Торговля ритейлом

Торговля ритейлом

Ситуация на рынке недвижимости, в том числе в сегменте ритейла, в связи с охватившем все сферы экономики кризисом меняется стремительно, причем не в лучшую сторону. Эксперты рынка уверены, что финансовые проблемы внесут свои коррективы, произойдет перераспределение сфер влияния и капиталов, но поскольку необходимость в покупке и продаже товаров не исчезнет никогда, сегмент торговой недвижимости сумеет выстоять

Уже не так дорого

Ожидания ритейлеров небезосновательны. Нестабильность мировой и внутренней экономики, безусловно, оказывает негативное влияние на рынок торговой недвижимости, но ситуация не безнадежна. Так, по наблюдениям исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, доля профессиональных комплексов в структуре торговых площадей Киева за последние 3 года увеличилась с 2-3% до 25-30%.

По данным компании DEOL Partners, на сегодняшний день общая торговая площадь всех торговых центров (ТЦ) и торгово-развлекательных центров (ТРЦ) столицы составляет более 500 тыс. кв. м, что соответствует 170 кв. м на 1 тыс. горожан. Объектов, которые по площади (3 тыс. – 5 тыс. кв. м) и наполнению можно отнести к профессиональным ТЦ, в городе насчитывается всего 38. Разросшемуся в последние годы Киеву этого количества явно не хватает.

Вести речь о переходе рынка в стадию насыщения не приходится: еще летом эксперты предполагали, что это произойдет в 2011 г., но сегодня что-либо прогнозировать чрезвычайно сложно. По словам Андрея Борща, до финансового кризиса ожидалась реализация 20-ти новых масштабных проектов в течение 2-х лет, однако сейчас многие из них перенесли сроки ввода в эксплуатацию. Снижение активности ритейл-операторов – тоже результат последних изменений в экономике. Основное внимание арендаторов в таких условиях приковано к высококлассным объектам с хорошо проработанной концепцией, которые находятся в управлении профессиональных компаний, имеют гибкую систему ценообразования и высокую посещаемость.

Маркетолог-аналитик «Украинской Торговой Гильдии» Оксана Кульчицкая отмечает, что по степени обеспеченности торговыми площадями в ТЦ Киев значительно отстает не только от большинства европейских столиц, но и от некоторых областных центров Украины. Кроме того, стоимость аренды 1 кв. м в киевских ТЦ зачастую завышена.

«Уровень арендных ставок за последнее время изменился, – считает директор компании FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко. – Если еще в октябре 2008 г. они по-прежнему в 2-2,5 раза превышали аналогичные показатели в восточноевропейских странах и составляли $ 150-250 за кв. м в мес., то уже в декабре снизились в среднем до $ 120 за кв. м в мес.». Несмотря на это, ритейлеры продолжают жаловаться на высокую арендную плату, которая в сочетании с падением товарооборота на 40-60% в гривневом эквиваленте сегодня для них «неподъемна».

Впрочем, не во всех ТЦ Киева аренда столь дорога. Согласно данным директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, владельцы магазинов площадью 100-300 кв. м в активно посещаемых комплексах за 1 кв. м ежемесячно платят $ 140-230, в менее посещаемых – $ 65-78 (данные по состоянию на ноябрь-декабрь 2008 г.). Сегодня арендаторы ведут речь о снижении ставок и стремятся установить их в гривне по причине нестабильности курса валют.

