Торговый двигатель прогресса

Сфера торговой недвижимости, в которой еще полгода назад был бум открытия новых сетей и магазинов, все же ощутила охлаждающее влияние кризиса. Впервые за несколько лет вполне возможно превышение предложения торговых площадей над спросом. И все же, несмотря на все трудности, именно эта сфера в очередной раз может посодействовать экономическому росту страны.

Рост доходов населения, пусть был не слишком высокий, но стабильный, способствовал постоянному увеличению розничного товарооборота за последние годы. Развитию торговой отрасли помогло также расширение и упрощение потребительского кредитования. Все это стало поводом для открытия все новых и новых магазинов, и развития проектов торговых и многофункциональных центров.

Но 2008 год можно назвать годом контрастов. На рынок вышли новые торговые марки, открылось немалое количество торговых и развлекательных центров. В то же время финансовый кризис показал, что бурное развитие отрасли было оторвано от реальной экономики и основывалось на дешевых кредитных ресурсах. Начиная со второго полугодия 2008 года, наблюдалось замедление, а иногда и спад в торговой сфере. Влияние кризисных явлений в экономике сказывается на торговой недвижимости несколькими путями. Так, заметно усложнились условия и доступность финансовых средств для девелоперов, что вызвало постепенный спад активности в развитии новых проектов, особенно тех, которые находятся на самой начальной стадии строительства, и тем более, еще только проходящих согласование.

Кроме того, резкое ослабление гривны увеличило стоимость импортируемой продукции, а это вызвало снижение продаж в долларовом эквиваленте. Ставки аренды недвижимости рассчитываются в том же соотношении, поэтому расходы на нее в структуре затрат резко возросли. Некоторые крупные торговые операторы начали переходить с фиксированной оплаты аренды на процент от товарооборота.

Снизился и платежеспособный спрос населения, особенно в промышленных регионах востока страны, где немалое количество предприятий приостановило работу или сократило рабочее время.

Все это вынудило крупные сети изменить планы по развитию, некоторых владельцев небольших сетей перепрофилировать свою деятельность, а многим мелким магазинам – и вовсе закрыться. Более всего спад продаж сказался на операторах электроники и бытовой техники, пострадали также продавцы косметики, бижутерии, дорогих сувениров и других товаров не первой необходимости. Ощутили снижение спроса и операторы формата DIY, хотя это не препятствовало открытию новых магазинов и выходу сетей. Наименее же чувствительно влияние кризиса было для продовольственного ритейла, индустрии развлечений и сферы быстрого питания.

Тем не менее в целом 2008 год был насыщен открытиями и изменениями в мире торговой недвижимости, вышли на рынок новые имена, есть планы развития и на 2009 года. Это, по мнению Виталия Бойко, директора Украинской торговой гильдии, «свидетельствует о том, что значительная часть представителей розничных сетей отошли от психологического шока последних месяцев и вернулись к вопросам своего дальнейшего развития».

О рынке в цифрах и названиях

На конец 2008 года торговая недвижимость Украины была представлена примерно 280 крупными объектами, общая торговая площадь которых, по данным компании «Эрнст энд Янг», составляет 2,5 млн. м2. Около 30% торговых центров представлены старыми реконструированными зданиями, остальные – новые со­оружения. Кроме того, львиная доля торговли, особенно в небольших городах, приходится на некрупные магазины, расположенные как в отдельно стоящих зданиях, так и на первых этажах зданий, преимущественно на центральных улицах.

Наиболее быстрые темпы роста торговой недвижимости наблюдались в Киеве и крупных центрах страны, таких как Одесса, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Львов. Именно здесь были открыты мощнейшие торговые и торгово-развлекательные комплексы.

Немалое количество узкопрофильных супермаркетов, прежде всего продуктовых, открывалось также в средних и небольших городах, таких как Винница, Житомир, Ровно, Прилуки, Умань и др.

