RETAIL PARK: УКРАИНСКИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ ПРОГРЕССИВНОГО ФОРМАТА

Концептологам обычно не приходится долго ломать голову, как оживить ту или иную «мертвую» зону в Retail Park – таких мест там попросту не бывает. Девелоперам проектов не приходится отводить огромные площади под холлы, вестибюли, ледовые катки – ничего такого в подобных ТЦ не строят. Но, несмотря на все преимущества, ТЦ этого формата в Украине до сих пор не появились. В чем причина столь загадочного явления? Может, операторы отечественного рынка торговой недвижимости считают Retail Park неперспективным форматом? Найти ответы на эти вопросы «КН» помогли эксперты столичного рынка торговой недвижимости.

УЧАСТНИКИ:

Андрей БОЛДАРЕВ (А. Б.), директор по маркетингу компании «Архитектура и Технологии»

Наталья БОРИСОВА (Н. Б.), руководитель департамента маркетинга, рекламы и PR ООО СИК «Дафи»

Максим ДОРОВСКИЙ (М. Д.), партнер агентства Parker & Obolensky

Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент компании Real Estate Solutions

Компания MIRAX-GROUP (M. G.)

Вадим НЕПОСЕДОВ (В. Н.), генеральный директор «Украинской торговой гильдии»

ФОРМАТ, РОЖДЕННЫЙ В США

– Какие преимущества содержит такой формат торговой недвижимости, как Retail Park, и какие особенности ему присущи?

В. Н.: – Прежде чем ответить на ваш вопрос, стоит вспомнить историю возникновения различных форматов и их географию. Retail Park как формат торговой недвижимости был предложен девелоперами американского рынка. Формат отвечает желанию американцев покупать товары, не выходя из машины, и подъезжать непосредственно к биг-боксу с определенным товарным направлением на своем пикапе. Именно Retail Park, как сосредоточение группы тематических или разнообразных помещений с общим паркингом, позволяет произвести покупки максимально удобно с минимальными затратами времени на приобретение товаров, с минимальным путем от автомобиля до кассы (американский опыт).

Позже формат Retail Park приобрел популярность и в Западной Европе. В ближайшее время мы увидим подобные проекты и в Украине. «Украинская торговая гильдия» спроектировала два подобных торговых комплекса: на Окружной дороге в Киеве на участке 20 га и в Харькове на Московском проспекте.

M. G.: – Одна из особенностей Retail Park – минимум площадей общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей), которые в классическом ТЦ занимают до 30–40% общей площади, а прибыли не приносят. Retail Park – жизнеспособный формат, это показывает зарубежный опыт. Retail Park – один из самых популярных и быстроразвивающихся торговых форматов.

С. К.: – Retail Park – это группа отдельно стоящих центров, таких как продуктовый супермаркет, строительный супермаркет, Fashion-centre с наличием общего паркинга, которые обычно находятся за чертой города. Принципиальных отличий Retail Park от классических торговых центров несколько. Во-первых, в Retail Park не предусмотрены мелкие арендаторы: каждый из магазинов занимает только один ритейлор. Во-вторых, в каждом ТЦ существует собственный вход и покупателю не приходится проходить через все магазины, чтобы попасть в нужный. В-третьих, в концепции Retail Park не предусмотрены развлечения и помещения общего пользования. Retail Park имеет много преимуществ: минимизация объема площадей общего пользования, низкие затраты на строительство, сравнительная простота в управлении, большой процент покупателей в структуре посетителей, возможность организации достаточного количества парковочных мест; возможность быстрой реализации на рынке и многое другое.

А. Б.: – Retail Park по формату обозначается как группа крупных одно-, двухэтажных магазинов различного профиля с отдельными входами, объединены общей архитектурой и имеют общую парковочную зону. Данный формат размещается за городом или на окраине и по площади может достигать 200 тысяч м². В большей степени арендаторами таких объектов являются компании, торгующие одеждой, спорттоварами и мебелью.

Принципиальным отличием от ТЦ других форматов, кроме различных архитектурно-планировочных решений, еще является и соотношение «якорных» и «галерейных» арендаторов: для Retail Park – 80% площади занимает так называемый «якорь» и 20% отводится под «галереи».