«В связи с наступившим кризисом стоимость аренды перестала расти, – утверждает управляющий партнер компании Concorde Валерий Кирилко. – Сейчас практически во всех ТЦ страны идет обратный процесс. Многие региональные центры для того, чтобы удержать арендаторов, значительно (в 5-10 раз) снижают ставки. В Киеве ситуация чуть лучше, но и тут в некоторых ТЦ наблюдается уменьшение цен на аренду». Причиной этого г-н Кирилко считает спад в мировой экономике. Большинство ТЦ возводилось именно на заемные средства, и поскольку сейчас банки приостановили выдачу кредитов, возникли сложности с реализацией целого ряда заявленных на ближайшие годы проектов. С одной стороны, в условиях постоянно растущего спроса на качественные торговые площади есть предпосылки к увеличению арендных ставок. С другой – в нынешней ситуации многие компании, арендующие площади в ТЦ, пытаются сэкономить, потому поднимают вопрос об уменьшении арендной платы. Сложно судить, насколько это оправдано с экономической точки зрения – порой кризис является просто предлогом, чтобы потребовать более выгодных условий. Договориться сторонам удается не всегда, и расценки остаются на прежнем уровне.

Влиятельный кризис

Проблемы на мировом финансовом рынке повлияли на все аспекты ритейл-девелопмента. Но на сегменте коммерческой недвижимости они отразились не так сильно, как на жилой. Ввиду этого многие компании заявляют о перераспределении своих портфелей в пользу коммерческих, в том числе торговых объектов. По словам г-жи Рымаренко, наблюдается тенденция к продаже девелоперами непрофильных проектов с целью освобождения средств для поддержки существующих и завершения уже начатых.

«Не все объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2008 г., были завершены, – констатирует Юлия Ляшенко. – Например, сдача ТЦ «Домосфера» перенесена на весну текущего года. Также существует вероятность приостановления реализации заявленных на 2009 г. проектов, даже тех, которые находятся уже на финальной стадии. Не стоит ожидать активного начала строительства новых ТЦ – игроки рынка займут выжидательную позицию. Что касается арендных ставок, то они будут снижаться, но лишь в кратковременной перспективе».

Начавшийся кризис изменил ситуацию на рынке недвижимости в худшую сторону. По наблюдениям Валерия Кирилко, львиная доля иностранных девелоперов (как российских, так и западных) покинула украинский рынок до лучших времен, которые, по разным прогнозам, насупят не раньше 2010 г. Большая часть отечественных девелоперов заморозила свои проекты на неопределенный срок. Кое-кто начал распродавать собственные активы, однако сделок по продаже или покупке не так много. По мнению специалистов рынка, пик начнется весной – сейчас потенциальные покупатели выжидают, пока цены на объекты, проекты и компании упадут до рекордного минимума. Кроме того, еще не все собственники до конца осознали ситуацию – они пытаются удержать цены на свои проекты и объекты на уровне начала осени 2008 г. Но это продлится недолго, уверен г-н Кирилко. Уже появились первые «ласточки», снизившие цены в несколько раз, иногда чуть ли не до себестоимости.

«Сегодня многие проекты заморожены, и это уже не секрет, – поясняет Оксана Кульчицкая. – Но некоторые девелоперы заявляют о намерении закончить сооружение своих объектов во что бы то ни стало. Какова ситуация на самом деле, не знает никто – застройщики не хотят говорить о собственных проблемах».

Готова приоткрыть свои карты компания KDD Group: «У нас в портфеле находится два масштабных проекта ТЦ: на Житомирском шоссе и на левом берегу. Без привлечения кредитных средств их реализация невозможна. В данный момент банки не могут предложить ни достаточного финансирования, ни приемлемой процентной ставки. Поэтому сейчас мы будем проводить подготовительные работы, получим все необходимые разрешения, чтобы после окончания кризиса ликвидности начать быстро продвигать эти проекты».

Воспользоваться нынешней экономической ситуацией с умом можно и нужно. Эксперты предлагают следовать правилу «покупай, когда все продают». Если раньше, как утверждает Валерий Кирилко, самой большой трудностью для девелопера было получение всех необходимых документов, то сегодня главная проблема – поиск инвестиций. Одни решают ее с помощью частных инвесторов, другие аккумулируют собственные средства, третьи ищут иностранных партнеров, рассматривающих возможность финансирования проектов ТЦ с тем, чтобы через 1,5-2 года, когда рынок будет на подъеме, выйти на него с готовыми объектами и продать их с наибольшей выгодой. «Тем, у кого есть денежный запас, самое время вкладывать его в возведение либо в покупку готовых ТЦ, – считает г-н Кирилко. – К тому же сейчас легче, быстрее и дешевле реализовать проект: из-за отсутствия подрядов снизилась стоимость его строительства, разработки и сопровождения. Даже в БТИ пустые коридоры, чего не было никогда».

