|
 |
"Элитка": клиент, скорее, жив…
|
2009-04-03 22:32:39
 Рынок жилой недвижимости Киева одним из первых начал сдавать свои позиции осенью прошлого года под влиянием мирового финансового кризиса. Именно жилье является наиболее пострадавшей стороной, даже по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Спад коснулся всех классов жилья, но надо отметить, что элитного пока в меньшей степени. В настоящее время компания "Соцмарт" завершает исследование рынка элитной жилой недвижимости Киева и согласилась прокомментировать основные результаты.
По данным компании, в столице сейчас ведется строительство 213 жилых комплексов. Из них не более 15–20 объектов могут претендовать на элитный статус (к нему мы относим классы "де люкс" и "премиум", а также "бизнес+", который по нескольким параметрам не дотягивает до А-классного жилья, но все равно выгодно отличается от других объектов качественными материалами здания, развитой внутренней инфраструктурой, выгодным месторасположением и т. д.).
Основными застройщиками на рынке жилой недвижимости Киева являются такие известные компании, как "Киевгорстрой", "Жильеинвестстрой-УКБ", "Укоинвестстрой", "Гранит", "ИБК-Столица". В сегменте элитного жилья преимущественно работают компании "XXI век", "ТММ", "Познякижилстрой", "Гранит", "Сент София Хоумс".
Если говорить только о современных элитных жилых объектах (построенных, строящихся, проектируемых), то ситуация по стадиям выглядит так, как указано в таблице 1.
Общая площадь всех построенных и заявленных элитных жилых зданий и комплексов составляет немногим более 1,1 млн кв. м. Во втором полугодии 2008 года в эксплуатацию были введены комплексы "Триумф", "Альпийский", "Капитолий" и др. К объектам, которые по ряду параметров не дотягивают до элитного жилья, но все равно заметно выделяются по сравнению с другими, по мнению специалистов компании "Соцмарт", можно отнести жилые комплексы Crystal Park, "Сальвадор", "Ривьера Риверсайд", PecherSKY, "Престиж Холл" и др.
Ценообразование
Принцип формирования цен на квартиры в домах классов "премиум" и "де-люкс" несколько отличается от стандартного. Условно можно выделить два ключевых фактора, влияющих на ценообразование объекта недвижимости — характеристики самого объекта и его месторасположение.
Необходимо отметить, что стоимость дома во многом зависит от характеристик самого объекта, которые включают в себя технические параметры, применение материалов и используемые технологии строительства, архитектурно-планировочные решения, обустроенность земельного участка, наличие инженерной инфраструктуры.
Говоря о месторасположении объекта недвижимости, необходимо понимать, что его стоимость будет разной, в зависимости от престижности района (близость к деловому и торговому центру столицы), природно-ландшафтных условий (тип местности, наличие рядом парковой зоны), панорамного вида.
Из изученных элитных объектов, на февраль 2009 года, по данным "Соцмарт", самые дорогие квартиры на первичном рынке отмечались в жилом доме на ул. Франко, 24-а, жилых комплексах на Круглоуниверситетской, 3–5 и "Графе Толстом" (ул. Льва Толстого, 35—39). По минимальной цене за квадратный метр можно найти жилье в строящейся "Панораме" на Печерске и построенном ЖК "Альпийский". Минимальная средняя цена в долларах за квадратный метр элитной жилой недвижимости Киева приводится в таблице 2 (что немаловажно: указана цена предложения от застройщика, а не цена реальной сделки).
Сейчас в сегменте первичного элитного жилья наблюдается интересная тенденция. Рост иностранной валюты по отношению к национальной привел к парадоксальной ситуации, когда по сравнению с февралем 2008 года в гривне цены на квадратный метр жилья выросли на 3–4%, но в то же время в долларах упали на 30%.