М. Д.: – Основными особенностями Retail Park как формата торговой недвижимости является объединение нескольких крупных арендаторов- «якорей» – в одном или группе зданий, каждый из которых имеет свой вход с использованием общей парковочной зоны. Для такого формата торговой недвижимости характерны следующие преимущества: оптимизация объема площадей общего использования, небольшие расходы на строительство, простота в управлении объектом, большой процент непосредственных покупателей в структуре посетителей, создание большой парковочной зоны, которая способна обеспечить комфортное передвижение покупателей данного центра.

Н. Б.: – Преимущества этого формата очевидны как для экспертов отрасли, так и для рядовых потребителей. Темп жизни горожан ускоряется, и для того, чтобы удовлетворить свои бытовые потребности, люди желают тратить все меньше и меньше времени. Конечно же, они с готовностью откликаются на предложение совершить все свои покупки в одном месте, а не колесить по всему городу. Застройщик же элементарно экономит средства на оформление необходимой документации, на прокладку коммуникаций, вообще на все процессы, сопутствующие строительству.

– Насколько распространен такой формат торговой недвижимости за рубежом?

А. Б.: – За рубежом формат Retail Park – это привычное дело. Практика развития торговых центров на Западе показывает, что различные форматы могут отлично сосуществовать рядом друг с другом. А успех ТЦ зависит и от правильного позиционирования на рынке, арендаторов и менеджмента ТЦ. При этом качество обслуживания и атмосфера играют далеко не последнюю роль, однако правильно выбранная концепция ТЦ и грамотная ценовая политика все равно остаются основополагающими факторами конкуренции на рынке между ТЦ разных форматов.

M. G.: – Европа строит Retail Park из 2-, 3-этажных магазинов, при этом обращая внимание на архитектурный облик. Америка практикует малобюджетное строительство: одноэтажные «биг-боксы», здания ангарного типа, где главное – функциональность, при этом архитектурные изыски Запад не интересуют.

С. К.: – Формат Retail Park (в США — Retail Warehouse Park или Power Center) получил распространение в 1980–90-х гг. и остается очень популярным в Западной Европе и США. ТЦ этого формата действуют в американских и европейских городах с населением более 100 000 человек. Площадь загородных Retail Park может достигать 200 000 м². Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спорттоварами, мебелью, игрушками.

М. Д.: – Такие форматы, как Retail Park или Power Centers, Festival Centres, Outlet Centres, появились в США в процессе 70-летней эволюции как результат социально-экономического развития страны, при сильном влиянии со стороны покупателей и со стороны операторов рынка. Следует отметить, что формат Retail Park – один из самых популярных типов ТЦ в Европе и США. В 2007 году MIPIM Awards определила победителем в номинации «Лучший торговый центр» Europa Passage (Germany), который является прототипом современного Retail Park.

ПОЧЕМУ ЛЬВОВ ОПЕРЕЖАЕТ КИЕВ?

– Как можно объяснить тот факт, что первый торговый центр формата Retail Park заявлен к строительству во Львове, а не в Киеве (участок под строительство данного объекта находится во Львове на ул. Городоцкой, заказчик – компания «Альянс-сервис»)? Неужели в столице пока что не выгодно строить такие объекты?

В. Н.: – Нам незнаком львовский проект Retail Park. В классическом виде мы не видели такого проекта в городе. Очевидно, происходит или подмена понятий, или это гибрид между галерейным региональным торговым центром и элементами, присущими Retail Park.

M. G.: – Львов является западной столицей Украины, где состояние рынка торговых центров находится в стадии активного развития. На сегодняшний день в городе работают старые «советские» торговые объекты. Однако только три объекта общей площадью более 43 тысяч м² условно можно назвать торговыми центрами. В Киеве Retail Park строить было бы выгодно, но в столице очень дорогая земля и необходимая площадь под строительство от 10 га и более. Как правило, Retail Park расположены на окраинах города или в пригороде и представляют собой комплексы из 1-, 2-, 3-этажных зданий, расположенных на одной территории площадью до 200 000 м² и объединенных общей парковкой. При этом каждый магазин имеет отдельный вход.

С. К.: – Как было указано выше, Retail Park – это группа отдельно стоящих ТЦ, каждый из которых занимает только один ритейлер. Торговый центр, заявленный к строительству во Львове, не отвечает точным требованием формата Retail Park. Что касается Киева, безусловно, строить Retail Park выгодно. Однако для создания таких объектов требуется большая территория. На сегодняшний день в Киеве территорий, на которых можно было бы построить Retail Park, – нет, а если и есть, то чаще всего ее продают под частную застройку.

