Аналитика и исследования коммерческой и жилой недвижимости Украины

Правильно сформированный пул арендаторов – гарантия отсутствия проблем в бизнес-центре

2007-07-20 08:54:52 Арендаторы бизнес центров Киева

Есть операторы рынка офисной недвижимости, которые относятся к своим бизнес-центрам чуть ли не как к «проходному двору». Помещения они готовы сдавать кому угодно, не задумываясь о том, как воспримут соседство, например, с гадалкой, солидные арендаторы, работающие на ниве юриспруденции, финансов, консалтинга и пр. Правда, столь пренебрежительное отношение к репутации собственного бизнеса редко остается без «вознаграждения»: солидные клиенты из таких офисных центров, как правило, съезжают, а на их место заселяется разношерстная и малоприятная публика, с которой возможны любые неожиданности и неприятности. Чтобы этого не происходило, владельцам и девелоперам высококлассных офисных центров стоит быть достаточно щепетильными в вопросах формирования пула своих арендаторов.

КОНКУРЕНТАМ – МЕСТА НЕТ

В условиях дефицита предложений на киевском рынке офисной недвижимости арендаторам часто приходится закрывать глаза на несуразности в работе менеджмента столичных бизнес-центров. Причем проблема «неудобных» соседей – далеко не всегда самая наболевшая. И все же операторам отечественного рынка офисной недвижимости стоило бы обращать больше внимания на этот аспект.

Ольга ЯКИМАХА, финансовый аналитик компании «Ел Консалтинг»:

– Поскольку рынок офисной недвижимости не является достаточно развитым, то особо щепетильно к вопросу подбора арендаторов до сих пор никто не подходил. Последнее время стали появляться новые проекты, которым необходимо учитывать особенности требований будущих арендаторов (наличие паркингов, размещение вблизи транспортных развязок, развитая инфраструктура). С другой стороны, данный вопрос решается сам по себе ввиду различной ценовой политики офисных центров классов А, В и С.

Эдуард ВИЗНЯК, ведущий специалист киевского представительства Украинского риелторского альянса компании «Траектория»:

– Главная задача, которая стоит перед инвестором, – это технически правильно спланировать концепцию строительства БЦ и создать маркетинговый план по дальнейшей его реализации путем грамотного размещения арендаторов. Как таковой градации по сферам деятельности компаний, что считается престижным, а что нет – мы не встречали.

Валерий КИРИЛКО, директор компании Concordе Development:

– В одной из книг по управлению недвижимостью есть любопытный пример касательно практики подбора арендаторов в бизнес-центре. Нелепый случай произошел в одном американском городе: собственник, построив высококлассное офисное помещение, решил поскорее найти арендаторов. И первым приглашенным на объект клиентом стало похоронное бюро, которое разместилось на первом этаже. После этого, как ни старался лендлорд привлечь других арендаторов, попытки были напрасны. Жизнеутверждающий бизнес потенциальных клиентов слишком противоречил грустной концепции ритуального бюро. Поэтому от грамотного «соседства» арендаторов в бизнес-центре зависит успешность объекта на рынке, репутация здания, финансовые показатели. Унифицированного подхода к формированию пула арендаторов на рынке нет, тем не менее специалисты выделяют ряд задач, решив которые, можно надолго обеспечить стабильную работу объекта недвижимости в целом.

Иностранные эксперты в области коммерческой недвижимости утверждают, что для создания гармоничной «атмосферы» в бизнес-центре (что является достаточно надежной гарантией отсутствия проблем с арендаторами офисов) важно учитывать ряд обстоятельств. Например, приветствуется близость компаний, работающих в здании, по финансовым, имиджевым и профессиональным характеристикам. В таких условиях больше шансов, что между персоналом и топ-менеджментом соседствующих компаний возникнут добрососедские отношения. Ну а в тех случаях, когда налицо резкий контраст между арендаторами: одни очень богатые, мощные и высокомерные, вторые – мелкие сошки, вероятность возникновения трений между представителями обеих этих групп достаточно высока.

Еще одной потенциальной угрозой миру и покою в стенах офисного центра является «поселение» по соседству конкурирующих структур. Если рыночные методы борьбы за клиентов, практикуемые такими арендаторами, далеки от общепризнанных норм, то маркетинговые баталии могут быстро перерасти в бытовые дрязги между представителями конкурирующих фирм.

Валерий КИРИЛКО:

– Соседство компаний-конкурентов нежелательно. Особенно это относится к компаниям, продающим свои услуги «на месте». Например, исключено нахождение в одном здании двух юридических или двух аудиторских компаний, так как велика вероятность «перетекания» клиентов.

Каким же образом дальновидный владелец офисного центра может избежать всех этих проблем?

Специалисты компании «Траектория» отмечают, что в практике рынка офисной недвижимости уже есть прецеденты, когда крупные арендаторы заключают договоренности с управляющими компаниями бизнес-центров относительно своего монопольного права присутствовать в данном БЦ. Эти условия иногда записываются в договорах аренды: стороны сделки приходят к соглашению, что в случае появления в БЦ конкурирующей компании «якорь» освобождает арендуемые площади в удобный ему срок и без штрафных санкций. Хотя по антимонопольному законодательству такая постановка вопроса не есть юридическим правом арендатора, ведь управляющая компания БЦ имеет право на свое личное усмотрение выбирать арендаторов.

