Столичная недвижимость: цены выросли из-за «иллюзий»?!

По мнению специалистов, интерес покупателей взрастил стоимость «квадрата». Но она все равно будет падать, пока не опустится до $1000. Стремительное снижение цен на рынке недвижимости подвигло многих делать самые смелые прогнозы. Поползли слухи, что к маю рынок квартир достигнет дна, и однокомнатные будут чуть ли не по $20 тысяч.

Тем «веселей» сейчас наблюдать, как цены «квадрата» две недели назад неожиданно поползли вверх и пока остановились, пишет Ibud.

В итоге, одна из самых дешевых квартир, которую мы нашли в крупной интернет-базе объявлений от хозяев без посредников – гостинка-малометражка по ул. Фрунзе. Продается за $44 тысячи. Еще в феврале такую можно было купить за $35 тысяч.

Цены выросли из-за «иллюзий»

Но тем, кто не готов платить такие деньги за двадцать квадратных метров, отчаиваться не стоит. По мнению аналитиков, рост цен на жилье вызван некоей «иллюзией спроса» и носит кратковременный характер.

– Как показала практика, люди стали интересоваться покупкой жилья, лишь когда на горизонте замаячили цены по 30 и менее тысяч долларов за однокомнатную. По разным подсчетам аналитических агентств, примерно такая сумма, в среднем, и оказалась на руках у потенциальных покупателей.

Это могли быть как деньги, которые копили на первый взнос по ипотеке, так и снятые депозиты, – говорит независимый аналитик рынка Ярослав Цуканов.

Как уточняет эксперт, два месяца назад снижение цен достигло нужной точки, и люди принялись все более активно интересоваться, звонить в агентства. Риэлторы тотчас узрели в этом такое желанное оживление спроса – и сразу подняли цены. Продавцы-частники, заметив тенденцию, пошли тем же путем

– В итоге реальная активность рынка оказалась отложена еще на несколько месяцев. Потенциальных покупателей эти цены пугают, – резюмирует Ярослав Цуканов.

В то же время, по мнению замдиректора АН «Альтаир-групп» Оксаны Казанцевой, рынок все-таки шевелится, хотя несколько сделок в месяц совершается:

– В основном покупают те, кто хочет вложить деньги. Многие не скрывают такой цели, в период кризиса это нормальное явление. Не могу сказать, что обычные бытовые причины покупки жилья – отселиться от родных и так далее – отпали совсем. Но по нашим наблюдениям, все же их намного меньше.

Торг – для тех, кто платит быстро

Позвонив хозяевам упомянутой гостинки на Куреневке, мы обнаружили, что на просмотры к ним все же ходят, несмотря на выросшую цену. Хотя, по мнению Оксаны Казанцевой, реальная цена малометражки без балкона и далеко от метро – намного меньше.

Оксана Николаевна советует покупателям торговаться, хотя традиционные аргументы – состояние квартиры, подъезда, ремонт, транспортная развязка – сегодня не столь существенно влияют на формирование цены.

Ранее, до стагнации рынка недвижимости, на одной только близости к метро могли накручивать 10% цены. Хорошее состояние квартиры, чистый подъезд позволяли добавить «лишних» 5%. Сегодня, когда желающих купить жилье – раз-два и обчелся, накручивать цену не получится.

Тот, кто хочет торговаться, должен учитывать следующее.

1) Главный аргумент – быстрые наличные.

– Поскольку предложение в разы превышает спрос, то и продавцы стремятся не ждать решения покупателя неделями, а получить на руки живые деньги.

Если им сказать, что рассчитаешься через два дня, то цену сегодня можно сбить и на $5 тысяч, – говорит Оксана.

Заметим, что до того, как цены стали активно снижаться, сбить $2 тысячи при покупке – было достижением. Зато прошлой осенью и зимой, в разгар паники и в ожидании полного краха рынка, когда напуганные хозяева «метров» старались поскорее их сбыть, можно было и $10 тысяч сторговать.

2) Удаленность от метро при торге снизит цену на $2 тысячи. Речь идет о квартирах в ценовом диапазоне $30-50 тысяч.

3 ) А вот плохой ремонт или неуютный двор особо погоды не делают, ведь продавцы и так уверены, что отдают за бесценок.

Можно попытаться сбить тысячи две на плохом состоянии, но опять-таки при условии, если хозяин поверит, что его товар готовы купить.

Лучше всего, отмечает Оксана Казанцева, торговаться за квартиры, выступающие залогом по кредиту. Хозяева таких жилищ сходу готовы уступать $5 тысяч и даже более.

А банки готовы эти квартиры еще и давать в кредит, валютный, правда, что при сегодняшнем курсе доллара невыгодно.

Дно «перенесли» на октябрь

Нужно быть готовым к тому, что самое дешевое нынче жилье (то, которое стоило месяц назад в пределах $30-35 тысяч) – это гостинки в малоприглядных районах, с плохой сантехникой, малым метражом и не всегда лицеприятными соседями. Сегодня такие гостинки реально купить, поторговавшись, за $37-40 тысяч.

Хрущевки с комнатой до 17 «квадратов» обойдутся в $43-45 тысяч. Типовые (не в новострое) однокомнатные потянут в пределах $60 тысяч.

Интересно и то, что совсем недавно квартиры, идентичные по метражу и расположению, могли быть выставлены на торги с разницей в цене до $10 тысяч, а сейчас цены на них примерно одинаковые. Дело в том, что поначалу хаотично валившийся рынок недвижимости вызвал панику среди продавцов.

Те, кто боялся, что «квадрат» совершенно обесценится, или зарабатывал на перепродажах квартир, выставляли их подешевле. Но находились и те, кто готов был держать цену и ждать.

Нынешняя же стабильность во многом объясняется тем, что люди, наконец, стали хотя бы «смотреть» жилье и хотя бы формально торговаться, давая продавцам понять, сколько могут отдать за такую квартиру.

Но стабилизация в ценовой политике не дает оснований считать, что рынок ожидает стагнация. Цены предсказуемо и далее будут падать до того момента, пока у покупателей, ограниченных в возможностях получать кредит, не будет достаточно денег.

По словам Ярослава Цуканова, вместо осеннего оживления (которого реально мы уже два года не наблюдаем) ждем снижения до пресловутых $30 тысяч за однокомнатную в 30 кв. м. Причем в этот раз нижняя планка будет достигнута в октябре-декабре.

Рынок стоит, а брокер сыт

Не так уж страшна доля риэлтора в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости.

– Пусть и редко, по 2-3 в месяц, но сделки по купле-продаже совершаются, – говорит специалист по недвижимости Александр Ткачук. – Это дает возможность прокормиться, но времени занимает намного меньше. Сегодня покупатели приходят с четкой целью, а не катаются с просмотра на просмотр.

Поэтому вместо того, чтобы мотаться на смотрины и встречи всю неделю, я показываю квартиры несколько раз в месяц, и параллельно подрабатываю... И число брокеров без опыта, но с амбициями, поубавилось. Так что и тут кризис на рынке в чем-то пошел на пользу.