Складская недвижимость: обратный отсчет

Забытое прошлое

Участники рынка стараются не нагонять панику: кто-то собирается просто переждать мировую финансовую нестабильность, а кто-то прикладывает все усилия, чтобы решить возникшие в бизнесе проблемы (в последние месяцы они появились практически у каждого). Сейчас уже почти никто не вспоминает первую половину прошлого года, когда рынок был на подъеме, а стоимость участков под склады в Киевской области составляла $ 3,5 тыс. – 10 тыс. за сотку. Теперь все по-другому. Цена земли упала, по разным данным, на 20-50%, приблизившись к более-менее адекватному уровню. Но это вовсе не означает, что к продавцам выстроились очереди желающих приобрести наделы. Наоборот, большие по площади участки в нынешних условиях никому не интересны, поскольку покупать их не за что: средства девелоперов и инвесторов исчерпались еще осенью-зимой. По этой причине на рынок не вышли несколько крупных объектов, которые могли пополнить сегмент складской недвижимости примерно на 150 тыс. кв. м.

Консультант отдела офисных, складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle в Украине Константин Винник отмечает, что год назад ощущался недостаток логистических комплексов, и сделки по их аренде заключались еще на стадии строительства. Компании, уже имеющие опыт возведения складов в Киевской области, начали скупать участки в регионах – преимущественно в Одесской, Харьковской, Донецкой, Днепропетровской областях. Кроме того, у двух девелоперов были грандиозные планы – они собирались к 2011 г. возвести в Украине по 1 млн. кв. м складских площадей. «Сейчас же многие проекты заморожены, и лишь некоторые, находившиеся на финальной стадии, достраивают, – обрисовывает тенденции г-н Винник. Основной задачей операторов рынка сегодня является заселение существующих свободных площадей».

Несколько объектов все же вышли на рынок в прошлом году. Наиболее крупные среди них – «МЛП-Чайка», логистический парк Komodor, логистический комплекс Roshen, Kopylov Logistics Park и West Gate Logistic. 2008 г. принес Киевской области, по разным оценкам, от 200 тыс. до 250 тыс. кв. м новых складских площадей. Одним из самых больших комплексов, не введенных в эксплуатацию, стал «УВК-Бровары» (почти 50 тыс. кв. м), но его владельцы уже имеют предварительную договоренность с арендаторами, и завершения проекта можно уверенно ожидать в ближайшем будущем.

Неликвидная земля

Земельный вопрос сегодня оказался самым болезненным для сегмента. «С начала развития коммерческой недвижимости в нашей стране на рынке земли преобладали спекулятивные сделки, т. е. участки приобретались с целью дальнейшей перепродажи потенциальным застройщикам, – объясняет менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании Ernst & Young в Украине Элеонора Мельник. – Данный вид деятельности, так называемый land banking, позволял в кратчайшие сроки и без дополнительных капиталовложений зарабатывать прибыль, в несколько раз превышающую доход от полного цикла девелопмента».

Сейчас земельный надел, вне зависимости от степени его привлекательности, продать тяжело, а если он проблемный или имеет какие-либо недостатки – практически невозможно. «Сегодня степень ликвидности разных участков одинаково низка, – отмечает генеральный директор украинского офиса Knight Frank LLC Ярослава Чапко. – Хотя, когда рынок оживет, в первую очередь будут востребованы земли соответствующего целевого назначения, к которым подведены коммуникации и пути сообщения. Но любые сделки в этом сегменте станут возможны не раньше конца 2009 г. Осмотры участков под складскую недвижимость сейчас проводятся, но такие случаи немногочисленны и пока бесперспективны».

Разделяет точку зрения г-жи Чапко и директор по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марина Рымаренко: «Земли, потенциально подходящие для строительства складов, но имеющие статус «для личного крестьянского хозяйства» (ЛКХ), сегодня девелоперами не рассматриваются вообще, – объясняет эксперт. – У тех собственников, в чьем портфеле преобладает данный тип участков, теперь большие проблемы с их продажей под логистические комплексы. Земли коммерческого назначения в нынешних условиях реализуют либо спекулянты, либо участники рынка, имеющие кредитные обязательства. Кроме того, многие привлекательные наделы сняты с продажи, так как их владельцы не согласны с сегодняшними ценами и готовы ждать улучшения конъюнктуры».

