Инвесторы совершенно напрасно обходят стороной киевский рынок гостиничной недвижимости – у него большие перспективы

При этом многие отечественные и международные эксперты отмечают перспективность и огромный потенциал киевского рынка гостиничной недвижимости. В то же время любой бизнесмен, имеющий опыт работы на гостиничном рынке, скажет вам, что прежде чем браться за реализацию проектов в этой весьма чувствительной и порой непредсказуемой сфере, стоит хорошенько взвесить все «за» и «против».

РЫНОК ЗОВЕТ!

Рынок гостиничной недвижимости – едва ли не единственный в бурно застраивающемся и реконструирующемся Киеве, где пока что наблюдается затишье. Складывается впечатление, что все инвесторы, работающие на столичном рынке недвижимости, ушли строить жилье, офисы, торговые объекты, а про гостиницы почему-то забыли. Впрочем, ничего удивительного в этом нет: в любой стране бизнесмены осваивают, прежде всего, те рынки, которые приносят быструю прибыль при сравнительно небольших капиталовложениях. Гостиничный бизнес под эти критерии не подходит. Он требует солидных затрат на первоначальном этапе, особенно если речь идет о создании 4-х, 5-звездочного отеля, и возвращает вложенные средства далеко не так быстро, как жилой или офисный сегменты рынка недвижимости. Пожалуй, именно эти факторы стали основной причиной вялых темпов развития рынка гостиничной недвижимости Киева.

Специалисты компании SV De­velopment отмечают, что на сегодняшний день столичный рынок гостиничной недвижимости характеризуется явным дефицитом предложения. По данным этой компании, в городе нынче функционирует около 120 объектов туристической отрасли, в том числе два с лишним десятка больших и порядка 60 малых отелей, имеющих около 8,7 тыс. номеров. Ежегодно их услугами пользуется более миллиона приезжих, треть из которых – иностранцы. Существующего номерного фонда городу явно недостаточно, поскольку по европейским нормативам только в Киеве должно быть не менее 20 тысяч пристойных гостиничных мест. По уровню их обеспеченности на душу населения украинская столица отстает от Москвы в два раза, от Парижа – в шесть. Таким образом, темп развития рынка гостиничной недвижимости Киева на сегодняшний день можно охарактеризовать как невысокий, резюмирует SV Development.

Аналогичного мнения придерживаются и представители компании Real Estate Solutions. Специалисты этой девелоперской структуры отмечают, что нынешняя инфраструктура гостиничного рынка Киева не удовлетворяет спрос на гостиничные услуги ни по количественным, ни по качественным показателям. Гостиничный рынок остается одним из наиболее неразвитых секторов рынка недвижимости Украины. При этом с развитием международных деловых, политических и культурных контактов Киев стал ощущать нехватку гостиниц высокого класса, способных удовлетворить требования самых взыскательных гостей столицы.

Вместо качественного сервиса иностранным гостям часто приходится мириться с «колоритом» киевских гостиниц, построенных еще в советские времена, которые пока что занимают основную долю киевского рынка. Часть из них реконструирована, но современным требованиям не отвечает: отсутствует качественное обслуживание и удобство проживания. По выводам Real Estate Solutions, для полного удовлетворения нынешнего спроса на гостиничные услуги столице необходимо вывести на рынок 4 пятизвездочных, 15 четырехзвездочных и 35 трехзвездочных отелей.

Вообще дефицит высококлассных гостиничных проектов в Киеве и завышенные цены на услуги отелей считаются сегодня наиболее актуальными проблемами столичного рынка. Эксперты компании Build & Live Develop­ment отмечают, что наиболее востребованными сегодня являются услуги комфортабельных дорогих гостиниц, а также бюджетных вариантов с невысокими ценами на размещение – около 100 грн./сутки с человека. Но таких предложений сегодня в городе не отыскать днем с огнем: гостиницы среднего уровня, которые позиционируют себя как трехзвездочные, нередко грешат завышенными расценками на свои услуги. Отсутствие конкуренции позволяет им удерживать высокие цены, никак не соответствующие предлагаемому уровню комфорта.