Тенденции рынка
На развитие ситуации на первичном элитном рынке жилой недвижимости в прошедшем 2008 году и начале 2009 года оказывали влияние как субъективные факторы (специфические, свойственные уже несколько лет рынку элитного жилья Киева), так и объективные (обусловленные нарастанием кризисных явлений в финансовой отрасли и строительстве).
Можно выделить некоторые из тенденций рынка, обусловленные внешними факторами (мировой финансовый кризис и, как следствие, резкий спад инвестиций, подорожание и практически полное отсутствие возможности заимствования, девальвация национальной валюты и, соответственно, значительный рост стоимости обслуживания ранее взятых валютных кредитов т. д.):
-первое полугодие 2008 года характеризовалось незначительным влиянием кризисных явлений, во втором полугодии рынок недвижимости классов "премиум" и "де-люкс" практически замер;
-девелоперы, привыкшие к стабильному росту цен на элитные квартиры, в большинстве своем не в состоянии гибко отреагировать на ситуацию на рынке недвижимости и не готовы снижать цены на элитное жилье. Мониторинг ценовых позиций от застройщиков в строящихся и только построенных жилых домах продемонстрировал, что далеко не все компании перешли на более лояльную денежную политику. Максимум, что могут позволить застройщики "не теряя лицо", — это предложить в бонус к квартире паркоместо или "интересную" акцию, что все равно в итоге является завуалированным снижением стоимости квадратного метра квартиры;
-девальвация национальной валюты за второе полугодие 2008 года практически на 70% привела к ценовой дезориентации как продавцов, так и покупателей. Многие застройщики, которые продают квартиры на первичном рынке жилой недвижимости, перешли на формирование стоимости квадратного метра в гривне, но есть те, что по-прежнему называют иностранную валюту (доллары, евро);
-общее падение доверия к жилью на стадии строительства, в том числе и элитному. Можно прогнозировать повышение интереса потенциальных покупателей к уже введенным в эксплуатацию элитным домам, или на те, которые проходят госкомиссию;
-несмотря на то, что для большинства девелоперских и строительных компаний ("ТММ", "XXI век", HCM Group, "Познякижилстрой" и др.) элитное жилье остается одним из приоритетных направлений, они не спешат приступать к возведению новых объектов. Более того, некоторые объекты на стадии "проект" и "стройка" замораживают. К примеру, "Евразия Украина" перенесла сроки по проекту на ул. Ольшанской (класс "бизнес+"), временно приостановлено строительство комплекса "Дельфин" на ул. Щорса. Остановлено "до лучших времен" и возведение многофункционального небоскреба "Миракс Плаза", где предусматривались и жилые апартаменты высокого класса.
Выводы
К концу 2008 года многие девелоперы отложили реализацию анонсированных проектов на более поздний период. Как следствие, в среднесрочном периоде объем нового предложения значительно сократится.
Если говорить о перспективах нового элитного жилья в столице, у него не самые плохие прогнозы по сравнению как с жилой недвижимостью более низкого класса и коттеджными городками, так и с некоторыми сегментами коммерческой недвижимости (к примеру складской). Судя по заявленным планам девелоперов ("XXI век", HCM Group, Seven Hills, "Евразия", Kdd Group и др.), "элитка" замыкает тройку лидеров после торговой и офисной недвижимости. Кроме того, ввиду "докризисной" доходности первичного элитного жилья в 100–200%, ценам на подобные квартиры еще есть куда "проседать" без серьезных потерь.
Впрочем, и этот сегмент в ближайший год-полтора ждут не лучшие времена. Пора количественных показателей для отечественных застройщиков подошла к концу. В настоящем и ближайшем будущем об объемах квадратных метров уместно говорить только в классе "социального" жилья, и то при соответствующей государственной политике. В высоком, да и среднем классе недвижимости, а в первую очередь в элитном сегменте, наступает эпоха качества, дополнительных сервисов и гибкого, ориентированного на конкретного клиента подхода.
http://mirkvartir.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