Но присутствие в бизнес-центре известных компаний поднимает его престижность и ускоряет наполняемость свободных площадей. Поэтому девелоперы заинтересованы в привлечении в свои новые проекты крупного арендатора, но не только с целью получения дохода, а как выгодный PR-ход для дальнейшего позиционирования БЦ на рынке коммерческой недвижимости. Эти обстоятельства заставляют УК идти на уступки.

«Предохранители» от подобных неожиданностей опытные девелоперы могут заложить еще на стадии разработки концепции офисного центра. Одним из способов может быть придание бизнес-центру «тематической направленности». Скажем, в России, рассказали «КН» в компании «Траектория», уже несколько лет существует практика создания бизнес-центров специально для определенных групп арендаторов: крупных IT- компаний, финансовых и страховых структур, сырьевых холдингов и рекламных агентств, представительств брендинговых сетевых фирм и т. п. При таком способе формирования пула арендаторов девелопер старается собрать в одном здании коммерческие структуры, которые не конкурировали бы между собой, а дополняли друг друга. Например, если основной арендатор БЦ – это отделение банка, занимающего площадь от тысячи м², то разумно присутствие в данном офисном центре страховой компании, нотариальной конторы, агентства недвижимости.

Ольга ЯКИМАХА:

– Намного удобнее работать в бизнес-центре, где арендаторами являются компании, ведущие деятельность в разных сферах, поскольку они могут сотрудничать между собой, создавая при этом замкнутый цикл. По такому же принципу могут в одном офисном центре размещаться и конкурирующие компании, ведь при таком подходе естественным путем создаются условия для их дальнейшей горизонтальной интеграции и конгломерации.

Валерий КИРИЛКО:

– Хорошо, если арендаторы подобраны таким образом, что компании дополняют друг друга по роду деятельности (например, когда по соседству с туристическим агентством находится страховая компания, рядом с риэлтерской конторой располагается центр ипотечного кредитования и т. д.). В этом случае клиенты компаний могут получить весь спектр услуг, что называется, не отходя от кассы. Для сотрудников бизнес-центра удобно, если в здании расположены фитнес-центр, кафе, салон красоты…

ЧЕМ СОЛИДНЕЕ КЛИЕНТ, ТЕМ ВЫШЕ ЕГО ЗАПРОСЫ

«Погоду» в офисном «доме» чаще всего формируют не мелкие арендаторы, а так называемые «якоря», само присутствие которых в стенах бизнес-центра работает на имидж этого проекта и позволяет владельцам недвижимости удерживать желаемый уровень арендных ставок. Работа с такими клиентами – наиболее ответственное поле деятельности менеджмента бизнес-центра. Ведь, с одной стороны, владельцы и управленцы офисного проекта заинтересованы в солидных клиентах, арендующих большие площади. С другой – сами эти клиенты часто стремятся к тому, чтобы то здание, в котором они разместили свою «штаб-квартиру», ассоциировалось у партнеров и конкурентов именно с их компаниями, были символом успешности их бизнеса. Конечно же, в таких случаях появление «неудобных» соседей для «акул бизнеса» крайне нежелательно.

Валерий КИРИЛКО:

– В одном бизнес-центре должны находиться компании сходного уровня как по финансовым и профессиональным показателям, так и по имиджу. Даже одна «сомнительная» компания может серьезно подпортить репутацию здания и «отпугнуть» от него многих потенциальных арендаторов. Особенно важно правильно позиционировать бизнес-центр, когда он только выходит на рынок. Поэтому девелоперы стремятся сразу же «заполучить» крупную уважаемую (в большинстве случаев – западную) компанию, чье имя будет задавать тон при последующем подборе арендаторов. Распространена практика, когда такому «якорному» арендатору площади сдаются по льготным ставкам.

Кто такие эти «якорные» арендаторы бизнес-центров и что возносит их на VIP-Олимп в глазах арендодателя? Специалисты Concordе Development говорят, что в киевских бизнес-центрах роль «якорей» часто выполняет известный рыночный «бренд», соседство с которым всегда почетно и престижно. Поэтому собственники и девелоперы офисных комплексов, занимающиеся вопросом сдачи в аренду своих площадей, стараются в первую очередь привлечь одного такого клиента, а лучше – несколько. Тогда есть гарантия, что остальные арендаторы «подтянутся» автоматически и будут более сговорчивы в плане условий оплаты помещений.

Ольга ЯКИМАХА:

– «Якорным» арендатором зачастую считается компания, арендующая большую площадь в офисном центре. Как правило, таковыми являются банки, крупные отечественные компании, а также компании с международным именем. Таким образом, имеется тенденция предоставления скидок для «якорей», хотя данное явление не является характерным для офисных помещений класса А ввиду их дефицита на рынке офисной недвижимости.

