Киев. Обзор рынка торговой недвижимости за 2008 год

Рынок торговой недвижимости

Тенденции

Тенденции I-III кварталов 2008 года:

• Расширение географии действия крупных девелоперов, рост интереса к развитию проектов ТЦ в городах с населением более 500 тыс. человек.

• Заметный рост арендных ставок в первые 6 месяцев 2008 года: 10-30% – для операторов торговой галереи, 5-10% – для якорных арендаторов.

• Сдача в аренду строящихся ТЦ по предварительным договорам аренды в I-III кварталах 2008 года.

• Замедление темпов роста розничной торговли начиная с середины II квартала 2008 года – с 30,2% (к соответствующему периоду прошлого года) в мае до 25,1% в сентябре 2008 года.

Тенденции IV квартала 2008 года:

• Пересмотр многими иностранными ретейлерами и девелоперами сроков развития своих проектов на украинском рынке.

• Замораживание 80% проектов, находящихся на начальных этапах девелопмента.

• Снижение арендных ставок, как для операторов торговой галереи, так и для якорных арендаторов до уровня IV квартала 2007 года.

• Рост количества предложений на продажу участков под развитие ТЦ в Киеве и пригороде

Ключевые события

• В мае 2008 года в Киеве открылся первый магазин испанской сети ZARA, принадлежащей компании «Inditex Group».

• В сентябре 2008 года состоялось открытие ТРЦ «Блокбастер», в составе которого впервые представлен IMAX 3D-кинотеатр, а также первый комплекс Trans Force на территории Украины.

• В 2008 году было заключено две крупные инвестиционные сделки. Британский инвестиционный фонд Meyer Bergman European Retail Partners приобрел ТРЦ «Аладдин». Сумма сделки превысила $60 млн. Компания Davento купила ТЦ «Альта-Центр», сумма сделки составила $50 млн.

Предложение

Общая арендная площадь в сегменте торговой недвижимости Киева по итогам 2008 года составила 486,3 тыс. м2, увеличившись на 28%, по сравнению с 2007 годом.

В 2008 году в Киеве было введено в эксплуатацию пять торговых центров, а также 4-я очередь ТРЦ «Караван» и 2-я очередь ТРЦ «Большевик». Общая площадь введенных объектов составила 160,5 тыс. м2, что в три раза больше чем было введено в 2007 году.

Спрос

Основной спрос в 2008 году на профессиональные торговые площади наблюдался со стороны продуктовых супермаркетов, операторов бытовой техники и электроники, фуд-кортов и операторов развлекательного сектора.

Несмотря на экономический спад в стране, заполняемость профессиональных торговых центров Киева остается очень высокой. С 2002 года показатель средней заполняемости торговых центров к 2008 году вырос с 95% до 98,5%.

Сокращение доходов ритейлеров в конце 2008 года не повлияло на уровень вакантных площадей, который составлял 1-3%.

Коммерческие условия

За первое полугодие 2008 года арендные ставки на профессиональные торговые помещения столицы для якорных арендаторов выросли на 5% и находились в диапазоне 180-480 $/м2/год. Для операторов торговой галереи арендные ставки выросли на 30% и составляли 960-3600 $/м2/год. В III квартале 2008 года темпы роста арендных ставок снизились более чем в два раза по сравнению с первым полугодием.

В IV квартале 2008 года из-за нестабильности курса национальной валюты многие сделки по аренде заключались в гривне.

В IV квартале наблюдалось снижение арендных ставок на 10-30% от уровня предыдущего квартала. По состоянию на конец 2008 года арендные ставки вернулись к ставкам IV квартала 2007 года и находились для операторовторговой галереи в диапазоне 420-2100 $/м2/год (triple net), для «якорей» - в диапазоне 120-420 $/м2/год (triple net).

Прогноз

В 2009 году ожидается снижение посещаемости операторов развлечений (боулинг клубов, кинотеатров, пр.) и фуд-кортов в ТРЦ.

Продолжится снижение арендных ставок на 15-20% (от уровня декабря 2008 года) для операторов галереи в существующих ТЦ.

Вакантность увеличится до 4-5% в профессиональных ТЦ и до 15% - в ТЦ с неудачным месторасположением и слабо продуманной концепцией.

Ожидается, что крупные международные торговые операторы отложат экспансию в Украину минимум на 1-2 года.