Киев. Обзор рынка офисной недвижимости за 2008 год

Рынок офисной недвижимости

Тенденции

• В январе-августе 2008 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался стабильный рост арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. В августе 2008 года арендные ставки на профессиональные офисные помещения в центральной части города (CBD) достигли 1320 $/м2/год.

• В III квартале 2008 года рост арендных ставок остановился. С IV квартала 2008 года началась тенденция снижения уровня арендных ставок. В октябре-декабре 2008 года ставки снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года.

• С IV квартала 2008 года отмечается тенденция изменения структуры предложения офисных помещений: в общем предложении значительно вырос объем помещений, предлагаемых в субаренду.

Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, сегодня предлагают свои площади в субаренду.

Ключевые события

В 2008 году на рынке аренды офисных площадей были заключены несколько крупных сделок:

• При посредничестве Knight Frank международный страховой посредник и крупный западный банк арендовали во второй очереди БЦ Нorizon Park Business Center 500 и 2000 м2.

• Компания Beiersdorf Ukraine LLC арендовала более 1000 м2 в БЦ «Миком-Палас».

• Международная финансовая группа заключила договор аренды на более чем 1300 м2 в офисном центре на ул. Сагайдачного, 25.

• Крупные международные компании GLD Invest Group, Abbott и BM Bank арендовали более 1200 м2 офисных помещений в БЦ «Карат».

В 2008 году на рынке офисной недвижимости Киева были закрыты две крупные инвестиционные сделки:

• Продажа частному инвестору офисных зданий, принадлежащих голландскому девелоперу Gooioord B.V, общей площадью 14 тыс. м2.

• Продажа БЦ Horizon Office Towers украинской группе. В результате сделки состоялся обмен БЦ Horizon Office Towers, общей площадью более 16 тыс. м2, на другой актив в виде объекта недвижимости.

Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом в виде денежных средств.

Предложение

По состоянию на начало 2009 года общее предложение профессиональных офисных помещений, включающих офисы класса А и В+/-, достигло 1034,6 тыс. м2.

В конце 2007 года девелоперами на 2008 год было заявлено увеличение офисных площадей на 353,6 тыс. м2. Однако в 2008 году было введено в эксплуатацию всего 125,6 тыс. м2, что составило 35% от заявленного в начале года объема.

Спрос

Если в первом полугодии 2008 года одним из важных критериев выбора офисных помещений было месторасположение, то уже осенью на первый план для арендаторов стал выходить уровень арендных ставок.

Наиболее востребованными были офисы площадью 200-500 м2 и 500-1000 м2, на которые суммарно приходилось 67% спроса.

В первом полугодии 2008 года уровень вакантности на рынке оставался достаточно низким: около 2-4% в сегменте класса А и 3-5% в сегменте класса В+/-. В условиях финансового кризиса доля свободных площадей для профессиональной офисной недвижимости на конец 2008 года увеличилась в среднем до 5-10%.

Коммерческие условия

В первом полугодии 2008 арендные ставки на офисные помещения постоянно росли, чему способствовало ограниченное предложение профессиональных офисов класса А и B+/-.

Незначительные объемы нового предложения практически не повлияли на насыщение рынка.

В первом полугодии 2008 ставки выросли на 18% на офисы класса А и на 16% на офисы класса B+/-. Годовые арендные ставки на офисные помещения достигли в первом полугодии 2008 года: 960-1320 $/м2/год на офисы класса А, 720-900 $/м2/год на офисы класса B+ и 600-720 $/м2/год на офисы класса B-.

С III квартала 2008 года рост арендных ставок остановился. В октябре-декабре 2008 года арендные ставки на офисные помещения снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года. На конец декабря арендные ставки находились в диапазоне 600-660 $/м2/год на офисы класса А, 480-540 $/м2/год на офисы класса B+ и 300-480 $/м2/год на офисы класса B-.

В 2008 году на рынке отсутствовало предложение на продажу офисов класса А.

Предложение на продажу было ограничено несколькими офисными центрами класса В+ по цене 3500-8000 $/м2.

Прогноз

На 2009 год заявлено 204,7 тыс. м2 офисных площадей, что почти в 2 раза ниже анонсированного объема площадей на 2008 год. В условиях ограниченного проектного финансирования темпы реализации проектов снижаются, в частности строительство большинства крупных проектов офисной недвижимости временно приостановлено либо полностью заморожено.

Учитывая тенденции на рынке офисной недвижимости, в течение первого полугодия 2009 года ожидается дальнейшее снижение арендных ставок как минимум на 15-20% от уровня декабря 2008 года.

Развитие рынка офисной недвижимости, несмотря на экономический спад, будет продолжаться, но темпы прироста новых качественных площадей снизятся.

Интерес со стороны девелоперов к офисным проектам сохранится, но развиваться будут преимущественно проекты с небольшой площадью - до 20 тыс. м2 (при собственном и/или внешнем финансировании).