Рынок складской и логистической недвижимости

По состоянию  на январь  2009 года, объем  современных  складских  площадей в Киеве и Киевской  области  составил 734 970 кв.м. Для сравнения,  в Варшаве и окрестностях  этот показатель достигает 2 млн. кв.м, в Праге и пригороде – 1,34 млн. кв.м, в Будапеште  – 1,1 млн. кв.м, а в Москве и области  оценивается  в 3,9 млн. кв.м.

В то время, как в 2006 и 2007 годах в Киевской  области  на рынок было выведено  соответственно   53 220 кв.м и 203 180 кв.м складских  площадей, в 2008 году этот показатель  составил около 365 170 кв.м.

Основываясь  на амбициозных  планах, которые  были заявлены  многими девелоперами   до обострения  кризиса, компания  DTZ прогнозирует,  что объем  новых складских  помещений, представленных   на рынок в 2009 году в Киевской  области,  может составить  до 352 000 кв.м, что увеличит общий объем площадей  до показателя 1 086 000 кв.м.

Наиболее  активное  строительство объектов ведется  вдоль участка трассы Киев-Житомир,  которая  является  частью международной   магистрали  М-06/Е 40.

В 2008 году спрос  на складские помещения  увеличился.  Объем площадей,  по которым  в Киевской области  были заключены  договора аренды, составил  270 230 кв.м, что на 76% превышает  показатель  2007 года.

Несмотря  на ожидаемое  снижение спроса  в конце 2008 года, именно в четвертом  квартале  были подписаны договора  аренды  на 25% от всего объема  логистических  помещений, поглощенных  рынком в течение  года.

В 2007-2008 годах рост спроса  на качественные  современные   складские помещения  в Киевской  области  был вызван  развитием  рынка провайдеров логистических  услуг и сектора  розничной торговли.

Растущая  популярность  коммерческих складских  помещений  среди логистических  операторов   в текущих экономических  условиях приводит к высокой нестабильности   спроса,  так как потребности  этих компаний прямо зависят  от подписанных  контрактов  и специализации  их клиентов. Согласно прогнозам  DTZ, в текущих рыночных условиях и при неопределенной экономической  ситуации, которые в особенности  повлияют на потребительский   спрос, арендаторы все чаще будут требовать  более  гибкие условия  аренды  касательно  занимаемой площади, возможности  досрочного расторжения   договора  и арендной ставки.

В 2009 году в связи  с отсутствием долгового  финансирования   и неопределенностью   в формировании спроса  на рынке по причине сомнений арендаторов   в успешности  девелоперов, оперирующих  в Украине, строительство складских  объектов  будет ограничено,  а большинство  складов  будет построено под конкретного  заказчика  (built-to-suit). Тем не менее, даже  в случае  наличия таких проектов,  возможности обеспечения финансированием   будут очень ограничены.
 
В 2008 году базовая  арендная  ставка на современные   складские  помещения в Киевской  области  варьировалась   в диапазоне  7,5-10 долларов  США  за кв.м в месяц  и зависела   от качества помещений, месторасположения    и условий аренды.

В связи  с ухудшением экономических условий в Украине и девальвацией национальной  валюты, арендаторы складов  всячески  стараются  сократить расходы  на аренду  и, как следствие, оказывают  давление  на владельцев зданий с целью снижения  арендных платежей  и/или привязки  их к национальной  валюте.

Исходя из новых тенденций  начала  2009 года, компания  DTZ ожидает,  что на протяжении  года арендные  ставки на наиболее  качественные  логистические площади  будут снижаться,  колеблясь  в пределах  6,5-8,5 долларов  США кв.м в месяц. В свою очередь,  собственники объектов  складской  недвижимости будут стремиться  удержать  высокие  базовые  арендные  ставки на помещения, предлагая  арендные  каникулы, что в конечном итоге приведет  к снижению стоимости  аренды.

В краткосрочной  перспективе  на рынке появится  дополнительное предложение вследствие  того, что многие арендаторы  планируют сдавать часть своих площадей  в субаренду. Хотя точный объем  этих площадей неизвестен,  их выход на рынок, скорее  всего, существенно  повлияет  на уровень  арендных  ставок  в ближайшем  будущем.