Что происходит с арендой столичных офисов

Пустые мечты о росте

По словам участников рынка, возросшая в январе активность арендаторов больше связана с желанием провести мониторинг ситуации, нежели заключить реальную сделку. "Мы сейчас сдаем в аренду 16 тыс. кв. м помещений, и весь месяц проводим очень много просмотров. Но большая часть заинтересованных берет тайм-аут на принятие окончательного решения как минимум до марта месяца",- добавляет руководитель департамента сервейинга БЦ "Кубик-центр" Татьяна Присяжная.

В первом полугодии 2008 г., по данным DTZ, арендная ставка на помещения класса А была $70-90 за кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов). В октябре "і" писали, что DTZ смоделировала худший сценарий развития рынка в нынешних кризисных условиях. Тогда прогнозировалось, что ставка аренды будет постепенно снижаться до $60 к 2013 г.

Однако за последние несколько месяцев стоимость использования офисов просто обвалилась. "В ноябре цены на класс А упали в среднем до $45, а в классе В - до $25-35 за кв. м в месяц, и, возможно, это еще не дно",- рассказывает агент по офисной недвижимости компании DTZ Владислав Топчев. По его словам, уже на рынке столицы существуют единичные случаи снижения ставок на 50%, а то и на 60%.

Главный тренд - значительный рост количества разорванных договоров. Многие компании если уже не переехали, то обязательно хотят переехать в более дешевые помещения в ближайшее время. И уйти от расчета в долларах. "И эта тенденция будет только нарастать.

Очевидно, что всем будет интереснее зафиксировать ставку в гривне, предусмотрев правильную индексацию и частоту пересмотра ставок и перейти от автоматического управления объектом к ручному. Сейчас грамотный арендодатель будет идти навстречу клиентам, потому что есть риск каждый месяц терять как минимум по одному арендатору",- объясняет руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Украина (C&W) Семен Юрченко. По его словам, сейчас разумная ставка на класс А - $45 за кв. м месяц. Фактически это цифры 2007 г.

Диктат покупателей

По словам старшего консультанта по офисной недвижимости CB Richard Ellis Владислава Ременя, кроме обязательной фиксации в гривне, руководители компаний хотят жестче контролировать расходы на содержание офиса и при возможности стараться больше экономить на операционных расходах. "Сложилась тяжелая ситуация для собственника. Потому что нет видения, что будет с рынком. Если раньше ставки были привязаны курсу НБУ, то сейчас, если мы зафиксируем их в гривне, к лету эти деньги могут быть вдвое дешевле",- отмечает Татьяна Присяжная.

Если до осени 2008 г. средняя вакантность в качественных офисах класса А была не больше 1,5%, то теперь аналитики прогнозируют от 6% до 10%. Так что арендодатели ищут способы оставить арендатора в своем бизнес-центре. Одни из самых распространенных способов поощрения - это бесплатная парковка и даже арендные каникулы. Договора, прогнозируют эксперты, будут подписываться на более короткий период с вероятностью пересмотра условий.

По словам Семена Юрченко, некоторые арендодатели могут пойти и на освобождение клиентов на определенный период от арендной платы за офисное помещение при обязательной оплате эксплуатационных расходов.

Очевидно, что при этом из-за сложности привлечения средств уменьшится количество новых офисных комплексов в 2009 г. А предложение будет расти за счет освободившихся помещений от арендаторов, которые переезжают, и субаренды. Компания DTZ прогнозирует, что в 2009 г. при развитии рынка по оптимистичному сценарию на него может быть выведено около 130 тыс. кв. м офисных площадей и поглощено порядка 80 тыс. кв. м. По пессимистичному сценарию - около 80 тыс. кв. м и около 40 тыс. кв. м соответственно.

Напомним, что в докризисном прогнозе в 2009 г. планировалось более 220 тыс. кв. м новых офисов класса А. При этом арендные ставки сохранятся для класса А на уровне $35-55 за 1 кв. м, для класса В - $25-45 /кв. м. "Сейчас все прогнозы по развитию ситуации - не более чем допущение. Потому что никто пока не понимает, как будет дальше развиваться рынок. Существует мнение, что в апреле-мае будет очередной виток ухудшения ситуации",- отмечает Владислав Топчев.