По данным директора компании FIM Consulting Plus Юлии Ляшенко, в 2009 г. лишь один игрок рынка выказывал заинтересованность во вхождении в проект на самых ранних этапах. «Это зарубежный девелопер, ведущий свою деятельность в разных странах. Сейчас данная компания рассматривает два государства в Восточной Европе и два в Азии. Но поскольку в Украине очень нестабильная политическая обстановка, вряд ли выбор падет на нас», – считает г-жа Ляшенко.

Сейчас инвесторы если и решатся вкладывать деньги, то лишь в готовый бизнес – т. е. в складской комплекс, введенный в эксплуатацию, обеспеченный арендаторами и генерирующий денежные потоки. Как считает руководитель направления офисной и складской недвижимости «Украинской Торговой Гильдии» Владимир Даниленко, в крайнем случае, речь может идти о практически завершенном проекте, по которому имеются гарантии будущих доходов. И все же небольшой объект с налаженной работой куда предпочтительней.

Пересыхающие потоки

Несколько утешает тот факт, что отношения владельцев логистических центров с арендаторами пока остаются стабильными. Полного освобождения складских помещений из-за прекращения деятельности занимающих их компаний еще не было и, по прогнозам экспертов, не будет.

«Информации об уходе арендаторов с рынка нет, но известны прецеденты расторжения предварительных договоров. Могу точно сказать, что произойдет перераспределение рынка, в результате которого выживут сильнейшие», – уверена Юлия Ляшенко. При этом эксперт признается, что о заключении новых крупных соглашений по аренде складских площадей ей тоже неизвестно.

В сегменте логистики наблюдается постепенный спад: в последние месяцы объем импорта значительно сократился, что привело к общему снижению товарооборота. А так как площади в профессиональных складских комплексах занимали преимущественно товары, ввезенные в Украину из-за границы, сейчас на складах освобождается место. В таком же ключе, по мнению экспертов, ситуация будет развиваться вплоть до стабилизации экономики.

Любопытно оценивает ситуацию Владимир Даниленко: «Складские комплексы сегодня или частично опустевшие, или частично заполнены. Первые все пустеют из-за уменьшения ввоза товара, а вторые продолжают наполняться за счет залеживающейся продукции, которую становится все сложнее продавать. Потому оценить реальную степень вакантности складов сложно, хотя, безусловно, по сравнению с прошлыми периодами, она увеличилась».

По оценкам экспертов, ранее свободными оставались от 3 до 5% складских площадей, 10% этот показатель достигал только в случае, когда из-за постоянного перемещения товара образовывался краткосрочный вакуум. Сегодня же вакантность логистических центров составляет 10-30%, в зависимости от объекта и готовности владельца признаться в своих проблемах. Замалчивание реальной ситуации стало основной чертой сегодняшнего рынка логистики. Но, по ожиданиям Элеоноры Мельник, в ближайшей перспективе стоимость земли снизится еще больше, рынок станет более прозрачным и, возможно, более прогнозируемым.

Экономическая нестабильность повлияла и на установившуюся ранее тенденцию укрупнения складов. Если в начале развития логистического бизнеса в Украине крупными считались склады площадью 10 тыс. кв. м, то в прошлом году объекты на 100 тыс. кв. м уже стали обычным явлением. Сейчас же из-за сокращения товаропотоков необходимость в больших логистических комплексах временно отпала. В сложившихся обстоятельствах однозначно будут востребованы небольшие склады на 2 тыс. – 5 тыс. кв. м, которые можно будет сдавать одному среднему арендатору или нескольким мелким.

Договор дороже денег

Сегодня сегмент складской недвижимости превращается из рынка арендодателя в рынок арендатора, и огромное значение приобретает поиск компромисса между ними. «Будет актуален диалог между девелопером и арендатором. В выигрыше всегда должны оставаться обе стороны», – уверена Юлия Ляшенко.