Поиском «якорей» девелоперы проектов чаще всего занимаются еще на этапе проектирования бизнес-центра, чтобы сделать объект с учетом их требований и, таким образом, привлечь их в стены своего объекта коммерческой недвижимости надолго. Кроме того, как в торговых, так и в офисных комплексах наличие пула именитых арендаторов повышает рыночную стоимость объекта недвижимости. Это обстоятельство особенно важно в том случае, если собственник или управляющая компания захотят продать объект как действующий бизнес. Но не стоит увлекаться «охотой» на «якорей», ведь ставка на одних VIP-арендаторов может загубить даже процветающий бизнес.

Эдуард ВИЗНЯК:

– Для девелопера «якорь» интересен прежде всего тем, что он обычно готов заключить договор аренды на довольно длительный срок – в среднем на 5 лет. Это позволяет собственнику БЦ гарантировано рассчитывать на стабильный доход проекта. Но с присутствием крупного арендатора связаны и некоторые риски. В случае ухода такого клиента из БЦ освобождается большое количество вакантных площадей, и порой они простаивают без дела немало времени, прежде чем найдется новый арендатор. Чтобы обезопаситься, многие управляющие компании БЦ прописывают в договоре аренды условия относительно преждевременного освобождения площадей, где «якорный» арендатор должен сообщить о своих намерениях в среднем за полгода.

«Якорным» арендаторам бизнес-центров, как и их аналогам на рынке торговой недвижимости, принято предоставлять льготные условия работы в БЦ. Они могут выражаться как в скидках на арендную плату, так и в эксклюзивных условиях размещения на самых ликвидных площадях БЦ. Сами крупные арендаторы иногда используют свою «якорность» как козырь в переговорах по поводу своего окружения в бизнес-центре. И если подобная дискуссия заходит в тупик, дело порой доходит до разрыва договоров.

Эдуард ВИЗНЯК:

– Роль соседства наиболее важна для ритейлеров, работающих в торговых центрах. Для арендаторов бизнес-центров, особенно для «якорей», главными вопросами являются уровень бизнес-центра и его технические характеристики: соответствуют ли они международным требованиям, предъявляемым к деловым комплексам того или иного класса. Однако нам известны случаи, когда крупные арендаторы и солидные компании отказывались от аренды площадей в том или ином БЦ из-за сомнительного, на их взгляд, соседства. С другой стороны, изредка встречаются мелкие арендаторы, готовые доплачивать за возможность «делить крышу» с мощными компаниями из соображений престижности и гарантированного высокого уровня обслуживания и эксплуатации объекта. Выбирать, что более выгодно, – право собственника здания или той девелоперской структуры, которой поручено управление объектом.

Валерий КИРИЛКО:

– Нередко компании заранее ставят перед арендодателем условие о том, что в бизнес-центре не должно быть конкурирующих брендов. Иногда даже предоставляется так называемый «черный список» фирм, соседство с которыми должно быть исключено. И если девелоперу выгоден этот арендатор (имя, статус, арендует большие площади и т. д.), он вынужден считаться с названными условиями.

С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА

Николай КУДЛЫК, аналитик отдела маркетинга компании «Технопарк ЛЗТА»:

– В современных условиях, когда рынок насыщается новыми площадями и растет конкуренция между арендодателями, тщательнейший подбор арендаторов получил весомое значение для любого проекта на рынке высококачественных офисных помещений. Ведь арендаторы – своеобразная визитная карточка бизнес-центра, а также гарантия доходности такого проекта, поэтому украинские девелоперы уделяют этому вопросу все больше внимания.

По нашему мнению, при подборе арендаторов в бизнес-центрах класса А стоит обращать внимание на их деловую и финансовую репутацию, особенно когда речь идет о «якорных» арендаторах. Ведь большое известное предприятие в престижном бизнес-центре создает позитивный имидж девелоперскому проекту, поэтому перед выбором «якорного» арендатора необходимо сформулировать четкие критерии отбора.

Важным обстоятельством является сфера деятельности арендаторов, поскольку при правильном подходе можно сформировать такой пул арендаторов, в котором компании могли бы взаимовыгодно друг друга дополнять, создавая в офисном центре приемлемый бизнес-климат.

В том случае, если идет речь о сдаче помещений в аренду конкурирующим фирмам, конфликтных ситуаций можно избежать путем предоставления помещений таким арендаторам в разных частях бизнес-центра и на разных этажах. При рассмотрении возможности прихода нового арендатора, который может прямо или опосредованно затронуть интересы уже существующих клиентов, девелопер, как правило, обсуждает эту кандидатуру со своими клиентами. Эффективность такого подхода демонстрирует опыт нашей компании, впервые на территории Западной Украины реализующей девелоперский проект в формате бизнес-городка, гармонично объединяющего офисную, торговую и развлекательную функции.

Автор : Филипп ШЕВРОНОВ

Источник : Журнал «Коммерческая недвижимость» - http://www.bizrealty.com.ua

Правильно сформированный пул арендаторов – гарантия отсутствия проблем в бизнес-центре

Читайте также:

Поиск

Подписка