М. Д.: – Сегодня Львов, как и вся Львовская область, является очень интересным с точки зрения привлечения инвестиций регионом. Согласно последним исследованиям инвестиционной привлекательности регионов, динамика развития Львовщины соответствует средним показателям по Украине. Для содействия выходу области на более высокий уровень, областные власти разработали «Стратегию развития Львовщины до 2015 г.». Учитывая непосредственное соседство с границей, а также историческую особенность региона, у Львовской области есть уникальная возможность задействовать транзитный потенциал региона, привлечь инвестиции, оживить приграничную торговлю и увеличить туристические потоки. Это поспособствует приходу в регион крупных торговых операторов и потребует открытия новых торговых комплексов.

Н. Б.: – В Киеве, скорее всего, существует дефицит земельных участков для реализации подобных проектов, тем более в черте города. Строительно-инвестиционная компания «Дафи» с 2005 года развивает как Retail Park комплекс объектов в Днепропетровске (район между Подстанцией и пересечением ул. Титова и ул. Героев Сталинграда). В ноябре 2005 года был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Дафи» (бульвар Зоряный, 1-а), а в мае 2007 года на ул. Героев Сталинграда состоялось открытие супермаркета электроники, магазина товаров для дома и стройцентра. Все объекты объединены между собой реконструированной транспортной магистралью для того, чтобы потребители могли беспрепятственно между ними курсировать. В планах девелопера – дальнейшее благоустройство прилегающих территорий согласно требованиям, продиктованным стандартами формата Retail Park.

В июне 2008 года планируется введение в эксплуатацию ритейл- парка «Дафи» в Харькове. Общая площадь комплекса составит 75 000 м².

А. Б.: – Скорее всего, львовский проект Retail Park – это «умственный продукт» инвестора или проектной организации. То есть на базе имеющихся нескольких зданий было вынесено предложение об эффективном использовании объекта в целом комплексе, а это «улеглось» в формат Retail Park.

– Как вы считаете, достаточно ли созрела украинская потребительская среда для появления таких объектов?

В. Н.: – Напомним, что Retail Park – упрощенная форма, не имеющая сложной торговой композиции, управления, наполнения, а являющаяся моделью минимальных расходов и существенных доходов от проекта.

С. К.: – На сегодняшний день на рынке торговых центров можно наблюдать стремительный рост предложения, появление большого количества новых проектов, что связано с существующим ажиотажем на рынке качественных торговых площадей, активным развитием сетевых операторов, ростом потребительского рынка. Ставки аренды и сроки окупаемости в Украине постепенно будут приближаться к европейским показателям, ожидается обострение конкуренции, усиление роли конкурентных преимуществ. Одним из них станет появление на украинском рынке торговых площадей новых форматов, таких как Retail Park.

М. Д.: – Можно с уверенностью сказать, что украинская потребительская среда созрела для появления таких объектов. Многие украинцы имеют возможность ездить за границу, где посещают такие ТЦ в Турции, Болгарии, Венгрии и т. д. Однако в Украине недостаточно развита инфраструктура рынка, а также отсутствуют основные мировые бренды операторов торговли, которые представлены в классических Retail Park за рубежом.

Н. Б.: – Для того чтобы посещение подобного объекта оказалось комфортным для потребителя, этот потребитель должен быть автолюбителем. В украинских городах-миллионниках аудитория семей, имеющих автомобиль, готова обеспечить достаточный товарооборот не более чем одному ритейл-парку на фоне уже существующих ТЦ и ТРЦ.

СКОЛЬКО ЗЕМЛИ «СЪЕДАЕТ» RETAIL PARK?

– Какой ареал влияния имеет Retail Park: это окружной или региональный ТЦ?

С. К.: – Формат Retail Park относят к региональному ТЦ.

В. Н.: – Классический Retail Park имеет региональный масштаб влияния за счет своей площади и размера операторов. Retail Park – это 3 или более магазина на общей открытой площадке с общим входом и парковкой. Обычно магазины группируются линейно, в форме латинской буквы L или в виде изогнутой арки с фасадами на подъездную дорогу. Обширное пространство парковки располагается между въездом и магазинами. Retail Park может иметь в своем составе разных арендаторов. Размещаются такие центры на окраине города. Группа «якорных» операторов, которые арендуют площади в Retail Park, формирует потребительские потоки за счет своих брендов.

