Столичный рынок жилой недвижимости быстро остывает. В сравнении с прошлым годом квартиры на киевской вторичке подешевели в два раза, а некоторые владельцы апартаментов, которым срочно нужны деньги, готовы уступать еще больше. Как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас прогнозировать сложно. Одни эксперты говорят, что сезон невиданных скидок продлится несколько месяцев, другие ожидают еще большего падения цен. На самом деле все будет зависеть от лояльности банков к своим нынешним и будущим заемщикам.
Покупатели — большая редкость
Киевские квартиры уже не пользуются ажиотажным спросом. По словам генерального директора АН «C.I.Т» Эдуарда Бразаса, если в лучшие времена общее количество сделок на рынке недвижимости исчислялось тысячами в месяц, то сейчас — сотнями. «Если в декабре их число снизилось на 95%, то в январе — на 96–97% по сравнению с весенними месяцами прошлого года», — сказал в интервью «ДС» ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. С ним солидарен президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, который утверждает, что количество реальных покупателей столичного жилья за последний год уменьшилось примерно в 15 раз.
Эксперты считают, что на то есть несколько причин. Одна из них — отказ банков выдавать ипотечные кредиты желающим улучшить свои жилищные условия. Начальник отдела продаж квартир компании «Траектория» Александра Онищук говорит, что еще в начале осени 2008 г. клиенты их агентства заключали порядка 70% сделок с привлечением займов, а теперь таких нет вообще. Аналогичная ситуация и в других риэлторских конторах. Заместитель начальника управления разработки и развития ипотечных продуктов VAB Банка Светлана Фридрихсон отмечает, что ипотечное кредитование сейчас приостановлено. Банкиры пытаются предлагать клиентам другие услуги, но на состояние рынка столичного жилья это никак не влияет. Риэлторы полагают, что проблема заключается и в том, что многие жители столицы не могут забрать из банков свои средства. Выделяют в агентствах еще одну категорию покупателей, которые располагают наличностью, но не спешат вкладывать деньги в недвижимость, ожидая так называемого «дна» — еще большого обвала цен.
Предложение б/у квартир также не растет. По мнению риэлторов, владельцы недвижимости, которые не желают существенно снижать цены, стали переориентироваться на рынок аренды, а то и вовсе отказываются от своих планов. «Большинство из них сейчас сдают свои апартаменты постояльцам и параллельно подыскивают покупателей или же просто откладывают продажу до лучших времен», — рассказывает генеральный директор компании «Альянс-Брок» Андрей Сокур. Кроме того, из-за отсутствия средств у девелоперов срываются сроки сдачи жилых объектов в эксплуатацию, и на рынок не поступают новые квартиры, купленные их нынешними хозяевами на стадии строительства в спекулятивных целях.
Цены стали приятней
Как и ранее, наибольшим спросом у покупателей столичного жилья пользуются самые дешевые предложения. По информации Эдуарда Бразаса, лидерами продаж являются одно- или двухкомнатные малогабаритные квартиры, а трехкомнатными клиенты его компании практически не интересуются.
По результатам исследования «ДС» оказалось, что на сегодняшний день в Киеве можно за $35–40 тыс. приобрести гостинку площадью 22–29 кв. м с небольшой кухней (4–5 кв. м), причем не в самых популярных массивах (в Святошине, на Борщаговке, Теремках, Троещине). Аналогичное жилье в более приличном районе (на Оболони, Соломенке или возле станции метро «Лукьяновская») будет стоить порядка $45–50 тыс. Но таких предложений единицы. Цена полноценной квартиры на окраинах города стартует от $50 тыс., а в более востребованных покупателями районах — $55–60 тыс. Имея такую сумму можно рассчитывать на апартаменты площадью от 32 до 40 кв. м и кухней 7–8 квадратов. Причем продавцы готовы на уступки. К примеру, в одном из опрошенных агентств недвижимости «ДС» по первой просьбе снизили стоимость квартиры общей площадью 39 кв. м на Оболони с $60 тыс. до $55 тыс. Не исключено, что если хозяева найдут покупателя с живыми деньгами, то скидка будет еще существенней. В качестве примера эксперт приводит квартиру в новом доме площадью 39,5 кв. м (кухня 10 кв. м) на улице Героев Сталинграда, в Облонском районе Киева, которая в октябре была выставлена за $100–105 тыс., а в итоге недавно ушла за $54 тыс.
Стоимость двухкомнатного жилья составляет $70–80 тыс. За такую сумму можно рассчитывать на квартиру площадью 45–60 кв. м в старом жилфонде. Периодически в столичных агентствах недвижимости появляются подобные предложения по демпинговым ценам — за $50–55 тыс., однако они, как правило, находят своего покупателя в течение одного-двух дней. За апартаменты в более новых домах просят дороже — $90–100 тыс.
Александра Онищук утверждает, что цены стали снижаться и на жилье, которое владельцы из-за престижного расположения позиционировали как элитное и выставляли немыслимые прайсы. «К примеру, осенью мы продавали «двушку» на Печерских Липках за $200 тыс., но сейчас хозяева согласны на $130 тыс. Есть в базе агентства квартира общей площадью 70 кв. м на улице Лескова (Печерский р-н) с хорошим ремонтом, камином и мебелью. Собственники согласны уступить ее за $300 тыс., хотя изначально планировали выручить $450 тыс.», — говорит она.
Полная неопределенность
Прогнозы риэлторов относительно дальнейшего развития событий на рынке столичной жилой недвижимости расходятся. По мнению Андрея Сокура, цены на квартиры уже упали до критического уровня. «Кроме того, появился довольно большой отложенный спрос, который обязательно должен «выстрелить», — считает он. Схожие предположения делает и Александр Рубанов. По его мнению, уже нынешней весной некоторые банки могут начать выдавать ипотечные кредиты, что автоматически приведет к повышению спроса и неизбежному росту цен.
Правда, банкиры менее оптимистичны. Директор департамента организации продаж продуктового розничного бизнеса одного из крупнейших финансовых учреждений страны, пожелавший остаться неназыванным, считает, что банкиры не станут кредитовать покупку недвижимости в ближайшее время. «На сегодняшний день на рынке царит паника. Большинство людей забирают свои депозиты и пока их не возвращают. С другой стороны, некоторые наши заемщики, львиная доля которых брала кредит в иностранной валюте, перестали платить с опережением срока, поскольку не знают, каким будет курс завтра», — говорит он. Светлана Фридрихсон прогнозирует, что, по самому оптимистичному сценарию, ипотечное кредитование возобновится не ранее лета нынешнего года, но условия для заемщиков станут гораздо жестче, поэтому заимствования не приобретут массово характера.
При этом предложение квартир, как полагает Сергей Костецкий, может увеличиться за счет поступления в продажу залоговой недвижимости, которую банки отберут у неплатежеспособных заемщиков. «Поэтому я не исключаю, что уже летом количество владельцев недвижимости, готовых идти на более существенные ценовые уступки, значительно прибавится», — считает эксперт. На сколько именно могут снизиться цены на столичное жилье, никто предсказывать не берется.