В сложившейся рыночной ситуации интересы потребителей гостиничных услуг, безусловно, ущемлены. Но в то же время эта ситуация – наиболее благоприятна для выхода на рынок новых проектов, ведь даже те отели, которые в условиях нормально развитого рынка стали бы аутсайдерами, сегодня могут приносить неплохие барыши своим владельцам. Положение дел на рынке ярко иллюстрируют данные компании Concorde Development. В минувшем году прирост представителей бизнеса, посетивших Киев, составил примерно 20%. В то же время отсутствие прироста предложения качественного номерного фонда и стремительный рост спроса на услуги гостиниц, ориентированных на обслуживание бизнес-клиентуры, приводят к значительному увеличению наполняемости таких отелей (до 75%) на фоне серьезного повышения средней стоимости номеров. Все это стимулирует естественный «разогрев» рынка гостиничных услуг, что на руку тем инвесторам, которые намереваются запустить на нем новые проекты.

Владимир СТЕПЕНКО, директор по маркетингу компании SV Development:

– Развитие туристической отрасли в Украине в течение последних пяти лет характеризуется позитивной и стабильной динамикой. Создание нового имиджа украинского турпродукта, конкурентоспособного в нашей стране и за рубежом, комплексный подход к развитию туризма на региональном уровне, поддержка развития малого и среднего бизнеса в туристической сфере предопределили неуклонный рост количества туристов и объемов предоставленных им услуг. Дефицит высококлассных гостиниц Украина (в т. ч. Киев) в полной мере ощутила во время проведения конкурса «Евровидение». Тогда за первое полугодие 2005 года страну посетило почти в три раза больше туристов, чем за аналогичный период 2004 года. И этот поток, в связи с конкурсным ажиотажем, не убывал еще несколько месяцев. С возможностью проведения в стране европейского чемпионата по футболу активность в этом бизнесе более чем актуальна. И данный фактор существенно благоприятствует появлению новых гостиниц на рынке.

Виктор РАСПУТНЫЙ, директор компании Build & Live Development:

– Сегодня ситуацию на столичном рынке гостиничных услуг можно охарактеризовать несколькими тенденциями. В последние годы наблюдается значительный рост инвестиций в развитие гостиничного хозяйства. Но этого объема капитальных вложений явно недостаточно для обеспечения Киева достойным фондом гостиничных апартаментов, которые бы соответствовали международным стандартам качества. Интеграция Украины в Европу предполагает проведение различных международных мероприятий спортивного и культурного значения, что обостряет вопросы уровня не только спортивных и концертных площадок, транспортной инфраструктуры, но и состояния отечественных гостиниц. Старый же гостиничный фонд Киева оставляет желать лучшего. Поэтому рынок гостиничной недвижимости является одним из наиболее перспективных сегментов в связи с его неразвитостью.

Валерий КИРИЛКО, директор компании Concorde Development:

– Рынок новых качественных гостиничных проектов начал формироваться в Киеве в начале 2000-х годов и пока демонстрирует самый низкий показатель активности и результативности среди всех сегментов коммерческой недвижимости Украины. Однако сегодня заметен не только рост интереса со стороны отечественных девелоперов и международных гостиничных операторов к строительству в Киеве и регионах Украины отелей категорий 3, 4, 5 звезд, но и конкретные шаги в этом направлении.

ГОСТИНИЦЫ – ПРОЕКТЫ ДЛЯ МОЩНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Так или иначе, а в ближайшие годы ожидается заметное оживление рынка гостиничной недвижимости Киева, ведь наряду с благоприятной обстановкой для развития проектов стимулировать развитие инфраструктуры этого рынка и повышение ее качественных показателей намерена государственная власть в рамках подготовки к чемпионату «Евро-2012», финал которого планируется провести в Киеве. Что же ждет тех инвесторов, решивших откликнуться на призывы власти и вложить свои деньги в гостиничные проекты? Судя по всему, им придется нелегко, ведь из-за «хилости» этого рынка в Киеве не так-то просто найти даже грамотных консультантов, чье участие в реализации проекта могло бы гарантировать его рыночный успех.