Новинки торгового рынка Киева

В Киеве на конец 2008 года работало порядка 40 качественных многофункциональных комплексов, торговая площадь которых составила, по разным оценкам, от 435 до 490 тыс. м2. Среди существующих центров Киева к наиболее успешным можно отнести первую линию «Глобуса», ТРЦ «Караван», «Мандарин Плаза», «Магеллан», «Городок» и «Метроград».

В 2008 году было введено в эксплуатацию от 78 до 90 тыс. м2 торговой площади, в то время как в 2007 году появилось порядка 60 тыс. м2 новых торговых площадей. Среди открывшихся в 2008 году торговых центров столицы стоит отметить развлекательно-торговый центр (РТЦ) «Блокбастер» в районе Петровки, в первую очередь за счет развлекательной зоны. Здесь впервые на нашем рынке представлены международный оператор 3D кинотеатров «IMAX» и ресторан виртуальной реальности «Trance-Force». Крупные ТРЦ «Квадрат на Перова «Аврора» и «Материк» были открыты в первом полугодии 2008 года на левом берегу Киева. Кроме того, введены в эксплуатацию третья очередь ТРЦ «Большевик» и четвертая очередь ТРЦ «Караван». Вышла на рынок Украины французская сеть супермаркетов «Auchan», открывшая первый свой ТЦ в Киеве в районе Петровки.

Открытие первого универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks & Spencer в 2007 году привлекло внимание других профессиональных ритейл-операторов, работающих в данном сегменте. Финская сеть Stockmann планирует открытие второго в Украине магазина семейной одежды под брендом SEPPALA на Крещатике в марте 2009 года. Первый магазин под этой маркой открылся осенью 2008 года в Харькове в составе ТРЦ «Дафи».

Были и изменения в планах. Так, перенесены сроки ввода в эксплуатацию первой очереди специализированного ТЦ «Домосфера», второй очереди ТРЦ «Sky Mall» и ТРЦ «Эспланада». Также в 2009 году запланировано открытие таких крупных объектов, как первая очередь ТЦ «Домосфера», «Квадрат на Троещине», «Мега-Сити», ТРЦ Petrovka Mall и Dreamtown.

Отметим, что основная часть объектов торгово-развлекательной недвижимости реализуется сейчас в Киеве на левом берегу, на Петровке и Оболони.

Региональная специфика

В 2007 и 2008 гг. недостаточная насыщенность регионов профессиональными торговыми центрами и постоянно растущий платежеспособный спрос были основными факторами, вызывающими интерес девелоперов к региональному рынку. Начиная с четвертого квартала, наблюдается существенное замедление темпов строительства новых объектов, как из-за отсутствия проектного финансирования, так и из-за падения потребительской активности. Однако все еще существующий дефицит предложения на региональных рынках в среднесрочной перспективе может привлечь внимание потенциальных инвесторов для развития новых торговых проектов.

Общий объем нового предложения профессиональных торговых площадей во всех регионах Украины в 2008 году превысил показатель Киева в четыре раза и составил, по данным аналитиков компании Colliers International (Украина), 321 тыс. м2, почти половина из которых пришлась на Харьков, Донецк и Днепропетровск.

Так, одним из наиболее динамичных в Украине остается Харьковский рынок торговой недвижимости, несмотря на то, что уровень доходов жителей Харькова сравнительно ниже, чем, например, в Днепропетровске и Донецке. В Харькове, говорит Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы группы компаний «Проконсул», можно отметить тенденцию активного освоения спальных районов и укрупнения форматов торговых центров.

Знаковым событием 2008 года стало введение в эксплуатацию МФК «Дафи», позиционирующего себя в формате ритейл-парк, с общей площадью порядка 80 тыс. м2. Отметим, что в составе этого ритейл-парка был открыт первый в Украине DIY-супермаркет сети OBI и второй супермаркет товаров для детей российской группы «Детский мир» (первый был открыт в Днепропетровске).

Также на завершающей стадии находится реализация проекта ТРЦ «Караван», где к действующему торгово-развлекательному комплексу добавится многозальный кинотеатр. Поэтапно вводится в эксплуатацию ТРЦ «Французский бульвар», на стадии реализации находятся ТРЦ Artem Park, «Магеллан», «Квадрат», МФК «Харьков-Сити». Также в конце 2008 года был открыт крупный строительный супермаркет сети «Новая линия».