К сожалению, количество иностранных инвесторов, рассматривавших нашу страну как хорошую платформу для вложения капитала, катастрофически уменьшилось – по подсчетам Валерия Кирилко, на 80-90%. На строительном рынке остались либо очень крупные и надежные, либо самые стойкие и рисковые игроки, а также те, у кого бизнес дифференцирован и есть другие, помимо банковских, источники финансирования. Именно такие компании проявят наиболее активный интерес к объектам коммерческой недвижимости. Правда, произойдет это, скорее всего, в начале следующего года, когда многие девелоперы будут вынуждены продавать землю и свои проекты по ценам, гораздо ниже сегодняшних. Этой ситуацией смогут воспользоваться и те украинские компании, которые сумели сохранить свободные денежные ресурсы.

«В любом случае отечественный рынок недвижимости остается привлекательным не только для местных инвесторов, но и для иностранных», – подтверждает Марина Рымаренко. О своих намерениях все-таки развивать проекты в Украине заявили российский холдинг ROSS Group и британская компания European Future Group, планирующая приступить к реализации торгово-офисного комплекса на Броварском проспекте.

Широкоформатные перспективы

И все же даже наступивший кризис не отменил потребности Киева в различных форматах ТЦ, которые успешно функционируют во всем мире. Многие страны давно оценили преимущества больших торгово-развлекательных моллов. Сегодня подобные объекты начинают реализовывать и в Украине.

«Мегамоллом является ТРЦ регионального формата, – рассказывает Оксана Кульчицкая. – Основной упор в нем делается на развлекательную составляющую. Такой ТЦ – место не только для совершения покупок, а и для отдыха всей семьи. Досуг здесь может и должен быть самым разным и нестандартным, вплоть до тематических парков, аквапарков и океанариумов – все, на что хватит фантазии, смелости и ресурсов девелопера». В таком ТРЦ посетителю будут интересны концепция, стилистика, дизайн проекта, его уже не удовлетворит простая «коробка» с однообразными магазинами.

Отмечает тренд глобализации и Валерий Кирилко: «В Москве есть ТЦ площадью 200 тыс., 300 тыс. и даже 400 тыс. кв. м. За такими объектами будущее, именно на них будут акцентировать свое внимание девелоперы».

По оценкам экспертов DEOL Partners, столица вполне готова принять 3-4 подобных проекта. Сейчас компания проводит подготовку к возведению двух крупных комплексов – Mall of Ukraine и Kiev Airport City – и рассчитывает через год выйти на стадию активного строительства. Первую очередь Mall of Ukraine планируется ввести в эксплуатацию в конце 2010 г. В ее состав войдут торговая галерея и площади для «якорных» арендаторов. Затем будут сооружены развлекательный комплекс, трехзвездочная гостиница на 220 номеров и бутиковая галерея. Kiev Airport City также построят в несколько этапов. «Оба объекта включены в план подготовки Киевской области к «Евро-2012», поэтому необходимые очереди мы планируем сдать в эксплуатацию к началу чемпионата», – делится информацией Марина Рымаренко.

По мнению Юлии Ляшенко, в Украине есть все предпосылки для развития данного направления торговой недвижимости, но прежде нужно пережить спад: «Экономика интегрирована, и кризис негативно отразился на всех ее сферах. Прекращают работать многие предприятия, уходят с рынка западные компании, вследствие чего растет количество безработных, падает уровень доходов населения, снижается покупательская способность, а вместе с ней и товарооборот торговых сетей».