О том, какую стратегию выбрали владельцы складов и как они собираются вести свой бизнес в сложных экономических условиях, судить сложно – в этом вопросе они тоже проявляют особую осмотрительность и осторожность, предпочитая не афишировать свои планы. Вместо них это делают консультанты, отмечающие практически повсеместное снижение арендной платы в логистических центрах.

В прошлом году до ухудшения ситуации в экономике ставки были стабильны и зависели от класса склада, его месторасположения и объема арендуемых площадей. В логистических комплексах класса A стоимость ежемесячной аренды 1 кв. м колебалась в пределах $ 8-10 и превышала этот показатель на $ 3-5 лишь в исключительных случаях. Сегодня же цены снизились на 10-20%. Опасаясь эффекта снежного кома, эксперты приводят такие данные очень осторожно, особенно в отношении крупных профессиональных складских комплексов.

В нынешних условиях больше всего пострадали те, кто рассматривал логистику как бизнес, считает Марина Рымаренко. Высокая первоначальная стоимость земельных участков, увеличение затрат на строительство, рост операционных расходов и давление со стороны арендаторов относительно снижения ставок – все эти факторы негативно повлияли на рентабельность складских помещений. Эксперты рекомендуют уменьшать арендную плату, но только в разумных пределах. Ведь владельцы логистических комплексов имеют собственные финансовые обязательства, которые необходимо выполнять.

В сложной ситуации, по мнению Ярославы Чапко, сейчас оказались и те, кто использовал заемные средства для осуществления проектов с высоким уровнем риска. К примеру, девелопер получил разрешение на строительство и оформил кредит по оценочной стоимости будущего объекта, а теперь строить склад не для кого и расплачиваться с банком нечем. Застройщики, которые являются собственниками земли и не имеют непогашенных займов, хоть и потеряли в стоимости своих активов, но все же находятся в лучшем положении.

Финансовые затруднения возникли сегодня у многих девелоперов, но все же, по предположениям г-жи Чапко, в этом году рынок логистики пополнится примерно на 300 тыс. кв. м. Из них около 100 тыс. кв. м уже сдано в аренду по предварительным договорам, а около 200 тыс. кв. м будут свободны. Речь идет о складских площадях в комплексах, строительство которых началось 1-2 года назад. «Вероятность, что эти объекты будут введены в эксплуатацию, очень высока, поскольку все они находятся на завершающих стадиях, – отмечает Ярослава Чапко. Надеемся, что из вакантных 200 тыс. кв. м удастся сдать 100 тыс. – 150 тыс. кв. м, хотя сейчас прогнозировать что-либо крайне сложно».

Специалисты не исключают миграции компаний из склада в склад. Несмотря на необходимость уплатить неустойку и трудности с перевозкой товара на новое место, для арендатора в некоторых случаях «переезд» экономически целесообразен. Найти вариант, оптимальный и для собственника объекта, и для клиента, возможно только в ходе переговоров. Впрочем, г-жа Чапко отмечает, что уже сейчас есть арендаторы, которые подыскивают склады с более выгодными условиями. «Мы в конце декабря закрыли одну такую сделку», – признает эксперт.

Не исключено, что некоторые компании, арендующие складские помещения, решат построить собственный логистический комплекс, поскольку это выгодней. Так, «Козырная карта» работает над проектом склада на Житомирском шоссе. Правда, планируемая площадь с заявленных 5 тыс. кв. м снизилась сначала до 3 тыс. кв. м, а сейчас и вовсе до 2,4 тыс. кв. м. О намерении строительства собственного склада под Гостомелем объявила и сеть строительных супермаркетов «Новая линия».

На прошедшем в феврале в Киеве форуме Института Адама Смита партнер компании Roland Berger Strategy Consultants Ольга Сагирова отметила, что, в отличие от западных стран и даже России, где над вопросами выхода из кризиса работают как государство, так и частные фонды, в Украине рассчитывать не на кого. Поэтому эксперты советуют не ждать и не надеяться, что придет богатый иностранный инвестор и купит все неликвидные участки по высоким ценам, а искать выходы из сложившейся ситуации самим и как можно скорее.

Текст: Наталья Кушнир