К числу наиболее инвестиционно привлекательных городов Украины относится также Днепропетровск. Крупнейшими игроками рынка торговой недвижимости здесь остаются местные компании – «Дафи», Rainford, Alef Estate, «Ольвия» и т. д.

Развитием проектов занимаются также киевские – «Караван», ICD Investments и «Панорама Групп», донецкая «Амстор» и др. В 2008 году в городе были введены в эксплуатацию ТРЦ «Караван», Appolo. Также развиваются проекты ТРЦ Miriada, «Магеллан», МФК «Дафи-2» и «Дафи-3». Одним из крупнейших проектов коммерческой недвижимости Днепропетровска, находящихся на стадии развития, является МФК Olympia общей площадью 285 тыс. м2,в состав которого войдут автовокзальный комплекс, объекты торговой, развлекательной и офисной недвижимости и гостиница.

В одном из важнейших промышленных центров страны – в Донецке – основными игроками рынка торговой недвижимости также являются местные компании – «Амстор», «Домус» и т. д. Проекты торговой недвижимости развивает также киевская компания «Край Проперти». В 2008 году в городе были открыты первая очередь МФК «Декор Донбасс», ТЦ «Амстор» и «Континент». На стадии реализации находятся проекты второй очереди ТРЦ «Донецк Сити», МФК по ул. Артема, 87, а также крупного ТРЦ на Окружной дороге Донецка общей площадью около 200 тыс. м2.

Торговая недвижимость активно развивается и в других городах, хотя крупные ТРЦ в 2008 году там не вводились в эксплуатацию. Так, препятствием для успешной работы рынка коммерческой недвижимости Одессы является дефицит земельных участков. Интересные с точки зрения развития девелоперских проектов участки зарезервированы за несколькими игроками рынка, которые по разным причинам не осуществляют реализацию проектов.

Тем не менее проекты торговой недвижимости в Одессе развивают местные компании «Таврия-В», Goldblat, «Прогресс-Девелопмент», киевские – «Край Проперти» и «Караван», донецкая – «Амстор». Так, в течение 2009-2010 гг.ожидается открытие ТРЦ Riviera Shopping City, Casablanca, Vigas Mall, «Магеллан», ТЦ «Муравей», «Амстор», «6 Элемент», «Караван», «Ипподром».

Дефицит качественных торговых площадей наблюдается и в других городах, в частности во Львове, Запорожье, Симферополе. Во Львове украинская компания Интермаркет реализует два крупномасштабных проекта – ТРЦ «Леополис Центр» и «Сыхив». В 2010 году ожидается открытие итальянским девелопером Кинг Кросс первой очереди ТЦ «Кинг Кросс Леополи».

О намерении реализовать торговый объект заявила Auchan Group. В Запорожье была открыта вторая очередь ТРЦ «Пальмира Plaza», продолжается реализация проекта ТРЦ под рабочим названием «Флагман», ведется работа над масштабным проектом ТРЦ «Караван». Запланирован выход на рынок Запорожья днепропетровской компании «Дафи» и израильской Africa Israel Investments Ltd.

Стоит отметить особое положение Крыма – это один из наиболее инвестиционно привлекательных, и в то же время один из наименее развитых регионов Украины в сфере коммерческой недвижимости. Здесь работают местные компании «Ален» и «Консоль» (обе – в Севастополе), киевские – «Панорама Групп», «XXI Век», VK Development, Esta Holding. О планах выхода на местный рынок заявила Auchan Group. Тем не менее пока в Крыму нет современных торгово-развлекательных комплексов. На 2009-2010 гг. запланировано открытие офисно-торгового комплекса «Квартал», ТРЦ «Квадрат», МФК «Мегаполис» в Севастополе, ТРК под рабочим названием «Адмирал», ритейл-парка «Симферопольское поле» в Симферополе.

