Время дисконтов

Рынок аренды коттеджей в Киевской области развит гораздо меньше, чем рынок аренды, например, квартир.  В большинстве случаев коттеджи строят для себя или на продажу. Но в связи со снижением объёмов продаж загородного жилья за последние 3-6 месяцев и сворачиванием ипотечных программ финансовыми структурами собственники предлагают свои домовладения в аренду, уступая в цене. Кроме того, сегодня можно найти варианты аренды коттеджей с последующим правом выкупа. А вот строить дом для заработка на арендаторах сейчас не время.

Специалисты акцентируют внимание: на сегодня рынок загородной аренды нахо­дится на стадии развития. Пока что это не структуриро­ванный, а частный бизнес – отдельные собственники сдают в аренду один-два коттеджа. Многие агент­ства недвижимости специа­лизируются в основном на вопросах купли-продажи, арендой же занимаются постольку-поскольку.

Пациент скорее жив

Несколько лет назад рынка аренды загородной недви­жимости фактически не су­ществовало, сейчас его формирование медленно, но верно происходит. «По сравнению с 2006 годом количество предложений по аренде домов увели­чилось в 2,5-2,8 раза. Уровень спроса на такое жилье также вырос более чем в 2,4-3 раза, – говорит Марина Бельчук, начальник отдела загородной недви­жимости компании «Траектория». – Это связано, прежде всего, с измене­нием ментальности насе­ления, популяризацией и престижностью среди опре­деленных групп населения понятия аренды «домика в лесу» и более скрупу­лезным отношением к воп­росам экологии. Семьи со средним ежемесячным доходом более $ю ооо пред­почитают снимать скорее загородный дом, нежели квартиру в центре столицы». По данным компании, на се­годняшний день общая база предлагаемых в аренду домов содержит около 1400-1500 объектов – это и от­дельно стоящие коттеджи в хаотичной застройке, дачи, и дома в коттеджных городках. Для круглогодичного прожи­вания сезонность как таковая отсутствует. Что касается сезонного проживания, как правило, в период с конца зимы до начала лета аренда загородного дома стано­вится наиболее популярной. За этот промежуток практи­чески все 100% предложений на рынке «съедаются».

Условная величина

Разнообразие домов различных периодов постройки, предлагаемых в аренду, очень велико – от дачных домов до ре­зиденций, особняков и поместий. Условно их можно разделить на три класса: «эконом», «бизнес» и «элит», – что поможет желающим арен­довать дом понять, чего они хотят и сколько это стоит. Домовладения отли­чаются площадью коттеджа, размером придомовой терри­тории, качеством ремонта и предлагаемыми услу­гами, а также удаленностью от столицы и уровнем транс­портной доступности. Все вышеперечисленные харак­теристики влияют на ценовую политику загородных домо­владений. Таким образом, стоимость аренды коттеджа –величина очень условная, зависящая от многих факторов. Как и в случае с арендой квартир, начиная с сентября 2008 года рост цен на съем загородного жилья прекратился, а в ноябре уже наблюдалось постепенное снижение – до 5% в месяц. М. Бельчук объясняет это тем, что покупательская способ­ность населения резко упала из-за финансовой нестабиль­ности, высокой инфляции, резкой девальвации гривны и закрытия кредитных программ в финансовых компаниях. В связи с этим собственники загородной недвижимости, а также управляющие компании коттеджных городков пере­смотрели свою политику и стали выставлять ранее продаваемые дома в аренду. Увеличился рынок предло­жения, выросла конкуренция, а собственники начали снижать цены. По данным специалиста, в среднем за период с ноября 2008 г. до конца января 2009 г. цены снизились на 15-30%. «Сейчас происходят коле­бания рынка со снижением доходности, что отражается и на загородной недвижи­мости. Предположить процент падения арендных ставок в данный период сложно, но приблизительно он будет составлять 30-35%» а в неко­торых ситуациях и до 50%», – говорит Владислав Бондаренко, коммер­ческий директор компании Welfort Real Estate.

Ценовые позиции

Наиболее привлекательны для аренды обуховское, житомирское и вышгородское направления. Стоимость месячного проживания в за­городном доме здесь состав­ляет около $2000-10 000 в месяц. Цены на загородные дома в одесском, бориспольском, броварском направ­лениях – от $1500 до $7000 в месяц. В варшавском направлении стоимость аренды домовладения на расстоянии до 10 км от черты города колеблется в диапа­зоне $500-3000 в месяц. Практически во всех направлениях аренда дома в 20-30 км от столицы площадью 100-200 кв. м, с ме­белью, хорошим ремонтом и земельным участком 8-10 соток обойдется в $600-1500 в месяц. Самые дорогие домовладения расположены в элитном районе Конча-Заспа, а также в Пуще-Водице и Ирпене. Сдаваемые здесь особ­няки, как правило, имеют площадь 250-650 кв. м, большие земельные участки (от 15 до 50 соток), в доме либо на участке есть бассейн, высокий уровень инженерных коммуникаций, дорогой интерьер. Стоимость аренды такого коттеджа – около $12 000 в месяц.