В Украине для Retail Park среда еще не созрела. Причина в том, что операторов товарных групп для формата парка в нашей стране еще очень мало. Есть операторы продуктовые, электроники, хозяйственные, спортивных товаров и все.

М. Д.: – Retail Park относится к группе окружных ТЦ, которые в большинстве случаев располагаются в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.

А. Б.: – Это формат регионального ТЦ, хотя в классификации региональные торговые центры поделены на региональные и суперрегиональные, а в идеале они отличаются только размерами. Региональные ТЦ занимают площадь в среднем 30–100 тысяч м² и обслуживают более 150 тысяч человек, а суперрегиональные имеют размер 50–150 тысяч м² и пропускают от 300 тысяч человек. Обе эти категории ТЦ предоставляют покупателям полный набор торговых марок.

– Какие требования предъявляются к земельному участку, на котором планируется разместить Retail Park? Насколько велик «аппетит» таких торговых комплексов в плане земельных ресурсов?

M. G.: – Для подобных проектов в первую очередь необходима хорошая транспортная развязка, если в качестве Retail Park рассматривать крупный торговый центр площадью 100–150 тысяч м², расположенный на крупной магистрали, имеющий удобные подъездные пути и парковки. Необходимая площадь земли под строительство Retail Park – от 10 га и более.

В. Н.: – Retail Park – это комплексы площадью от 50 тысяч м², то есть приблизительно это 5 боксов по 10 тысяч м². Основные требования к таким участкам – это транспортная доступность: муниципальные остановки, парковки для автомобилей. Такие участки находятся на пересечении главных радиальных магистралей и окружных дорог городов.

М. Д.: – Общая площадь участка для создания Retail Park зависит от проекта самого торгового центра, этажность и площадь которого может варьироваться. Вообще для реализации проекта данного типа торгового центра необходимо от 0,7 до 4 га земли.

Следует отметить, что типичный размер арендной площади подобного типа ТЦ – 14 000 м², однако может занимать от 9500 до 47 000 м². Первичная торговая зона для Retail Park находится в пределах 10–20 минут транспортной доступности, а покупателями центра насчитываются от 40 000 до 150 000 человек.

А. Б.: – Региональные ТЦ занимают площадь в среднем 30–100 тысяч м² и обслуживают более 150 тысяч человек, а суперрегиональные имеют размер 50–150 тысяч м² и пропускают от 300 тысяч человек.

Н. Б.: – В Харькове мы сейчас готовим к запуску Retail Park «Дафи» общей площадью 75 000 м². В состав объектов комплекса вошли торгово-развлекательный центр «Дафи» (площадь застройки – 50 000 м²), супермаркет электроники (площадь застройки – 4500 м²), супермаркет мебели с выставочным залом (площадь застройки – 5000 м²), супермаркет строительных материалов (площадь застройки – 15 000 м²) и наземный паркинг на 2000 машино-мест. 15 января 2007 года состоялось открытие первого объекта комплекса – супермаркета мебели, который собрал под своей крышей лучшие бренды производителей мебели, и с первого дня работы подтвердил прогнозы разработчиков относительно успешности всего проекта в целом.

ТЦ БЕЗ «МЕРТВЫХ» ЗОН

– Какие торговые операторы обычно выполняют роль «якорей» в Retail Park? По каким принципам происходит зонирование операторов на территории такого торгового комплекса и какие приемы используются для оживления его «мертвых» зон?

В. Н.: – Роль «якорных» операторов для Retail Park выполняют универмаги одежды, продуктовые гипермаркеты, супермаркеты электроники и медианосителей, спортивных, хозяйственных товаров, мебели и др. Принцип расположения на фуд-корте – это равномерное распределение потребителей между брендами. Здесь каждому достается равная доля возможностей, и успех зависит от силы бренда и качества оператора. Потому Retail Park – демократичный формат. Здесь нет плохо или хорошо стоящих магазинов.