Один из крупнейших на региональном рынке проектов торговой недвижимости – ТРЦ «Солнечная галерея» в Кривом Роге, общая площадь которого составит 80 тыс. м2. На сегодня введены в эксплуатацию две очереди проекта. В этом же городе реализуется проект МФК Olympia общей площадью 65 тыс. м2, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2011 год.

Продолжают оставаться инвестиционно привлекательными и небольшие города, такие как Полтава, Черновцы, Черкассы, Ровно, Хмельницкий, Николаев, однако здесь в первую очередь акцент делается на открытии не крупных торгово-развлекательных центров, а локальных объектов или специализированных супермаркетов. Более того, в условиях кризисных явлений многие ритейл-операторы отмечают, что на правобережной Украине потребительский спрос изменился значительно меньше, чем на востоке страны. Связано это с отсутствием здесь металлургических предприятий, наиболее пострадавших от кризиса. Потому о планах открытия в этом регионе новых магазинов в 2009 году по-прежнему заявляют сети «Велика Кишеня», «ЕКО-маркет», «Экватор». Однако есть перспективы и в сфере многофункциональных комплексов. Так, первый МФК «Киев» уже в этом году готовится к открытию в Полтаве.

Развивают свои сети и DIY-ритейлеры. Так, в декабре состоялось открытие двух гипермаркетов немецкой сети Praktiker в Николаеве и Львове, в дополнение к харьковскому гипермаркету сети OBI открылись еще два в Мариуполе и Одессе. Также в 2008 году свой офис в Украине открыла французская компания Leroy Merlin, которая активно ищет участки и помещения для открытия гипермаркетов DIY в Киеве и городах-миллионниках. Два гипермаркета в Херсоне и Буче Киевской области планирует открыть в этом году сеть «Новая линия».

МФК или «стрит-ритейл»?

Одной из основных тенденций на рынке Украины в последнее время является увеличение масштабов объектов, за счет чего ТРЦ выходят в спальные и окраинные районы городов. Кстати, тенденция эта мировая, во всех развитых и развивающихся странах строятся все более масштабные объекты. Среди последних открытий можно отметить Дубайский торговый центр (The Dubai Mall), в котором насчитывается 1 тыс. 200 магазинов, кинотеатр с 22-мя кинозалами и огромная развлекательная зона, Del Amo Fashion Center в Лос-Анджелесе, Golden Resources Mall в Пекине и т. д.

В то же время классической формой торговли можно назвать «стрит-ритейл», или отдельные магазины, расположенные на первых этажах зданий в центрах городов, зачастую на пешеходных улицах. В Украине наиболее развит «стрит-ритейл», конечно, на Крещатике, наиболее известная улица «стрит-ритейла» в мире – Пятая авеню в Нью-Йорке. Понятие «стрит-ритейл» формируется не только за счет магазинов одежды, но и банков, ресторанов, кафе, и многие всемирные бренды работают именно в таком формате.

У каждого из форматов торговли есть свои плюсы и минусы, но развиваться они будут параллельно: в центрах городов «стрит-ритейл», особенно актуальный в перспективе наплыва туристов в Украину в период проведения и после Евро-2012, на окраинах – крупные торговые центры.

Для этого «стрит-ритейл» должен предоставлять арендаторам объективный размер арендных ставок. Кроме того, требуется регулирование процесса со стороны местных властей, поскольку пока что размещение магазинов характеризуется хаотичностью. Полезна для развития дифференциация улиц по ценовой категории, размещению брендов.

Преимущество многофункционального комплекса – предоставление целого спектра услуг под одной крышей. При этом выделяется несколько типов МФК. Наиболее нейтральное сочетание – офисно-торговые центры. Две эти составляющие не помогают и не мешают друг другу. Распространенное в мире сочетание – гостинично-торговые комплексы, при этом класс магазинов зависит от уровня гостиницы. Наконец, наиболее популярен формат торгово-развлекательных центров, причем привлекательность таких объектов все больше зависит от развлекательной составляющей. Залогом успеха ТРЦ является также привлекательный дизайн интерьера с помощью элементов дневного света, применения натурального камня, стекла. Работает и разбивка ТРЦ на тематические структуры, что в то же время позволяет лучше ориентироваться. Качественный подбор арендаторов предотвратит появление внутренних конфликтов, а их равномерное деление поможет правильному расграничению потока покупателей.