Стоит отметить, что на стои­мость также влияет срок, на который предпола­гается сдавать коттедж. Так, упомянутый уровень цен установлен для долгосрочного проживания. Ставки на сезонную помесячную аренду выше на 10-15%. Стоимость эксплуатационно-инженерных услуг может быть включена в цену аренды или составлять дополнительный платеж.

Кроме того, цена аренды зависит от времени года, наличия праздничных дней. Например, сдача коттеджа на новогодние праздники – отдельное направление в риэлтерском бизнесе. Часто за три дня веселья на свежем воздухе арендаторы готовы платить ту же сумму, что и за месяц прожи­вания. Неудивительно, что число предлагаемых к сдаче коттеджей на этот период увеличивается с каждым годом, парал­лельно растут и цены. Спрос на аренду загородных коттеджей на новогодние праздники, как правило, превышает предложение.

Ещё дешевле

На рынке загородной аренды успел занять свою нишу коттеджный поселок, который специализируется исклю­чительно на аренде домо­владений. Это городок «Кантри», расположенный между 20 и 30-м кило­метром в Конча-Заспе. На фоне всеобщей коррек­тировки арендных ставок этот проект не стал исклю­чением. По данным Виталия Полищука, управляющего проектом «Кантри», в ян­варе стоимость аренды домовладения снизилась и сейчас составляет ?4000 за квартиру в таун-хаусе площадью 170 «квад­ратов». По его словам, спрос на аренду жилья в организо­ванном коттеджном поселке по-прежнему высокий. Клиентам также предла­гают дисконт в зависимости от срока проживания. Ценовая политика аренды в поселке, конечно, выше по сравнению с домами хаотичной застройки. Однако, акцентирует В. Полищук, следует учиты­вать, что в стоимость проживания в полноценно функционирующем поселке входит возможность поль­зования существующей инфраструктурой и прочими услугами. Например, спор­тивным комплексом с бас­сейном и тренажерным залом, теннисными кортами, спортивными площадками. Также включена охрана и экс­плуатационные услуги (уборка территории, обслуживание инженерных коммуникаций).

Специалисты рынка склонны утверждать, что в сегодняшних нелегких условиях на рынке недвижи­мости вероятность развития новых коттеджных поселков, ориентированных на аренду, равна нулю. Ведь аренда коттеджей – это менее рентабельный бизнес по сравнению с продажей. Это же касается и инвести­рования частными лицами в строительство коттеджей для заработка на аренде -с учетом снижения ставок сегодня это просто невы­годно. «О целесообраз­ности любого бизнеса сегодня говорить сложно. Риски высокие практически везде, даже для «ленивых», которые живут за счет процентов по депозитным вкладам в банках. На наш взгляд, для людей, имеющих наличные деньги, сегодня самое время покупать недвижимость, земельные участки и дома, поскольку как только стабилизируется финансовая ситуация в стране, цены вновь будут расти», – говорит М. Бельчук. Предостерегает от необду­манных денежных вложений и В. Бондаренко: «Сегмент загородной недвижимости всегда был и будет привле­кательным для инвестиций. Но ввиду нынешней ситуации необходимо очень скрупу­лезно относиться к формиро­ванию загородной застройки и привлечению средств». Совершенно очевидно, что 2009 год для рынка недвижимости в целом будет очень сложным. Но данная ситуация, вероятно, позитивно отразится на даль­нейшем развитии загородной застройки и поможет избе­жать ошибок, которые допускались ранее. «Все зависит от того, изменится ли ситуация на финансовом рынке Украины, возобновят ли ипотечные программы и что будет с курсом доллара. Все это существенно отра­зится на рынке недвижи­мости и, в частности, на рынке аренды загородного жилья. Основная потребительская группа загородного жилья сегодня находится в затруд­нительном финансовом поло­жении. Те запасы, которые были, люди уже использовали за период с ноября по ян­варь, возможно, им придется экономить на условиях прожи­вания. Поэтому на ближайшие полгода прогнозируем снижение цен на 5~ю%», – резюмирует М. Бельчук.