Противоположностью моллам станут локальные, районные ТЦ, в которых столица нуждается не менее остро. За последние год-два на рынок Киева было выведено несколько таких объектов: «Глобал UA» по ул. Бальзака, «Комод» возле ст. м. «Левобережная», «Квадрат-Аврора» на бульв. Перова, а также торгово-офисный центр «Дарница» на пл. Ленинградской. На месте последнего раньше был универмаг, который компания KDD Group увеличила и переформатировала. Данный объект обладает всеми характеристиками, необходимыми локальному ТЦ. А они, по определению экспертов, следующие: площадь до 10 тыс. кв. м, высота 2-4 этажа, наличие двух важных «якорей» (супермаркета на нижнем уровне и фудкорта на верхнем), химчистки, фотолаборатории, ремонта обуви и одежды, а также небольшого количества бутиков демократичных марок. В качестве дополнительного «якоря» Оксана Кульчицкая рассматривает супермаркет бытовой техники и электроники. В локальных ТЦ приветствуется аптека, магазин бытовых товаров и отделение банка. А вот перегружать такой комплекс излишними заведениями досуга специалисты не советуют – ожидаемой прибыли это не принесет.

«Развлечения, связанные с семейным походом в молл, в районном ТЦ не нужны, – объясняет Валерий Кирилко. – Нет и острой потребности в паркингах, потому что в такие ТЦ, как правило, люди приходят пешком за небольшим количеством необходимых покупок. В советские времена подобный формат был представлен универсамами, и с точки зрения организации инфраструктуры это был очень правильный расчет: на определенное количество жителей нужен один универсам в пределах 15-минутной пешеходной зоны. Сейчас мы к этому возвращаемся. Районы столицы быстро развиваются, их жителей нужно обеспечивать продуктами, товарами и услугами первой необходимости, чего можно добиться путем стрит-ритейла (когда под магазины отводятся нижние этажи жилых домов) либо локальными ТЦ».

Средним форматом между мега-моллами и районными ТЦ являются окружные торговые комплексы вроде «Променады» и «Большевика». В них основной акцент, по словам Оксаны Кульчицкой, делается не на бытовые потребности горожан, а на развлечения и шоппинг, однако «якорь» в виде продуктового супермаркета тут должен присутствовать обязательно. Вторым крупным «якорем» чаще всего становится магазин бытовой техники и электроники, а «миниякорями» – детский, спортивный и парфюмерный супермаркеты.

Сегодня Киев нуждается в ТЦ всех трех форматов, причем наиболее остро их нехватка ощущается на левом берегу и окраинах города. «Плотность застройки указанных зон делает их очень перспективными для развития торговой недвижимости, – считает Юлия Ляшенко. – К тому же большинство людей предпочитает делать покупки недалеко от дома, поэтому ТЦ с обоснованной концепцией и грамотно сформированным пулом арендаторов наверняка станет успешным. Кроме того, девелоперу выгоднее реализовывать проекты в спальных районах: легче найти подходящий участок нужных размеров, земля здесь дешевле и потребитель ближе. Уже сейчас более 50% всех торговых площадей приходится на спальные массивы города».

Устаревшие новинки

По мере насыщения рынка требования к объектам торговой недвижимости возрастают, а конкуренция между классическими ТЦ обостряется. Поэтому, отмечает Юлия Ляшенко, закономерно появляются новые форматы, такие как Retail Park, Festival Center, Outlet Center, Fashion Сenter и др. Они будут привлекать и девелоперов, и арендаторов, и конечных потребителей. В развитии формата Retail Park, идеально подходящего для таких групп товаров, как бытовая техника, мебель и строительные материалы, заинтересованы ритейлеры, которым нужны большие площади по оптимальным арендным ставкам. Но 2009 год умерит аппетиты. Уже сейчас очевидна тенденция к минимизации форматов. По прогнозам ряда экспертов, интерес будет вызывать торговая и офисная недвижимость до 20 тыс. кв. м.