Владимир СТЕПЕНКО:

– Сегодня рынок консалтинговых услуг в сегменте гостиничной недвижимости практически не развит. Есть до 10-ти профес­сиональных консалтинговых компаний, однако большинство из них работают преимущественно на рынке жилой (многоэтажной), торговой и офисной недвижимости, некоторые (специализированные) – в сегменте загородной и логистической.

А ведь новичкам в гостиничном бизнесе без консультантов не обойтись: подготовительный этап строительства гостиницы требует изрядной теоретической подготовки и практического опыта. Так, для принятия решения относительно строительства гостиничного комплекса, специалисты SV Development рекомендуют провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Если по результатам его проведения аналитики придут к выводу, что наиболее эффективным с точки зрения прибыльности для инвестора является строительство гостиницы, то можно переходить ко второму этапу – созданию концептуального решения гостиничного комплекса, результатом которого станет техническое задание на проектирование.

Build & Live Development также советует начинать подготовительный этап реализации проекта с изучения того земельного участка, где планируется построить объект. Для этого необходимо провести анализ характеристик самого участка, исследовать локальный район его расположения. Если участок расположен в рекреационной зоне, то вполне целесообразно построить здесь гостиницу курортного назначения. Расположение участка в центральной деловой части города может быть предпосылкой к возведению пятизвездочной гостиницы. Кроме того, специалисты Build & Live Development советуют организовать на прединвестиционном этапе маркетинговые исследования рынка недвижимости – изучить спрос, предложение, тенденции, ценовую политику основных игроков, конкуренцию, провести анализ деловой активности региона, перспектив его развития. На базе проведенных исследований разрабатывается концепция будущего гостиничного комплекса, предполагающая создание такого объекта, который был бы востребован на рынке, быстро окупился и приносил стабильный доход владельцу.

Real Estate Solutions считает необходимым в рамках маркетинговых исследований до разработки концепции нового объекта изучить также информацию о потенциальных конкурентах, детально проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, определить ближайшие перспективы и стратегии на будущее.

Непростым делом в нынешних условиях является и поиск в Украине профессиональных подрядчиков для разработки архитектурно-планировочного проекта гостиницы. Ведь считанные отечественные архитектурные мастерские имеют опыт создания высококлассных проектов такого рода.

Владимир СТЕПЕНКО:

– Все зависит от класса; если планируемый проект – пятизвездочная гостиница, то лучше сотрудничать с западными архитекторами, хотя и в Украине есть профессионалы, способные высококлассно спроектировать такой объект. Например, в 2001 году в Киеве была открыта первая пятизвездочная гостиница – «Премьер Палас». Проект гостиницы разрабатывали мастерская «Архитектурный союз» совместно с творческой архитектурной мастерской «Н. Демин» и архитектурным бюро «Смирнов и К». Результат их работы известен всем и не вызывает нареканий.

В какие суммы может вылиться создание современной гостиницы в условиях киевского рынка? Ответ на этот важный вопрос не всегда можно точно спрогнозировать, но ясно одно: строительство высококачественного отеля (4–5 звезд) обойдется в несколько десятков миллионов долларов.

Специалисты компании SV Development говорят, что общая стоимость строительства гостиницы зависит от трех главных факторов: ее месторасположения, количества номеров и предполагаемой комфортабельности.

