Обзор рынка офисной недвижимости: только факты от DTZ!

На фоне позитивной общеэкономической динамики в период с января по сентябрь 2008 года в Киеве сохранялся высокий спрос на офисную недвижимость, и в первые девять месяцев рынок поглотил около 140 000 кв.м офисных помещений

Среди арендаторов в Киеве пользовались спросом качественные помещения, позиционируемые во всех классах. Структурный дефицит качественных офисных помещений в сочетании с высоким спросом привели к тому, что в первые девять месяцев 2008 года широко распространенной стала практика подписания предварительных договоров аренды, а количество сделок аренды офисных помещений площадью более 1 000 кв.м увеличилось.

На протяжении первых девяти месяцев 2008 года, вакантность офисных помещений на рынке оставалась низкой, на уровне 1-2,5%.
 
Острый дефицит качественных площадей и высокий спрос со стороны арендаторов в течение первых трех кварталов 2008 года привели к повышению арендных ставок во всех сегментах офисной недвижимости в Киеве.
 
Арендные ставки на офисные помещения в зданиях, позиционируемых в классе А, достигли 70-85 долларов США за кв.м в месяц, а помещения класса В предлагались по ставкам 55-70 долларов США за кв.м в месяц.

До октября 2008 года ожидалось, что дефицит качественных помещений в условиях высокого спроса может спровоцировать дальнейший рост арендных ставок на офисные помещения. Однако мировой экономический спад, оказавший серьезное негативное влияние на экономику Украины, в сочетании со стремительной девальвацией национальной валюты, внес существенные коррективы.
 
Вследствие замедления экономической активности в Украине, а также общей неопределенности, в четвертом квартале 2008 года спрос на офисные помещения в Киеве резко снизился. Сегодня в Киеве воцарился «рынок арендатора», который сменил «рынок арендодателя», преобладающий в сегменте офисной недвижимости с 2004 года до конца третьего квартала 2008 года.

Многие компании, уже ощутившие снижение прибыли, стараются максимально быстро уменьшить свои операционные затраты и оптимизировать бизнес процессы, а сокращения штата сотрудников стали массовыми.
 
Для улучшения эффективности работы персонала некоторые компании, которые ранее занимали большие офисные площади и часто в разных бизнес центрах, сегодня консолидируют все свои подразделения в одном офисном здании или в меньших помещениях.
 
Вследствие снижения потребностей арендаторов в офисных площадях, появился широкий выбор возможностей субаренды, и эти помещения сформировали дополнительное предложение на рынке.
 
Согласно прогнозам DTZ на начало года,в 2009 году объемы новых офисных помещений могут варьироваться от 70 000 кв.м до 130 000 кв.м, в зависимости от сценария развития рынка. Среди новых объектов будут доминировать офисные здания, построенные путем реконструкции бывших промышленных объектов и административных зданий.
 
Поскольку девелопмент большинства масштабных офисных объектов в Киеве был приостановлен, объемы новогое жегодного предложения офисных помещений, скорее всего, будут незначительными до 2011-2012 года.
 
Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости в Киеве, в частности, спроса со стороны компаний-арендаторов, будет прямо связано с макроэкономическими показателями впоследующие годы, а также скоростью выхода Украины и мирового сообществаиз кризиса. До сих пор нет единого мнения касательно дальнейшего экономического развития страны. Поэтому очень сложно точно спрогнозировать ситуацию на рынке офисной недвижимости, на который прямо влияют общеэкономические преобразования.
 
В 2009 году, исходя из предположений,что обменный курс украинской гривны к американскому доллару не изменится, базовые арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые вклассе А, скорее всего, существенно снизятся и будут находиться в диапазоне от максимум 40 долларов США за кв.м в месяц, согласно оптимистическому сценарию до 25-30 долларов США.