Гостиничная недвижимость 2009: цены и тенденции

2009 году гостиницы сегмента эконом-класса, которые полностью зависят от городских коммуникаций, скорее всего, поднимут цены на гостиничные номера. В то же время заполнение гостиниц верхнего сегмента снизится как минимум до 50-60%. Об этом свидетельствует последнее исследование аналитиков компании "Colliers International".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, сроки открытия многих проектов, ранее заявленных на 2009 - 2010 год, перенесутся как минимум на год. Так, в 2010 году на рынок имеют шансы выйти только три новых гостиницы: "Fairmont" на Набережно-Хрещатицкой, 1а, "Оболонь" на Оболонской набережной, 9 и гостиница на Константиновской, 34.

Предложение

По сравнению с прошлым годом, в 2008 году не произошло значительных изменений в номерном фонде гостиниц верхнего сегмента г. Киева. Открытие 5-ти звездочной гостиницы "InterContinental" было перенесено со второй половины 2008 года на первую половину 2009 года. Предложение гостиниц категории 4 звезды увеличилось на 124 номера вследствие ввода в эксплуатацию гостиницы "Висак" на Оболонской набережной, а также повышения категории 3-х звездочной гостиницы "Салют" до 4-х звездочной.

Таким образом, на сегодняшний день, предложение гостиниц категории 5 звезд составляет 661 номер, 4 звезды - 1352 номера, 3 звезды - 3463 номера. Объем предложения в Киеве в несколько раз превышает показатели крупнейших региональных городов Украины, однако является крайне низким в сравнении с другими европейскими столицами. Ожидаемые к открытию в 2009-2010 гг. гостиницы сократят дисбаланс между спросом и предложением, однако уровень насыщенности рынка гостиницами верхнего сегмента может увеличиться только к 2011-2012 гг. при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных проектов. Поэтому, несмотря на то, что требования УЕФА по количеству требуемых к чемпионату номеров в Украине могут быть снижены ввиду экономического кризиса, из-за переноса сроков ввода в эксплуатацию значительной части заявленных гостиниц их выполнение находится под вопросом. Согласно данным Киевской Городской Государственной Администрации (КГГА), текущие требования УЕФА по количеству номеров в киевских гостиницах составляют 3840 номера – в гостиницах категории 5 звезд, 4250 – в 4-звездочных, 400 номеров в 3-звездочных.

Дефицит предложения гостиниц всех категорий в регионах значительно выше столичного. Среди крупных региональных центров гостиницы категории 5 звезд имеются только в Одессе ("Отрада", 26 номеров), Днепропетровске ("Гранд Отель Украина", 75 номеров) и Донецке ("Донбасс Палас", 129 номеров). Следует принимать во внимание, что для большинства региональных гостиниц заявленная категория может не соответствовать стандартам международных операторов. Большую часть номерного фонда крупных городов Украины составляют гостиницы нижнего сегмента (2-3 звезды), построенные в советское время.

Цены

Как правило, цены на гостиничные номера формируются на период сроком в один год и предусматривают изменения в редких случаях.

Традиционно, на киевском рынке стоимость номеров в гостиницах выставляется либо в гривне (гостиницы категории 2-4 звезды и ниже), либо в евро (гостиницы 4-5 звезд). По итогам 2008 г. для гостиниц г. Киева запрашиваемые цены на 2009 год были увеличены в среднем на 25%1, а в верхнем сегменте – на 14,5%.

Однако, следует принимать во внимание, что, учитывая рост доллара США к евро и девальвацию национальной валюты в 4-м квартале 2008 г., в долларовом эквиваленте уровень цен во всех гостиницах г. Киева на конец декабря 2008 г. по сравнению с декабрем 2007г. уменьшился на 13%, а для гостиниц категории 4-5 звезд – на 11%.

Более того, учитывая, что ценовая политика в гостиницах на 2009 г. формировались в большинстве случаев по данным за первые 9 месяцев 2008 г., когда рынок пребывал в состоянии роста, аналитики ожидают пересмотра уровня цен в сторону понижения. Вероятней всего, основными инструментами снижения цен станет появление специализированных предложений и скидок, и, в единичных случаях, пересмотр тарифов в целом.

Однако, в ближайшем будущем гостиницы сегмента эконом-класса, которые полностью зависят от городских коммуникаций, скорее всего, поднимут цены на гостиничные номера в случае увеличения тарифов на коммунальные услуги для юридических лиц в 1,08-9,5 раза. Как правило, для таких гостиниц коммунальные услуги составляют треть стоимости номера.

Заполняемость

Вследствие высокой деловой активности в первой половине 2008 года, заполняемость киевских гостиниц категории 4-5 звезд оставалась на достаточно высоком уровне, составляя 70-80%. Однако, во втором полугодии, в результате снижения количества деловых поездок в Украину, а также сокращения бюджета на проживание в гостиницах, уровень заполняемости некоторых гостиниц сократился в полтора - два раза. В краткосрочной перспективе, по мере уменьшения деловой активности, ожидается снижение уровня заполнения гостиниц верхнего сегмента как минимум до 50-60%.

Тенденции

Среди наиболее актуальных тенденций для рынка гостиничных услуг в 2009 году можно выделить: замедление темпов развития рынка гостиничных услуг по причине экономического кризиса, более поздний ввод в эксплуатацию большинства заявленных проектов на 2009-2011 гг., а также дальнейшее подписание договоров с международными операторами на управление гостиницами в крупных региональных городах Украины. Аналитики также отметили насыщение гостиничного рынка столицы и крупных региональных городов маловероятно до 2012 г., снижение цен и заполняемости гостиниц ввиду уменьшения спроса.