|
 |
Бизнес центры уходят на окраину
|
|
2007-07-12 13:28:26
 В Киеве офисные помещения сконцентрированы в центре и приближенных к центру районах.
В отличие от европейских столиц,
в украинской пока отсутствует понятие бизнес-сити (район/квартал, где
располагаются офисные здания). «В Киеве перспективными для реализации
таких проектов могут быть район Теличка, Рыбальский остров, — считает
Валерий Кирилко, гендиректор девелоперской компании Concorde
Development, — однако пока мы можем лишь рассуждать об этом, реальных
планов на реализацию таких проектов нет».
Сегодня
из-за постоянных пробок, проблем с парковкой девелоперы стремятся
осваивать проекты офисных центров в отдаленных рйонах и промышленных
зонах Киева. По мнению Кирилко, причиной этого стали высокие темпы
роста арендных ставок, которые превышают европейские в два раза, а
также острый дефицит земли и ограниченность площадей.
Предложение по типу помещений
В
отличие от жилой недвижимости, четкой градации офисных помещений по
классам не существует. Однако профессионалы пользуются определенным
набором требований к офисной недвижимости. «В бизнес-центрах должно
быть не меньше одного паркоместа на 100 квадратных метров офисной
площади.
Это
требование редко выполняется в киевских бизнес-центрах, особенно в
центральной части города», — рассказывает Виктор Распутный, директор
компании Build & Live Development.
Условно
офисные помещения разделяют на А, В и С классы, но из-за частого
несоблюдения норм, присущих определенному типу, отечественные
девелоперы вводят подклассы, например, В+.
Офисы
класса А, так же как и В+, должны соответствовать таким требованиям:
единое управление, качественная внутренняя отделка и дизайн, Интернет,
телефон, кондиционирование, система охраны и уборки помещений.
Единственная разница между этими классами в том, что офисные центры
класса А располагаются в историческом центре города, а В+ — в
приближенных к центру районах. Бизнес-центры класса А и В+ — «место
обитания» посольств, представительств иностранных компаний и крупных
отечественных корпораций.
Офисные
помещения B и С класса чаще всего перепрофилированы из промышленных и
индустриальных зданий. Реже это реконструированные исторические
помещения. Бизнес-центры класса В могут располагаться в отдаленных
районах и на левом берегу. В них может отсутствовать место для
парковки, и не исключено, что уборщицу в офис придется нанимать самому.
В офисах класса В предпочитают размещаться компании, не имеющие
общеукраинского масштаба. Это преимущественно представительства
производственных компаний или филиалы финансовых учреждений. Изредка в
них могут «поселиться» и представительства иностранных компаний.
Наименее
престижными считаются офисные здания класса С. «В этих зданиях самый
высокий процент вакантности, несмотря на то, что их называют
бизнес-центрами. Это, как правило, переоборудованные старые здания,
НИИ, например, где часто отсутствует инфраструктура, единое
управление», — рассказывает Виктор Распутный. Такие здания занимает
средний бизнес, иностранные компании, как правило, не арендуют
помещения в таких центрах.
Цена аренды
Определяющим
в формировании стоимости аренды квадратного метра офисной недвижимости
специалисты называют престижность района, в котором расположен
бизнес-центр. «В настоящее время базовая ставка аренды на офисные
площади класса А находится на уровне 55-70 долларов за квадратный метр
в месяц», — говорит Виктор Оборский, маркетинг-аналитик международной
консалтинговой компании ASTERA, — в некоторых объектах в центре города
она достигает 80 долларов за квадратный метр».
Базовая
ставка аренды на офисные площади класса В+ составляет около 45-55
долларов, класса В — 35-45 долларов за квадратный метр в месяц.
Средние ставки аренды в офисах класса С составили 15–30 долларов.
В
бизнес-центрах цена аренды во всех предлагаемых апартаментах одинакова.
Хотя иногда в центральных районах города за разные офисы могут
потребовать разные оплаты. Например, на верхних этажах с панорамным
видом стоимость может быть выше на 10%, но это редкий случай.
Дефицит
земли, усложненные разрешительные процедуры, непрозрачное
законодательство — все это на фоне растущей деловой активности и
развития не только отечественного бизнеса, но и прихода в Украину
зарубежных компаний привело к тому, что спрос на офисы в бизнес-центрах
в несколько раз превышает предложение.
«На
май 2007 года уровень вакантности офисных площадей в Киеве составил
около 1,95%, что свидетельствует о нехватке качественных офисных
помещений на рынке», — говорит Марта Костюк, начальник отдела аналитики
компании DTZ в Украине. По ее мнению, ситуация вряд ли изменится в
ближайшее время, этот показатель сохранится на уровне 1,2-2%, пока не
будет введено в эксплуатацию больше офисных помещений.
«Сегодня цена аренды офисных помещений запредельная,
потому в 2007 году мы наблюдаем замедление подорожания. Думаю, оно
продлится еще несколько лет, но таких высоких темпов уже не будет», —
считает Валерий Кирилко.
http://www.delo.ua
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