Владимир СТЕПЕНКО:

– Гостиничные проекты по сравнению с жилищными намного сложнее и требуют значительно больших инвестиций. Верхняя планка находится на уровне затрат, пока еще недоступном (а если и доступном, то неинтересном) подавляющему большинству потенциальных украинских инвесторов. К примеру, сметная стоимость семиэтажного четырехзвездочного проекта в центре Киева составляет около $50 млн. Сметная стоимость пятизвездочной гостиницы в центре Киева составляет более $60 млн., а средний срок ее окупаемости – более 10 лет. При стоимости гостиницы в $20 млн. период окупаемости – до 5–7 лет.

На практике, отмечает представитель SV Development, часто применяется показатель стоимости одного квадратного метра, который на этапе строительно-монтажных работ, без учета налога на добавленную стоимость, составляет $600–700. Стоимость последующей отделки пятизвездочной гостиницы – свыше $600 за м². Ориентировочная стоимость мебели и оборудования для стандартного номера в пятизвездочной гостинице – $15–25 тыс. Наиболее часто применяется и такой термин, как «стоимость номера», которая определяется делением суммы, затраченной на строительство гостиницы, на количество номеров в ней. Номер в четырех-, пятизвездочной гостинице может обойтись инвестору в $150–200 тыс.

Владимир СТЕПЕНКО:

– Что касается затрат на персонал, большинство отельеров советуют набирать минимальный штат инженерно-технических работников. Следует учитывать, что на 90% обслуживание инженерно-технического оборудования осуществляют специальные службы (пожарные, лифтовые и т. д.) и компании, с которыми отели заключают договоры на обслуживание.

Существуют нормы соотношения количества обслуживающего персонала и количества мест в оте­ле, составляющие 3:1. Однако на практике на 1 гостя приходятся 2 человека для обслуживания.

Уровень затрат на капитальные вложения и эксплуатационные расходы в гостиничном бизнесе, как видно, на несколько порядков выше, чем в жилом и офисном секторах рынка недвижимости. Как долго в таком случае подобные проекты окупаются?

По данным Build & Live Develop­ment, рентабельность гостиничной недвижимости зависит от местоположения гостиницы и предлагаемого сервиса. Основные статьи расходов гостиницы на этапе эксплуатации выглядят следующим образом:

*

эксплуатационные расходы
*

амортизация здания гостиницы
*

заработная плата персонала.

Основные статьи доходов гостиницы:

*

плата за предоставляемые номера – основная статья доходов
*

дополнительные доходы за счет других видов бизнеса (рестораны, сауны, кафе, бассейн, прочее).

Build & Live Development называет сроки окупаемости проектов гостиничных комплексов в Киеве – в среднем от 10 лет, что ставит их на последнее место среди всех сегментов коммерческой недвижимости.

Real Estate Solutions отмечает, что в гостиницах высшей категории сроки окупаемости существенно дольше, чем в среднем по рынку. Инвестиции, вложенные в такие проекты, возвращаются не раньше, чем через 10–15 лет. При этом прибыльность гостиничного бизнеса колеблется в пределах 10–15% годовых.

Доходность ведущих киевских гостиниц сегодня достаточно высока, но формируется в основном за счет стоимости проживания в них. Такую маркетинговую политику ведущие операторы мирового гостиничного рынка давным-давно отбросили как бесперспективную и сделали основную ставку на дополнительные услуги, которые получают клиенты гостиниц.

Владимир СТЕПЕНКО:

– Для прихода известных мировых операторов отельной недвижимости на украинский рынок необходимо изменить существующие маркетинговые стереотипы в данной отрасли. Например, отечественные отели сейчас получают 85% прибыли от проживания, а за рубежом этот показатель не превышает 15%. Львиную долю прибыли во всем мире приносят дополнительные услуги, разнообразием которых украинские гостиницы похвастать пока не могут. Подход западных операторов более перспективен – сферу дополнительных услуг можно изменять и расширять практически до бесконечности (и, соответственно, увеличивать доход), тогда как стоимость проживания «до бесконечности» поднимать невозможно.

Автор :   Петр КОРОВКИН