2007-07-11 11:48:32
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за
1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются
характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и
В+. Согласно изменениям в законодательстве,
договор аренды на срок от трех лет должен заверяться нотариально.
Стороны также несут дополнительные расходы в виде госпошлины (0,01%).
«Это приводит к изменению сложившейся практики, когда нотариально
заверялись договоры на срок от 1 года, - говорит управляющий партнер
компании «Деол Партнерс» Руслан Олексенко, - Новые условия на рынке
могут привести к увеличению сроков договоров аренды для классов В и С». «Если
арендаторы помещений в престижных бизнес-центрах часто вынуждены
заключать договоры за полгода-год до сдачи БЦ в эксплуатацию, то
компании, которые согласны на апартаменты попроще, — в зданиях бывших
НИИ и переоборудованных квартирах — имеют широкий выбор и могут въехать
в приглянувшийся офис сразу», - утверждает директор АН KievRent Игорь
Бугаенко. В то же время риэлторы отмечают несоответствие цены
качеству. Клиенты готовы снимать центральные офисы в фасадных зданиях с
евроремонтом, выделенными линиями и т.п. максимум по $80 за кв. м в
месяц, тогда как на рынке они появляются по цене от $100 за кв. м. Не
интересуют компании и предложения в центре по цене $45–50 за «квадрат»,
если площади находятся в неудовлетворительном состоянии. Арендные
ставки в Киеве для офисных площадей класса А за минувший год выросли на
33% и составляют в среднем $48 в месяц за кв. м без НДС. При этом в
новых бизнес-центрах класса А, которые вводятся в эксплуатацию, они
достигают $55-60. Это на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и
Центральной Европы. Так например, в новом офисном центре класса
А «Парус», который открылся в начале апреля, базовая арендная ставка
составляет $55 за кв. м в месяц без учета НДС, коммунальных и
эксплуатационных расходов. При этом, на момент открытия 90% офисов были
сданы в аренду. Там «прописались» такие компании, как «Интерпайп»,
«Олимп», «Райффайзенбанк Аваль», АВТ «Бавария». Этот деловой центр стал
самым высоким офисным зданием Киева – 130 м, его обслуживает
четырехуровневый паркинг, рассчитанный на 300 автомобилей. Достаточное
количество паркомест, «оpen space», неограниченное количество
телефонных линий, наличие систем управления климатом, видеонаблюдения и
контроля доступа, служба безопасности – это основные критерии выбора
офисных помещений. Основная часть сделок с недвижимостью приходится на
офисные помещения в центральной части города. При этом, аренда
составляет 88% всех сделок. Спрос на офисы продолжает расти, а
объемы предложений – снижаются. К примеру, если в 2005 г. уровень
вакантности составлял 3%, то в 2006 г. – 1,7%. Для сравнения: в Москве
этот показатель составляет чуть больше 2%, в Париже – 4%, в Стокгольме
и Амстердаме – 18%, в Будапеште, Берлине и Брюсселе – 10%. Повышенный
спрос на деловую недвижимость привел к тому, что в некоторых
бизнес-центрах класса А собственники устанавливают минимальный размер
арендуемой офисной площади. Наиболее популярными сегментами являются
помещения площадью 60-140 кв. м и 140-300 кв.м. Арендные ставки для
класса В составляют $34 в месяц за кв. м и $22 – для класса С.
Операционные расходы – $4-6 в офисных центрах классов А и В, $2-3 - для
класса С. Арендная плата за парковочное место в центральных районах
составляет $250-300 в месяц (для крытого охраняемого паркинга). На
окраине можно найти «крышу» для авто за $100.
Фаза
активного роста рынка офисной недвижимости, по мнению специалистов,
продлится еще года три. Возрастет роль качественных показателей новых
бизнес-центров. Стабильно высокой останется доля иностранных компаний в
структуре спроса в столице. А вот ставки капитализации
постепенно будут снижаться вследствие уменьшения уровня риска и
прогнозируемого стабильного развития рынка. По мнению специалистов,
рынок бизнес-помещений в столице окончательно разделится на рынок для
«богатых», который представлен профессиональными БЦ класса А, и для
«бедных», снимающих первые нежилые этажи и квартиры пусть и в центре
города. Дефицит вакантных земельных участков в CBD (Central
Business District центральный деловой район) под строительство офисных
объектов привел к тому, что для нового строительства девелоперы стали
рассматривать и отдаленные районы. Кроме того, все больше арендаторов
начинают рассматривать помещения в районах, примыкающих к CBD, с
хорошей инфраструктурой и меньшими арендными ставками. Мария Грималюк
http://www.ugmk.info
|