Как строить будем?

Если «стрит-ритейл» развивается преимущественно в уже существующих зданиях, требующих лишь ремонта и отделки, то для развития крупных ТРЦ чаще требуется новое строительство, хотя иногда используют и перепрофилирование складских и промышленных комплексов. Бесспорный лидер среди технологий в этой связи – быстромонтируемое строительство, или возведение БМЗ. С другой стороны, в структуре заказов БМЗ около половины занимают объекты торгового назначения. Выбор этой технологии обусловлен несколькими факторами: скоростью возведения, меньшим количеством необходимой грузоподъемной техники, более низкой стоимостью по сравнению с иными способами строительства. Вся совокупность достоинств дает возможность сократить сроки окупаемости возведенного объекта. Среди отечественных производителей БМЗ можно отметить компании «Интеко-холдинг», «Мастер-Профи», «Металлист-Строй­металлоконструкция», «ПСМ-профиль», «Фастех», «Укрстальконструкция» и т. д. Продукцию зарубежных производителей успешно продвигают компании «Азби», «Каркас», «Руукки-Украина», IBT и т. д.

Тенденции рынка и перспективы развития

Еще несколько лет назад, говорит Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг», вследствие значительного превышения спроса над предложением, большинство девелоперов с целью быстрого выведения объектов на рынок не уделяли должного внимания качеству вводимых объектов. Рынок поглощал любые площади. Но теперь, с расширением предложения, а тем более в условиях кризиса, потенциальный покупатель стал более разборчивым в выборе, поэтому стали появляться профессиональные торговые центры, при реализации которых был проведен маркетинговый анализ рынка, зоны охвата, предварительный набор потенциальных арендаторов.

Среди основных последних тенденций рынка торговой недвижимости Украины Наталья Кравец, глава департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), выделяет такие, как:

• Укрупнение форматов торговых центров.
• Смещение вектора от рынка арендодателя к рынку арендатора.
• Замедление активности иностранных девелоперов, а также компаний, неспециализированных на развитии торговой недвижимости.
• Замораживание большинства проектов со стадией готовности менее 40%.
• Увеличение сроков принятия решений арендаторами по заключению договоров аренды площадей.
• Пересмотр ритейлерами планов по развитию в сторону уменьшения, особенно в регионах.
• Преобладание краткосрочных договоров аренды или долгосрочных договоров с возможностью пересмотра арендной ставки каждые 3-6 месяцев.
• Рост востребованности услуг по реконцепции существующих ТЦ для максимизации их эффективности.

Элеонора Мельник добавляет к этому такие тенденции:

• Уменьшение общего количества сделок в секторе торговой недвижимости по сравнению с предыдущими годами.
• Пересмотр планов компаниями, которые планировали выход на рынок Украины.
• Дальнейшее постепенное снижение уровня цен продажи на объекты недвижимости и уровня арендных ставок на объекты торговой недвижимости.
• Увеличение уровня вакантности.

В 2009-2010 гг. ожидается постепенная адаптация среднерыночных арендных ставок к новым макро­экономическим условиям, снижение гривневого эквивалента среднерыночных арендных ставок к уровню 2006 года. Увеличение объемов нового предложения в 2009-2010 гг. будет происходить в основном вследствие укрупнения размеров строящихся торговых объектов, а не за счет увеличения их количества.

Прогнозировать развитие рынка коммерческой недвижимости в сложившейся ситуации довольно сложно, и многое будет зависеть как от длительности мирового финансового кризиса, так и от общего состояния отечественной экономики.

По прогнозам экспертов, восстановление мировой экономики произойдет в 2011-2012 гг., а оживление экономики Украины начнется со второго полугодия 2010 года. С этого времени в Украине прогнозируется начало роста объемов промышленного производства, экспорта, темпов кредитования и розничного товарооборота, а значит, и новый подъем в развитии торговой недвижимости.