вероятность заключения боль­шого количества инвестиционных сде­лок невелика.

Когда ожидать «потепления»?

Эксперты прогнозируют два возмож­ных варианта развития событий на сто­личном рынке офисной недвижимости – пессимистический и опти­мистический. Пессимистический предполагает «откат» рынка недвижимости к уровню активности 2000-2004 годов, который будет вызван дефолтом ком­паний, не справившихся с кредитор­ской задолженностью, низким уровнем нового предложения и спроса и т.д. На­чало восстановления рынка в этом слу­чае ожидается не ранее 2011 года. Со­гласно оптимистическому прогнозу, оживление офисного рынка произой­дет уже в 2010 году, когда, как предпо­лагается, произойдет реанимация ми­ровых финансовых рынков и в Украину пойдет поток инвестиций.

Однако, какой бы из прогнозов раз­вития событий не оправдался, в любом случае путь Украины к восстановле­нию, по мнению всех экспертов, будет очень долгим и сложным. Столичный рынок недвижимости еще долго будет бороться как с внешними проблемами
(отсутствие мощных и относительно недорогих источников инвестирова­ния), так и внутренними (некачествен­ные проекты, которые сегодня по боль­шому счету никому не нужны; завышенные арендные ставки, кото­рые с оживлением рынка возобновят рост, и др.).