Новым для Киева является и формат пауэр-центра, который будет представлен ТЦ «Домосфера» на Столичном шоссе (девелоперская компания DeVision). Около 70% площадей здесь планируется отдать «якорным» арендаторам – крупным строительному и мебельному супермаркетам.

Большие «якоря», способные привлечь в ТЦ посетителей, сейчас являются одной из главных забот девелоперов. Все чаще такой «приманкой» становятся развлекательные точки. Так, в ТЦ «Плазма» на просп. Московском ставка сделана на самый большой в Киеве боулинг-клуб «Джамбо» с 30-ю дорожками, под который отведено 5 тыс. кв. м. В расположенном неподалеку РТЦ «Блокбастер» развлечение посетителей – приоритетное задание. С момента открытия этот центр стал популярным среди киевлян местом проведения досуга благодаря самому масштабному в столице 12-зальному кинотеатру «Мегаплекс», первому в стране 3D-кинотеатру IMAX, роллердрому, фудкорту, арене лазерных боев, альпинистской стенке, аттракциону с веревочными канатами и мостами, бильярду и боулингу. Стремление удивить и завлечь посетителей привело к созданию в «Блокбастере» первого интерактивного ресторана Transforse, где с помощью огромного экрана можно совершить виртуальную экскурсию в разные точки мира и даже космоса, а для заказа или вызова официанта нужно воспользоваться компьютером, установленным на каждом столике.

Но в Украине еще не слишком распространены примеры, когда при создании ТЦ девелоперы большое значение придают его концепции. В прошлом торговые комплексы часто проектировались вовсе без нее, так как потребитель не имел большого выбора и вынужден был посещать немногочисленные существовавшие объекты. Даже сейчас большинство владельцев не поднимает вопрос о модернизации своих устаревших за последние годы ТЦ. «Пока на них есть спрос среди арендаторов и покупателей, редевелопмент не проводится, – высказывает позицию украинских экспертов Валерий Кирилко. – Лишь тогда, когда проект уже не приносит ожидаемой прибыли, можно задуматься о его реконструкции либо перепозиционировании».

Директор по внешним отношениям компании Apsys Стефан Прегнелл, имеющий опыт работы как в Западной, так и в Восточной Европе, высказывает собственный взгляд на эту проблему: «Старые ТЦ необходимо регенерировать – сделать более привлекательными и соответствующими потребностям горожан. Клиентам нужно давать то, что они хотят, а не то, что могут предложить девелоперы. Ознакомившись с некоторыми объектами в Киеве, я удивился их непродуманности. Например, «Мандарин Плаза» – очень элитный комплекс, предназначенный исключительно для небольшой категории людей. Я не считаю такой подход плохим, но прежде чем создавать элитные ТЦ, следует создать ТЦ для всех и каждого. Вот «Глобус» – ТЦ для каждого. Многие находки произвели на меня приятное впечатление в ТЦ «Большевик»: напоминания об индустриальном прошлом, интересные детали декора, оригинальный фудкорт «СССР». Понравились подбор арендаторов, маркетинг проекта и мерчандайзинг. В то же время в здании очень сложные переходы и много плохо освещенных локаций».

Если в оценке ТЦ «Большевик» украинские девелоперы и аналитики согласны с зарубежным коллегой, то о необходимости реновации устаревших морально и физически торговых комплексов они не задумаются еще ближайшие 5-6 лет. Отсутствие конкуренции, достаточный поток посетителей, высокий уровень интереса арендаторов и, конечно же, недостаток средств – аргументы не в пользу реконструкции. А спад в экономике и вызванная им неопределенность в отношении выхода на рынок новых объектов только убеждают в правильности такого подхода. И это, пожалуй, единственный прогноз, по которому эксперты сегодня готовы высказать единогласную уверенность.