С. К.: – Как было сказано выше, отличительной чертой Retail Park от ТЦ является то, что в Retail Park не предусмотрены мелкие арендаторы: каждый из ТЦ занимает только один крупный ритейлер. Обычно это торговые операторы, специализирующиеся на крупногабаритных товарах – мебель, стройматериалы, бытовая техника.

Н. Б.: – Я предполагаю, что в каком состоянии находится потребительская корзина среднестатистической украинской семьи, в таких же пропорциях и должны быть представлены товарные категории в торговых точках ритейл-парка. Конечно же, для каждого объекта делается расчет емкости рынка, но информация быстро устаревает. В первую очередь «якорем» для любого торгового комплекса станет продуктовый гипермаркет. Все торгово-развлекательные центры всеукраинской сети «Дафи» имеют одну отличительную особенность – для того чтобы попасть в продмаркет, посетители обязательно проходят по торговым галереям первого уровня. По показаниям счетчиков в ТРЦ «Дафи» посетители первого и второго уровней делятся практически 50 на 50. Причем за одно посещение комплекса совершается не менее чем две покупки в магазинах арендаторов. Т.е., в среднем из числа пришедших в комплекс только половина делает покупку в продмаркете и в каком-то еще торгово-сервисном предприятии. Остальные максимально обеспечивают товарооборот другим арендаторам. Это очень хороший показатель, принимая во внимание экономическое положение в государстве, когда 70–80% семейного бюджета тратится на продукты питания. И если бы не регулируемая логистика посетительских потоков, то показатели распределения трафика были бы такие же: 70–80% – продмаркету, и только 20% – торговым галереям и развлекательным зонам.

М. Д.: – В состав Retail Park входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товаров какой-либо категории. Следует отметить, что в Retail Park нет бутиков, а в основном там представлены дискаунтеры, специализирующиеся на мебели, бытовой технике, электронике, одежде и обуви, возможно также и центр торговли по каталогам.

– Как вы считаете, является ли Retail Park перспективным форматом торговой недвижимости в Украине?

M. G.: – Retail Park является перспективным форматом торговой недвижимости для Украины. Ощутимый дефицит торговых площадей в городах страны делает актуальным развитие современных торговых центров – горожанам необходимы магазины, где в уютной обстановке, без толкотни и давки, как это обычно бывает на рынках, они смогут приобрести все необходимое для семьи. Существование современных торговых комплексов в каждом городе – это уже объективная необходимость.

В. Н.: – Я думаю, что к такому формату мы придем в начале нового цикла развития рынка торговой недвижимости, после насыщения, возникновения конкуренции, представления достаточного количества операторов, желания оптимизировать расходы, повышения стоимости бизнеса в стране.

М. Д.: – Любой формат торговой недвижимости может быть перспективным в Украине. Все зависит от того, как этот торговый центр выведен на рынок. При этом следует учитывать подбор основных арендаторов, маркетинговую стратегию, основной частью которой является позиционирование объекта.

Н. Б.: – Это закономерный процесс, продиктованный требованиями времени. Когда мы едины, мы непобедимы. В условиях ужесточающейся конкуренции выживают сильнейшие. Профессионально отформатированный объект имеет больший запас стратегической прочности. Поэтому те застройщики, которые строят успешные ТЦ и ТРЦ, поэтапно наращивают объемы, привлекают сетевой ритейл и совместными усилиями реализуют более прогрессивные и более масштабные проекты. Ритейл-парк «Дафи», который возводит в Харькове строительно-инвестиционная компания «Дафи», сформировался как заказ от партнеров-ритейлеров. Это известные в Украине торговые марки. Они строят всеукраинские сети, поскольку признаны потребителями и успешно развиваются. В состав объектов парка входят торгово-развлекательный центр «Дафи», управлением которого строительно-инвестиционная компания «Дафи» занимается самостоятельно. Это также сетевой проект. Первый ТРЦ «Дафи» очень успешно работает в Днепропетровске. «Продавайте людям то, что они хотят купить, а не то, что вы хотите продать» – правило, которым мы руководствуемся, приступая к реализации очередного девелоперского проекта.

А. Б.: – Торговая недвижимость в Украине находится на этапе развития, поэтому существует потребность в любом формате. Retail Park – не исключение, а где первый такой объект, там и десятый.

– Спасибо участникам «круглого стола» за ваши содержательные ответы.

Журнал «Коммерческая недвижимость» - http://www.bizrealty.com.ua