Динамика арендных ставок в торговых центрах Киева

Арендаторы покидают ТЦ

Владельцы столичных торговых центров констатируют отток арендаторов. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, если еще в прошлом году вакантность в ТЦ составляла всего 1-2%, то сейчас этот показатель достиг 5-10% и продолжает увеличиваться. Это подтверждает и старший консультант департамента стратегического консалтинга компании CB Richard Ellis Марина Крестинина, по мнению которой до конца года в ТЦ будут пустовать 12-15% площадей.

В первую очередь данная ситуация связана с тем, что многие ритейлоры принялись закрывать нерентабельные магазины. Как стало известно "ДС", на сегодняшний день порядка 10% от общего количества работающих торговых точек не приносят прибыли. "Наиболее пострадали магазины, реализующие товары длительного пользования (стройматериалы, бытовая техника, электроника) и одежду, а также развлекательные объекты.

Непростая ситуация наблюдается и у большинства продуктовых сетей, что связано с их высокой долговой нагрузкой", - говорит она. Кроме того, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Натальи Кравец, большинство руководителей торговых сетей вынуждены были заморозить планы по развитию и отказаться от некоторых подписанных договоров в объектах, возведение которых приостановили или дату их открытия перенесли на неопределенный срок. Аналогично поступили и западные ритейлоры, которые намеревались выйти на рынок в 2009-2010 гг. Как рассказала г-жа Крестинина, в начале 2008 г. интерес к киевскому рынку проявляло немало международных ритейлоров: New Yorker, Debenhams, Ipekyol, Machka, Twist, Top Shop, Oviesse, Cortеfiel, Deichmann, Douglas, Gap, Banana Republic и др., а некоторые даже успели подписать предварительные договоры аренды с владельцами строящихся ТЦ. "Однако из-за резкого падения спроса в верхнем и среднем плюс ценовых сегментах выход на рынок большинства этих брэндов отложен на неопределенное время", - подчеркивает она.

Еще плачевнее ситуация в сегменте непрофессиональной торговой недвижимости. По информации Андрея Борща, уже сейчас вакантность таких площадей выросла с 7-10 до 15%, а наибольший удар пришелся на объекты, расположенные в стороне от оживленных транспортных потоков. "Многие арендаторы, которые ранее не могли попасть в торговые центры по причине дефицита площадей и высоких арендных ставок, теперь туда переезжают", - констатирует он.

Ставки падают

В сложившейся ситуации большинство собственников ТЦ вынуждены идти на уступки. По словам управляющего партнера компании CB Richard Ellis в Украине Сергея Сергиенко, чтобы удержать клиентов, владельцам помещений приходится не только снижать арендные ставки, но и предоставлять различные бонусы, вводить программы лояльности, арендные каникулы и т. п. "У некоторых ритейлоров ситуация настолько критическая, что отказ девелопера пойти на уступки приводит к закрытию магазина", - говорит он. Андрей Борщ утверждает, что если в прошлом году львиная доля договоров заключалась в долларах, то в нынешнем практически все собственники тортовой недвижимости установили арендную плату в национальной валюте. "Причем в стоимость, как правило, уже включены затраты на управление объектом (охрана, уборка) и коммунальные услуги, чего ранее не было", - отмечает он.

На сегодняшний день аренда в бутиковой зоне ТЦ (площадь около 60 кв. м) в центре столицы колеблется в пределах 700-900 грн./кв. м, тогда как еще в прошлом году она составляла 1-1,2 тыс. грн./кв. м. В приближенных к центру и традиционно торговых районах, например возле станции метро "Петровка", плата подешевела с 700 до 600 грн./кв. м, на окраинах - с 550-600 до 500 грн./кв. м. По сообщению директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, упала в цене и непрофессиональная торговая недвижимость. В центральной части города ставки снизились с 900-1 тыс. грн. до 800 грн. /кв. м, в приближенных к центру районах - с 750-650 до 550-650 грн./кв. м, а на окраинах – с 400-500 до 300-400 грн./кв. м. Наибольшие поблажки получили якорные арендаторы - продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, а также магазины по продаже бытовой техники и электроники, арендная плата для которых и ранее не превышала 50-100 грн./кв. м. По словам г-на Борща, для большинства из них размер аренды теперь устанавливается на уровне 3-5% от оборота. Таким образом, девелопер также несет риски, связанные с падением посещаемости его объекта. "А некоторые девелоперы вообще устанавливают для них нулевую арендную ставку с требованием оплатить лишь коммунальные услуги и расходы по содержанию торгового центра. Они опасаются, что в случае ухода якорного арендатора ТЦ придется закрывать", - говорят в Real Estate Solutions.

Учитывая, что до конца года платежеспособность жителей столицы не вырастет, а в эксплуатацию будут введены новые ТЦ, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок. "На протяжении 2009 года в киевских ТЦ с неудачной концепцией ставки уменьшатся на 50-60%. А в первоклассных объектах до конца первого полугодия расценки упадут на 30-40% и стабилизируются во второй половине 2009 года", - считает г-н Сергиенко.

Торговые центры наступают

Как рассказала "ДС" руководитель департамента аналитики компании DTZ в Украине Марта Костюк, в 2008 г. были сданы в эксплуатацию торговые центры общей арендуемой площадью около 118 тыс. кв. м. В частности, начали работать ТЦ "Квадрат-Аврора", "Материк-Осокорки", четвертая очередь ТРЦ "Караван", гипермаркет Auchan с небольшой торговой галереей, развлекательный центр "Блокбастер", два гипермаркета сети "Эпицентр".

В 2009 г., по ее словам, в эксплуатацию планировалось сдать порядка 200 тыс. кв. м, однако реально будет запущено не более 140 тыс. кв. м. В частности, открыть свои двери должна вторая очередь ТРЦ Sky Mall возле Московского моста, первая очередь ТРЦ Dream Town на Оболони, первая очередь ТРЦ "Домосфера" на Столичном шоссе, ТЦ 4 Room на Окружной дороге. Также на нынешний год намечался запуск нескольких отдельно стоящих объектов в формате DIY (сделай сам) и Cash&Carry. Впрочем, г-жа Костюк считает, что часть этих планов не будет воплощена в жизнь. К примеру, по ее словам, вероятность открытия в 2009 г. ТРЦ "Континенталь" в составе торгово-офисного комплекса "Эспланада" является чрезвычайно низкой. А Марина Крестинина добавляет, что, скорее всего, в заявленные сроки не будут введены в эксплуатацию ТЦ DreamTown и "Домосфера". "Очень медленно ведутся работы по завершению ТЦ "Аракс", практически заморожена стройка ТЦ "Мармелад"", - отметила она. Не исключает возможности законсервирования некоторых проектов и Наталья Кравец. "В первую очередь это касается объектов, которые сооружаются за кредитные средства", - полагает она.

Скептически относятся эксперты и к началу строительства новых объектов в этом году, о чем ранее сообщали девелоперы. По информации г-жи Крестининой, в большинстве заявленных проектов предполагалось возведение ТРЦ площадью 70-80 тыс. кв. м, а в некоторых - 200-230 тыс. кв. м. Причем, кроме традиционного формата "гипермаркет-галерея", объекты проектировались в новых для нашей страны форматах: "аутлет центр" или "ритейл парк". "Если бы удалось реализовать все заявленные на начало 2008 года проекты, то через два-три года общее предложение торговых площадей на рынке могло превысить 1 млн кв. м. Но многие из этих проектов в ближайшее время останутся на бумаге", - считают в CB Richard Ellis.